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2019年11月20日 星期三

栖霞建设(600533)公告正文

栖霞建设:2011年年度报告摘要

公告日期:2012-04-21

    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    南京栖霞建设股份有限公司
    2011 年年度报告摘要
    §1 重要提示
    1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
    假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
    任。
    本年度报告摘要摘自年度报告全文,报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
    详细内容,应当仔细阅读年度报告全文。
    1.2 公司全体董事出席董事会会议,全体监事和高级管理人员列席董事会会议。
    1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
    1.4 公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人(会计主管
    人员)袁翠玲女士声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。
    §2 公司基本情况
    2.1 基本情况简介
    股票简称                                          栖霞建设
    股票代码                                           600533
    上市交易所                                      上海证券交易所
    2.2 联系人和联系方式
    董事会秘书                      证券事务代表
    姓名                           王建优先生                          曹鑫女士
    江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆       江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆
    联系地址
    大厦 21 楼证券投资部              大厦 21 楼证券投资部
    电话                          025-85600533                     025-85600533
    传真                          025-85502482                     025-85502482
    电子信箱                     invest@chixia.com                invest@chixia.com
    §3 会计数据和财务指标摘要
    3.1 主要会计数据
    单位:元 币种:人民币
    本年比上年增
    2011 年              2010 年                              2009 年
    减(%)
    1
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    营业总收入                               2,108,514,351.88        3,141,311,394.53                 -32.88     2,202,066,455.67
    营业利润                                   448,901,212.64           602,712,620.95                -25.52      395,239,356.25
    利润总额                                   452,167,668.61           605,194,178.91                -25.29      397,046,342.73
    归属于上市公司股东的净利润                 273,852,292.90           284,321,196.24                 -3.68       223,173,631.64
    归属于上市公司股东的扣除非经常性
    271,811,962.44           282,727,151.77                 -3.86       222,020,707.71
    损益的净利润
    经营活动产生的现金流量净额                -343,156,854.69           264,575,010.25               -229.70     1,408,073,182.55
    本年末比上年
    2011 年末               2010 年末                                  2009 年末
    末增减(%)
    资产总额                                10,685,784,877.71        9,759,518,676.40                   9.49     9,025,025,708.08
    负债总额                                 6,866,222,849.66        5,483,896,148.73                  25.21     5,828,437,626.95
    归属于上市公司股东的所有者权益           3,385,905,514.45        3,721,752,916.95                  -9.02     2,709,994,815.71
    总股本                                   1,050,000,000.00        1,050,000,000.00                   0.00     1,050,000,000.00
    3.2 主要财务指标
    2011 年        2010 年             本年比上年增减(%)       2009 年
    基本每股收益(元/股)                                        0.2608         0.2708                             -3.68    0.2125
    稀释每股收益(元/股)                                        0.2608         0.2708                             -3.68    0.2125
    用最新股本计算的每股收益(元/股)                             不适用            /                         /                  /
    扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/股)                    0.2589         0.2693                             -3.86    0.2114
    加权平均净资产收益率(%)                                        7.74               8.95          减少 1.21 个百分点          8.42
    扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)                    7.68               8.90          减少 1.22 个百分点          8.38
    每股经营活动产生的现金流量净额(元/股)                     -0.3268            0.252                         -229.70        1.341
    2009 年
    2011 年末      2010 年末          本年末比上年末增减(%)
    末
    归属于上市公司股东的每股净资产(元/股)                         3.225          3.545                           -9.02        2.581
    资产负债率(%)                                                  64.26          56.19             增加 8.07 个百分点         64.75
    3.3 非经常性损益项目
    √适用 □不适用
    单位:元 币种:人民币
    非经常性损益项目                              2011 年金额               2010 年金额        2009 年金额
    非流动资产处置损益                                                  -42,025.06             -137,134.86          105,820.00
    计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务密切
    相关,符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持                4,000,000.00              3,009,932.76        3,003,264.00
    续享受的政府补助除外
    除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持
    有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
    63,983.99               417,291.78          760,043.99
    动损益,以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
    可供出售金融资产取得的投资收益
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                372,126.75              861,889.65           46,744.01
    少数股东权益影响额                                             -1,255,233.80             -1,037,994.83         -978,968.00
    2
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    所得税影响额                                                  -1,098,521.42      -1,519,940.03      -1,783,980.06
    合计                                     2,040,330.46     1,594,044.47       1,152,923.94
    §4 股东持股情况和控制框图
    4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
    单位:股
    本年度报告公布日前一个月末
    2011 年末股东总数                                  80,631 户                                                79,945 户
    股东总数
    前 10 名股东持股情况
    持股比例                       持有有限售条     质押或冻结的股份
    股东名称                  股东性质                       持股总数
    (%)                          件股份数量             数量
    南京栖霞建设集团有限公司             国有法人             32.33     339,420,600              0      质押 169,500,000
    南京新港高科技股份有限公司           国有法人             13.06     137,143,800              0                    无
    境内非国
    南京高科置业有限公司                                       1.43      15,000,000              0                    无
    有法人
    中国建设银行-上投摩根阿尔法股票
    其他                  1.22      12,770,431              0                    无
    型证券投资基金
    南京市栖霞区国有资产投资中心         国家                  0.38       3,996,000              0                    无
    南京市园林实业总公司                 国有法人              0.36       3,796,000              0        质押 1,897,000
    十堰兴威物资贸易有限公司             其他                  0.35       3,676,840              0                    无
    中国银行股份有限公司-华泰柏瑞盛
    其他                  0.24       2,499,912              0                    无
    世中国股票型开放式证券投资基金
    北京英航伟业科技发展有限公司         其他                  0.23       2,399,908              0                    无
    李国强                               其他                  0.22       2,270,000              0                    无
    前 10 名无限售条件股东持股情况
    股东名称                      持有无限售条件股份数量                     股份种类
    南京栖霞建设集团有限公司                                            339,420,600            人民币普通股
    南京新港高科技股份有限公司                                          137,143,800            人民币普通股
    南京高科置业有限公司                                                 15,000,000            人民币普通股
    中国建设银行-上投摩根阿尔法股票型证券投资
    12,770,431            人民币普通股
    基金
    南京市栖霞区国有资产投资中心                                          3,996,000            人民币普通股
    南京市园林实业总公司                                                  3,796,000            人民币普通股
    十堰兴威物资贸易有限公司                                              3,676,840            人民币普通股
    中国银行股份有限公司-华泰柏瑞盛世中国股票
    2,499,912            人民币普通股
    型开放式证券投资基金
    北京英航伟业科技发展有限公司                                          2,399,908            人民币普通股
    李国强                                                                2,270,000            人民币普通股
    前十大股东和前十大流通股东中,南京新港高科技股份有限公司系
    南京高科置业有限公司的控股股东;其他股东间未知是否存在关联
    上述股东关联关系或一致行动的说明
    关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一
    致行动人。
    3
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
    §5 董事会报告
    5.1管理层讨论与分析
    1、市场环境变化
    2011 年,从“稳增长,调结构,管理通胀预期”的大局出发,中央政府在继续实施积
    极财政政策的同时,将货币政策的基调由适度宽松转为稳健。前 7 个月,央行 6 次上调存款
    准备金率,3 次上调存贷款准备金率。与此同时,继 2010 年国发 11 号文之后,2011 年国办
    发 1 号文和相关配套政策的出台,进一步加大了房地产市场调控力度。
    在银根紧缩和房地产宏观调控力度进一步加大的背景下,投机性需求受到抑制,改善性
    需求得以延缓,首次置业者也在新的市场预期下推迟了购房时间,房地产市场成交量继续在
    低位徘徊。在融资受阻、销售困难、调控政策短期内松动无望的情况下,越来越多的开发企
    业一方面开始以价换量,降价促销,一方面在项目开工和土地购置方面日益谨慎,土地流拍
    现象时有发生。
    根据国家统计局公布的数据,2011 年,除房屋竣工面积的增速比上年提高 5 个百分点
    外,全国商品房销售面积、商品房销售额、房地产开发投资额、房屋施工面积、房屋新开工
    面积、开发企业土地购置面积等主要指标的增速与上年相比,均有不同程度的回落。其中,
    土地成交价款还出现了小幅下降。
    具体到公司业务分布的江苏省和南京、苏州、无锡三市,2011 年,商品房屋销售建筑
    面积同比分别减少 14.88%、6.74%、20.48%、35.09%。受成交量下降和市场预期出现变化影
    响,房地产开发投资额和新开工面积两项先行指标增幅明显回落,苏州市房地产项目新开工
    4
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    面积甚至出现了下降,从而影响到未来几年的市场供应量。
    公司业务所在城市房地产市场 2011 年度主要指标一览表
    单位:万平方米、亿元
    江苏省                 南京市              苏州市             无锡市
    本年数      同比      本年数       同比    本年数     同比    本年数     同比
    商品房屋销售面积     7982.67    -14.88     767.70       -6.74   1155.92   -20.48   654.41    -35.09
    房地产开发投资额     5552.69    29.08      871.43       16.45   1199.13   28.14    872.99    42.70
    新开工面积       14721.11     7.22      2082.05      22.31   2120.08   -23.11   1927.76   10.00
    竣工面积          8040.88    -2.72      1169.09   12.46     1280.55    -19.70   813.33    -18.80
    (数据来源:江苏省统计局)
    在商品房市场受到调控政策影响成交量下降的同时,作为房地产调控“组合拳”重要组
    成部分的保障性安居工程建设,在中央和地方政府的共同推动下,实现了开工 1000 万套的
    年度目标。但与此同时,后续项目的资金保障,以及建设、分配、管理、退出机制的完善,
    依然困扰和考验着保障性安居工程的顺利实施。而且受项目建设周期制约,保障房项目建成
    供应,并对商品房市场供需关系形成实际的影响,要在 2013 年下半年以后。
    2、管理层看法
    管理层认为,工业化、城镇化、农业现代化协调发展,国民经济平稳增长,国民收入分
    配格局趋于合理,居民可支出收入不断增加,为我国房地产业今后一个时期的发展提供了坚
    实的保障。城市新增人口的居住需求,城市存量人口的改善性需求,以及以长期持有获得租
    金回报为目的的投资性需求,是未来房地产市场需求的中坚力量。目前市场的萧条不是宏观
    经济和房地产市场自身发展的结果,而是国家主动进行调控的结果。国家进行房地产调控的
    目的,也不是为了抑制房地产业的发展,而是为了促进房地产业更加平稳和健康地发展。随
    着调控目标的逐步达成,以限购限贷为代表的带有行政色彩的短期调控政策将被长期发展政
    策所取代,自住需求、普通商品房建设、保障性安居工程将继续受到国家政策的大力支持,
    一个房地产市场平稳健康发展的新阶段必将到来。公司业务所在的江苏省不仅拥有全国第二
    的经济规模,而且拥有巨大的经济发展潜力,南京、苏州、无锡三市的经济发展水平也在全
    国同等城市中居于前列。江苏省尤其是上述三地的房地产市场,与其它地区相比,有着更加
    坚实的经济基础和需求支持。
    在对行业长远发展抱有信心的同时,我们也清醒认识到房地产宏观调控政策短期内
    不会松动,调控对行业和企业造成的影响还会持续。因此,我们一方面会继续坚持“主
    业精深化,垂直一体化”和“开发与持有并举,开发与投资并举,开发与产业并举”的
    5
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    发展战略,加大普通商品房和成品房建设比例,适时适度参与保障房项目建设,不断提
    升项目建设能力和“四节一环保”技术的集成创新与应用能力,持续优化盈利模式,努
    力由被调控向被支持转变;一方面认真研究政策和市场信息,以快速的反应和创新的思
    路,积极应对政策和市场变化,以保证公司持续稳定健康发展。
    5.2   报告期内经营情况回顾
    1、报告期内总体经营情况
    报告期内,公司一方面积极应对房市调控持续深入带来的市场变化,切实防范经营风险,
    保持企业平稳健康发展,一方面不断提升项目运作效率和开发主业的核心竞争能力,持续优
    化企业盈利结构,为公司未来发展奠定坚实基础。
    公司坚持以中小户型中低价位普通商品房为主的商品房产品结构,提高了装修房建设比
    例,应用价值工程方法在不增加或少增加成本的前提下提升住宅产品的功能和舒适度,致力
    于向首次置业者和改善型购房者提供高性价比的住宅产品。报告期内,公司项目新开工
    147.68 万平方米,竣工 24.61 万平方米。其中,商品房项目开工 43.05 万平方米,竣工 24.61
    万平方米。所有项目均实现预期进度目标。南京栖庭精装修项目、苏州枫情水岸二期精装修
    项目按计划竣工交付,业主反映良好。
    面对市场环境的巨大变化,公司引入了专业销售机构,制定了灵活有效的促销政策,开
    展了一系列营销推广活动,努力加快主力楼盘的去化速度和尾盘资产的变现速度。报告期内,
    公司实现合同销售金额 47.14 亿元,其中,商品房合同销售金额 13.93 亿元,合同销售面积
    8.76 万平方米,回笼资金约 15.45 亿元;保障房合同销售金额 33.21 亿元,合同销售面积 67.03
    万平方米,按进度已回笼资金 7.30 亿元。
    报告期内,公司承建的南京幸福城保障房项目实现开工 104.63 万平方米,不仅规划设
    计、工程质量、现场管理受到主管部门好评,而且公司通过创新项目管理体制机制和优化业
    务流程等,使项目实施的效率明显提高。从交地到领取全部 120 万平方米建筑的“四证”,
    该项目仅用了 3 个月时间。随着该项目建设经验在全公司范围内推广,未来公司项目的整体
    建设效率将明显提高。这为公司提高资产周转率,从而在全行业销售净利率整体下降的情况
    下,将净资产收益率保持在较好水平创造了条件。
    2011 年,公司继续增加优质持有物业的规模,并不断提高运营持有物业的专业能力。
    6
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    报告期内,公司共完成上城风景商业街、东方城拂晓园商业房等项目的招商工作,增加出租
    面积 1.5 万平方米。截止 2011 年底,公司自持的商铺、会所、办公用房、幼儿园等各类商
    业用房已出租的总建筑面积约 5 万平方米,租金收益使公司获得了一个稳定的利润来源。随
    着原百安居南京栖霞店项目的启动,公司持有物业的租金收益将进一步增加。
    报告期内,公司投资的棕榈园林股份有限公司净利润同比大幅增长;公司参股企业南京
    电子网板有限公司老厂区地块被南京市国有土地储备中心收储,并于今年 2 月被我公司和江
    苏汇金控股集团有限公司以底价成功竞得,政府拆迁补偿收益将得以兑现。为拓宽盈利渠道,
    公司参与设立了汇锦农村小额贷款公司,开业当季即实现盈利;参与了河北银行的增资扩股,
    河北银行作为环渤海地区的商业银行龙头,受益于所在区域的经济发展,不仅当前业绩优良,
    而且发展前景广阔。
    凭借一贯的稳健经营风格、良好的市场信誉、受国家政策支持的产品类型,公司在
    持续信贷紧缩、开发企业融资尤其受到限制的情况下,依然获得银行、信托机构等各类
    金融机构的大力支持。截止报告期末,公司尚有 16.14 亿元的银行授信未使用。同时,
    鉴于苏州栖霞建设有限责任公司和南京栖霞建设仙林有限公司等两家子公司项目全部
    竣工,且销售已进入尾盘,报告期内,公司适时减少了上述两家公司的注册资金,提高
    了公司的资金使用效率。
    报告期内,公司回笼资金 22.75 亿元,同比增长 8.31%;结算销售面积 18.07 万平方米;
    实现营业收入 21.09 亿元,同比减少 32.88%;实现利润总额 4.49 亿元,同比减少 25.74%;
    实现归属于母公司所有者的净利润 2.74 亿元,同比减少 3.68%;实现每股收益 0.26 元。截
    至 2011 年 12 月 31 日,公司总资产 106.86 亿元,同比增长 9.69%;归属于母公司所有者权
    益 33.86 亿元,同比减少 9.02%。公司合并报表资产负债率为 64.26%,同比提高 8.07%;剔
    除预收账款后,真实资产负债率为 59.95%。报告期末,公司存货为 60.66 亿元,货币资金
    为 14.43 亿,未使用的银行授信 16.14 亿元,可供出售金融资产为 6.73 亿元,足以保证公司
    持续稳定健康发展。
    报告期内,公司结算项目毛利率为 43.40%,净利润率为 15.81%。毛利率得以维持较高
    水平,是由于结算项目中土地获取时间较早的尾盘项目比例较大,且我公司管理效率不断提
    高,两项费用率远低于行业平均水平。
    截止报告期末,公司可供开发的商品房土地建筑面积为 168.18 万平方米,基本满足未
    7
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    来 3 至 5 年的发展需求。
    2、主营业务及其经营情况分析
    ①主营业务分行业、产品情况
    单位:元
    营业收入        营业成本        毛利率比上
    分行业或分产品                                                  毛利率                                                          结算面积
    营业收入             营业成本                    比上年同        比上年同        年同期增减
    (%)                                                      (万平方米)
    期增减(%)       期增减(%)       (%)
    行业
    增加 10.62
    房地产开发经营      2,037,560,445.86    1,153,241,596.14        43.40       -33.98          -44.41                              18.07
    个百分点
    产品
    增加 4.68 个
    栖园(南京)         301,488,465.10          132,928,833.46    55.91            -4.64%      -13.79%                            1.52
    百分点
    栖庭(南京)         611,684,359.00          323,045,032.43    47.19                --               --        --              2.78
    增加 7.99 个
    枫情水岸(苏州)       205,067,603.50          100,668,971.68    50.91           -61.42%      -66.81%                            0.72
    百分点
    增加 12.24
    瑜憬湾(无锡)        499,699,854.00          305,423,388.31    38.88           -34.41%      -37.71%                            5.07
    个百分点
    ②主营业务分地区情况
    单位:元
    地区                            营业收入                       营业收入比上年增减(%)
    南京                             1,307,998,860.36                                                  1.87
    苏州                                 229,861,731.50                                           -79.73
    无锡                                 499,699,854.00                                           -25.24
    ③主要项目开发、销售进度情况
    2011 年公司主要项目开发情况
    单位:万平方米
    项目名称             位置                权益      占地面积      规划建筑面         2011 年开工         2011 年 竣 工       截至 2011 年末
    积                    面积             面积                累计竣工面积
    南京
    上城风景一期北
    南京市栖霞区         75%          2.02               3.61                  0                 3.61                   3.61
    片
    百水芊城二期         南京市栖霞区        100%         11.12              16.16                  0                 4.96               13.82
    栖庭(奥体 B5)       南京市建邺区        100%          2.04               7.89                     0              7.82                   7.82
    仙林 G84 号地块      南京仙林大学城       100%         10.47              23.58                  0                    0                     0
    上城名苑
    南京市栖霞区         51%          0.87               2.47                 0                     0                      0
    (兴卫村项目)
    幸福城
    (西花岗保障房         南京市栖霞区        100%         61.12          118.62                104.63                    0                      0
    项目)
    8
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    南京合计                                       87.64          172.33       104.63              16.39              25.25
    苏州
    栖庭
    (2009-B-71 地       苏州工业园区      100%          5.11          14.01           14.01                  0               0
    块)
    苏州合计                                         5.11          14.01           14.01                  0               0
    无锡
    瑜憬湾          无锡市滨湖区        70%       23.85           56.49                0              8.22           36.69
    无锡栖园         无锡市滨湖区        70%       11.26           23.98           11.83                 0                0
    35.69
    17.21                 0                0
    无锡东方天郡                                                 (一、二期)
    无锡市锡山区       100%       29.51
    (东北塘地块)                                                    32.71
    0                0                0
    (三、四期)
    无锡合计                                       64.62          148.87           29.04            8.22              36.69
    总合计                                       157.37          335.21          147.68           24.61              61.94
    2012 年主要项目开竣工情况
    单位:万平方米
    项目名称           位置               权益    占地面积       规划建筑面     2012 年计划    2012 年 计 划     截至 2011 年末
    积             开工面积       竣工面积          未开工面积
    南京
    百水芊城二期       南京市栖霞区       100%       11.12           16.16            0.62               0.62            0.62
    仙林 G84 号地块    南京仙林大学城      100%       10.47           23.58            7.78                 0            23.58
    兴卫村项目        南京市栖霞区        51%         0.87           2.47                0              2.47               0
    幸福城(西花岗
    南京市栖霞区       100%       66.12          118.62            1.57                 0            13.99
    保障房项目)
    G96         南京仙林大学城      100%         6.54          13.62           13.62                 0            13.62
    G97          南京市栖霞区                    8.75          25.20            7.28                  0           25.20
    南京合计                                      103.87          199.65           30.87            3.09              77.01
    无锡
    瑜憬湾          无锡市滨湖区       70%      23.85             56.49                0          10.93                  0
    无锡栖园         无锡市滨湖区       70%      11.26             23.98                0                 0            6.70
    无锡东方天郡                                                      35.69
    无锡市锡山区      100%      29.51                                  0          0                  18.48
    (东北塘地块)                                               (一、二期)
    无锡合计                                      64.62          116.16                0          10.93              25.18
    总合计                                      168.49          315.81           30.87           14.02             102.19
    9
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    ④主要供应商\客户情况
    报告期内,本公司前五名供应商合计的采购额 177,693,191.97 元,占本期采购总额
    的 69.30%;本公司前五名客户合计的销售额 34,166,878.00 元,占本期销售总额的 1.68%。
    5.3 财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
    1、资产构成同比发生变动的分析
    单位:元    币种:人民币
    项目                2011 年                  2010 年          增减幅度
    变化原因
    (%)
    预付账款                 1,299,443,535.54       505,572,206.07            157.02%       本期预付幸福城项目工程进度款
    其他应收款                359,144,730.54          231,874,054.27              54.89%    南京市浦口新城开发建设指挥部预付款转入
    可供出售金融资产          673,171,200.00        1,266,720,000             -46.86%       参股公司棕榈园林股权按公允价值调整
    长期股权投资              447,616,933.58        164,131,987.43            177.23%       本期投资河北银行
    投资性房地产              190,038,373.08          140,338,842.87              35.41%    本期新增上城风景北苑投资性房地产
    应付账款                  269,744,934.17        174,218,862.40                54.83%    本期南京栖庭等项目完工,应付工程结算款增加
    其他应付款                399,240,555.60          245,818,780.84              62.41%    收到南京市保障房建设发展有限公司建设款
    153,912,403.20                                                可供出售金融资产按公允价值调整,递延所得税负
    递延所得税负债                                  294,145,635.00            -47.67%
    债减少
    39,983,887.20                                                可供出售金融资产按公允价值调整,计提的应缴纳
    其他非流动负债                                   72,599,760.00            -44.93%
    的营业税金及附加减少
    2、经营成果及三费分析
    单位:元    币种:人民币
    项目                   2011 年                  2010 年           增减幅度
    变化原因
    (%)
    营业收入                 2,111,239,784.84          3,141,311,394.53            -32.79%    本期项目结转面积较上期减少
    营业成本                 1,197,509,875.19          2,095,548,942.17            -42.85%    本期项目结转面积较上期减少
    资产减值损失               49,574,252.45                13,497,497.89          267.28%    本期补提存货跌价准备
    投资收益                   1,210,607.14                 -3,632,596.33          133.33%    本期按权益法核算网板公司的亏损较上年减少
    3、现金流量表同比发生变动的分析
    单位:元    币种:人民币
    项目                       2011 年                 2010 年             增减幅度
    变化原因
    (%)
    购买商品、接受劳务支付的现金            2,106,058,957.36         1,472,430,170.43           43.03%    幸福城项目开发建设所致
    经营活动产生的现金流量净额               -343,156,854.69          264,575,010.25          -229.70%    幸福城项目开发建设所致
    投资活动产生的现金流量净额               -287,052,090.45          -148,120,477.15          -93.80%    本期投资河北银行
    筹资活动产生的现金流量净额                 497,842,056.21         -97,792,231.34           609.08%    本期银行贷款增加
    5.4 子公司经营情况及业绩分析
    1、子公司基本情况如下
    主要产品                                   本公司拥有       主要开发项目及服务
    公司名称                        业务性质                                    注册资本
    或服务                                   权益(%)
    南京东方房地产开发有限公司        房地产开发          商品房              2,520,000 美元                  75    上城风景一期
    南京栖霞建设集团物业有限公司      物业管理            物业管理        5,000,000 元人民币                  70    各小区物业管理
    无锡栖霞建设有限公司              房地产开发          商品房        200,000,000 元人民币                  70    瑜憬湾、无锡栖园
    苏州栖霞建设有限责任公司          房地产开发          商品房        360,000,000 元人民币                  50    枫情水岸、自由水岸
    10
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    南京栖霞建设仙林有限公司         房地产开发         商品房          30,000,000 元人民币                 51南京东方天郡
    无锡锡山栖霞建设有限公司         房地产开发         商品房         100,000,000 元人民币                100无锡东方天郡
    苏州卓辰置业有限公司             房地产开发         商品房         200,000,000 元人民币                100苏州栖庭
    南京卓辰投资有限公司             投资、商铺运营     商铺            10,000,000 元人民币                100迈皋桥商业用房运营
    南京市栖霞区汇锦农村小额贷款                                                                              面向“三农”发放贷款、
    金融服务           提供贷款       150,000,000元人民币                 77
    有限公司                                                                                                  提供融资性担保等
    南京栖霞建设鑫南置业有限公司     房地产开发         商品房         100,000,000 元人民币                70
    南京迈燕房地产开发有限公司       房地产开发         商品房          50,000,000 元人民币                51 上城名苑
    2、子公司经营业绩情况如下
    单位:元 币种:人民币
    公司名称                           总资产               净资产               营业收入             营业利润           净利润
    南京东方房地产开发有限公
    206,538,919.74      132,279,316.13          73,334,376.38       22,338,169.74      16,723,504.53
    司
    南京栖霞集团建设物业有限
    66,890,168.96       25,084,241.88          69,086,362.13       11,389,994.22       8,477,235.86
    公司
    无锡栖霞建设有限公司          1,818,186,947.63      299,239,224.24         499,699,854.00       97,428,720.91      73,010,035.85
    苏州栖霞建设有限责任公司        633,329,666.09      447,986,668.24         231,698,724.50       68,173,486.23      52,056,346.27
    南京栖霞建设仙林有限公司         77,966,732.95       68,235,637.78          32,805,388.00       14,590,717.61       9,879,820.62
    无锡锡山栖霞建设有限公司      1,243,752,164.33       97,684,088.44                         --   -1,676,070.50      -1,325,481.87
    苏州卓辰置业有限公司            725,873,129.27      198,218,396.69                         --   -1,868,119.70      -1,541,826.08
    南京卓辰投资有限公司            113,648,256.55      -10,467,831.39                         --   -14,421,935.39    -10,816,451.54
    南京市栖霞区汇锦农村小额
    77,059,738.90       76,008,474.78           2,725,432.96         1,264,260.20      1,008,474.78
    贷款有限公司
    南京栖霞建设鑫南置业有限
    20,559,484.57       20,432,434.99                         --      508,198.33          381,086.50
    公司
    南京迈燕房地产开发有限公
    136,922,415.01       49,998,302.85                         --       60,097.50          -11,663.56
    司
    注:南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司的收益来自于利息收入和手续费及佣金。
    5.5 投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内投资额                                                                                       53,890
    投资额增减变动数                                                                                     36,790
    上年同期投资额                                                                                       17,100
    投资额增减幅度(%)                                                                                    215.15
    被投资的公司情况
    被投资的公司名                          占被投资公司权益
    主要经营活动                                                          备注
    称                                    的比例(%)
    房地产开发、经                              2008 年 3 月 17 日,第三届董事会第三十二次会议和
    无锡锡山栖霞建        营、销售、租赁
    100      2008 年第一次临时股东大会审议并通过了向无锡锡山
    设有限公司            及相关配套服
    务等                                        栖霞建设有限公司增资 2.5 亿元人民币的议案。2011
    11
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    年 3 月,公司向锡山公司增资 5000 万元。本次增资后,
    该公司的注册资本由 5000 万元变更为 1 亿元。
    2011 年 4 月 8 日,第四届董事会第二十四次会议审议
    并通过了向苏州卓辰置业有限公司增资的议案。公司
    向苏州卓辰置业有限公司以现金增资 5000 万元人民
    币,此次增资后,苏州卓辰置业有限公司的注册资本
    变更为 1 亿元人民币。
    2011 年 7 月 1 日,第四届董事会第二十七次会议审议
    苏州卓辰置业有    房地产开发经                               并通过了向苏州卓辰置业有限公司增资的议案。公司
    100
    限公司            营、销售等                                 向苏州卓辰置业有限公司以现金增资 10000 万元人民
    币,此次增资后,苏州卓辰置业有限公司的注册资本
    变更为 2 亿元人民币。
    (注:2012 年 1 月 4 日,第四届董事会第三十二次会
    议审议并通过了向苏州卓辰置业有限公司增资的议
    案,公司向苏州卓辰以现金增资 1 亿元人民币,此次
    增资后,该公司注册资本变更为 3 亿元人民币。)
    2011 年 2 月 28 日,第四届董事会第二十三次会议审议
    并通过了投资设立农村小额贷款公司的议案。公司拟
    南京市栖霞区汇    坚持为农民、农                             以现金出资 10500 万元,与南京栖霞建设集团有限公
    业、农村经济发
    锦农村小额贷款                                               司、南京万辰创业投资有限责任公司共同发起设立农
    展的原则向农                         70
    有限公司                                                     村小额贷款公司,公司持有 70%的股权,股东三方拟首
    户和中、小企业
    提供信贷服务。                             期出资注册资本的 50%。本公司已于 2011 年 7 月 13
    日支付首期出资额 5,250.00 万元。(2011 年 8 月,万
    辰公司将股权转让给南京栖霞建设物业有限公司。)
    吸收公众存款;                             2011 年 8 月 5 日,第四届董事会第二十八次会议审议
    发放短期、中期                             并通过了投资参股河北银行股份有限公司的议案。公
    河北银行股份有
    和长期贷款;办                   2.5       司以自有资金认购该公司的新增发股份不超过 8000 万
    限公司
    理结算;办理票                             股,认购价格为 3.58 元/股,总认购价款不超过 3 亿
    据贴现等。                                 元人民币。
    5.6    公司管理回顾
    报告期内,公司深入研究市场环境和行业发展趋势变化对公司经营管理提出的新要求,
    进一步完善规章制度,强化执行能力,提高管理效率,为推动企业持续发展提供了有力支撑。
    报告期内,公司进一步完善内控体系,启动并完成集团财务管控系统的建设工作,实现
    南京、苏州、无锡三地财务联网。随着该系统今年 1 月 1 日正式运行,公司总部的财务管控
    能力有所提高。
    报告期内,为提升项目建设效率,公司在幸福城保障房项目建设中,开展了设立专业负
    责人制度,开展前期策划设计施工无缝对接,搭建可供参建各方在线协同工作的信息管理平
    12
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    台方面等多项管理创新实践,并取得显著成效。由外部专家参与编制的一整套幸福城项目管
    理制度,对公司在项目运作中贯彻价值工程和全寿命周期总控理念,全面提升项目管理效率,
    提供了坚实的制度保障。
    为加强人才队伍建设,报告期内,公司继续强化内部培育体系建设,做好国家级博士后
    科研工作站的建设管理工作,经教育部批准新设立了东南大学-南京栖霞建设工程实践教育
    中心,为培养公司骨干和引进优秀人才创造了有利条件。与此同时,公司启动了企业年金计
    划,对原有的绩效考核与薪酬激励机制进行了优化调整,使员工的薪酬水平进一步与市场接
    轨,高级管理人员的薪酬与公司经营业绩密切挂钩。上述措施的施行,使员工的个人利益和
    公司发展更加紧密地联结在一起。
    报告期内,公司把健全成本管理体系,加强成本控制能力,作为应对当前市场变化和未
    来市场竞争的重要举措,在实施项目整体策划,把好规划设计关,合理制定建设标准,严格
    控制设计变更,优化施工组织设计,紧抓关键施工线路与环节,继续实施大宗物资的集团采
    购,提高项目全过程的成本测算、控制、分析能力等方面,都作出了不懈努力,并取得积极
    成果。
    与此同时,为保障公司的投资收益,公司进一步完善了《对外投资管理办法》,在加强
    已投资项目的后续评估与管理方面,提出了更高的要求,为贯彻“开发与投资并举”经营思
    路,促使股权投资成为公司重要的盈利渠道,提供了有力的管理支撑。
    5.7   社会认同度
    报告期内,栖霞建设项目高品质得到了社会广泛认可。公司所有在建项目主体验收优
    良率达 100%。其中,百水芊城二期与上城风景北苑共 12 幢工程荣获南京市 2011 年度“金
    陵杯”。南京东方天郡与栖园 5 幢工程荣获江苏省 2010 年度“扬子杯”。
    苏州公司 IALA 国际三组团荣获江苏省“扬子杯组团” 称号,多年来,江苏地区已少
    有组团住宅项目获得扬子杯。枫情水岸二期 110、111、407 幢荣获苏州市“姑苏杯”称号,
    其中 407 幢是 2011 年苏州地区唯一一个通过江苏省建筑工程评比并获得“扬子杯”称号的
    住宅项目。
    2011 年 11 月份,苏州枫情水岸项目通过了国家住建部康居示范工程验收,并荣获全
    部四项金奖,受到了国家住建部住宅产业中心领导的高度赞扬。
    无锡公司瑜憬湾三期 1 幢获得无锡市优质工程“太湖杯”称号,瑜憬湾四期 4 幢工程
    13
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    获无锡市优质主体结构工程奖,瑜憬湾四期与栖园还分别获得江苏省与无锡市“文明工地”
    称号。
    报告期内,南京幸福城保障房项目共接待中纪委、全国人大、全国政协、国家住建部
    以及省、市各级政府主管部门领导视察、调研数十批次,大家对项目的规划设计、施工组织、
    建筑质量、文明现场给予了好评,对公司保障房建设工作给予了充分肯定和高度赞扬,已成
    为南京市乃至全国保障房建设的标杆性示范项目。
    根据中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合发布的《2012
    年中国房地产开发企业 500 强测评研究报告》,公司再次位居中国房地产开发企业百强行列。
    5.8   2012 年展望
    2012 年,公司将一如既往稳健经营,积极应对政策和市场变化带来的挑战,不断增强
    企业的抗风险能力和可持续发展能力,努力为股东创造良好回报。2012 年,公司计划全年
    新开工 35.12 万平方米,竣工 14.02 万平方米。
    公司将坚持中小户型中低价位商品房为主的产品结构;继续加快楼盘销售和资金回笼;
    根据市场需求合理控制项目开发节奏;不断提高持有物业的经营能力;在风险可控制,收益
    有保障的前提下,继续参与政府保障房项目和委建项目建设。
    2012 年 2 月,公司以接近底价的价格竞得位于南京仙林新市区地铁沿线的 NO.2011G96
    号地块,联合江苏汇金公司以底价竞得位于南京主城区的 NO.2011G97 号地块。在此基础上,
    公司还将继续把握土地市场理性回归的契机,通过合资、合作、收购等方式,适时在城市中
    心区或近郊区获取新的商品房开发用地。
    公司将继续执行稳健的财务政策,在确保资金流转安全的前提下,优化资金结构,减少
    资金成本。与此同时,进一步做好已投资项目的管理,适时兑现投资收益,在做强做大主业
    的同时,努力把握新的投资机会。
    公司将继续提高管理的精细化水平。以价值工程和全寿命周期总控理念指导公司项目建
    设,将南京幸福城项目在整体策划、设计优化、前期工作、现场管理等方面的经验推广到公
    司所有项目,进一步提高公司项目的整体建设效率和水平。继续完善成本管理体系,狠抓成
    本管理相关制度的贯彻落实,努力形成公司在成本控制方面的优势。充实各类专业人员,继
    续加强公司内控体系建设,切实防范经营风险。
    5.9 募集资金使用情况
    (1)募集资金总体使用情况
    单位:万元 币种:人民币
    14
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    尚未使用募集
    募集年        募集方      募集资     本年度已使用募           已累计使用募     尚未使用募
    资金用途及去
    份            式        金总额       集资金总额             集资金总额       集资金总额
    向
    2008       增发        99,676.8       2,239.08             100,025.23              0.00    --
    (2) 承诺项目使用情况
    单位: 万元 币种:人民币
    未达
    变更原
    到计
    募集资金      募集资金                                                     是否符                因及募
    承诺项目名    是否变                                     是否符合       项目    预计     产生收益                 划进
    拟投入金      实际投入                                                     合预计                集资金
    称        更项目                                     计划进度       进度    收益       情况                   度和
    额            金额                                                         收益                变更程
    收益
    序说明
    说明
    本年结算
    南京栖庭                                                                已 竣            销售收入
    否                 30,000.0   30,257.76      否
    (B5 地块)                                                             工               61168.44
    万元
    本年结算
    南京上城风                                                              已 竣           销售收入
    否               30,000.0   24,962.37      否
    景二期                                                                  工             7807.23 万
    元
    无锡瑜憬湾
    是               30,000.0            0     否
    三期
    补充公司流
    否                9,676.8      9,676.80    是
    动资金
    合计             /          99,676.8   64,896.93            /          /                 /            /             /        /
    南京栖庭项目的竣工时间由计划的 2009 年 12 月推迟到 2011 年第四季度,南京上城风
    景二期项目的竣工时间由计划的 2009 年 9 月推迟到 2010 年第三季度,主要原因是:1、南
    京上城风景二期项目根据现场地质情况修改了部分施工图,导致开工时间有所延迟;2、2008
    年面对宏观经济和行业调整的严峻形势,公司调整了部分项目的开发和销售计划,导致募投
    项目的实施进度有所延迟;3、为顺应行业政策,南京栖庭项目的交楼标准由毛坯调整为精
    装修,装修工程需要一定时间,同时由于行业调控导致项目销售进度放慢,公司也主动调整
    了项目的装修进度。
    根据 2010 年 8 月 17 日召开的 2010 年第三次临时股东大会决议,公司将南京上城风景
    二期项目的预计节余募集资金 5128.3 万元用于补充公司流动资金。
    (3)募集资金变更项目情况
    单位:万元 币种:人民币
    是否                                   是否       未达到
    变更项                          变更项
    变更后的                                                   实际投     符合             产生收      项目      符合       计划进
    对应的原承诺项目        目拟投                          目的预
    项目名称                                                   入金额     计划             益情况      进度      预计       度和收
    入金额                          计收益
    进度                                   收益       益说明
    补充公司
    无锡瑜憬湾三期                30,000       30,000
    流动资金
    15
    南京栖霞建设股份有限公司 2011 年年度报告摘要
    2008 年,因受国家经济形势变化及房地产行业调整的影响,公司对无锡瑜憬湾三期等项目
    的投资计划进行了调整。根据公司经营需要,并经公司 2008 年第五次临时股东大会决议通
    过,公司取消了无锡瑜憬湾三期的募集资金投资,相应的募集资金用作补充公司流动资金。
    无锡瑜憬湾三期的投资将根据公司调整过的开竣工计划,通过其他融资方式解决。详见 2008
    年 11 月 29 日登载于上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)的《南京栖霞建设股份有限公
    司 2008 年第五次临时股东大会决议公告》。
    §6 财务报告
    6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
    6.2 本报告期无前期会计差错更正
    6.3 与最近一期年度报告相比,合并范围发生变化的具体说明
    与上年相比本期新增 1 家合并单位,原因为:本期新设控股子公司南京市栖霞区汇锦农
    村小额贷款有限公司(以下简称汇锦小贷公司)。
    汇锦小贷公司于 2011 年 8 月 12 日注册登记,并取得了南京市工商行政管理局颁发的《企
    业法人营业执照》,注册资本为 1.5 亿元人民币,本公司已于 2011 年 7 月 13 日支付首期出
    资额 5,250 万元。截止 2011 年 12 月 31 日,本公司认缴出资额 10,500 万元,占注册资本 70%;
    南京栖霞建设集团有限公司认缴出资额 3,000 万元,占注册资本 20%;南京栖霞建设集团物
    业有限公司认缴出资额 1,500 万元,占注册资本 10%,股东本期已出资 7,500 万元,占注册
    资本的 50%,剩余部分自公司开业起 1 年内缴足。
    南京栖霞建设股份有限公司
    2012 年 4 月 18 日
    16