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2019年11月20日 星期三

栖霞建设(600533)公告正文

栖霞建设:2009年年度报告摘要

公告日期:2010-02-11

    南京栖霞建设股份有限公司2009年年度报告摘要

    §1 重要提示
    1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
    误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
    本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读年度报告全文。
    1.2 公司全体董事出席董事会会议。
    1.3 南京立信永华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
    1.4 公司无被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
    1.5 公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
    1.6 公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人(会计主管人员)袁
    翠玲女士声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。
    §2 公司基本情况
    2.1 基本情况简介
    股票简称 栖霞建设
    股票代码 600533
    股票上市交易所 上海证券交易所
    公司注册地址和办公地址 南京市龙蟠路9 号
    邮政编码 210037
    公司国际互联网网址 www.chixia.com
    电子信箱 600533@chixia.com
    2.2 联系人和联系方式
    董事会秘书 证券事务代表
    姓名 王建优先生 周文龙先生
    联系地址
    江苏省南京市龙蟠路9 号兴隆
    大厦21 楼证券投资部
    江苏省南京市龙蟠路9 号兴隆
    大厦21 楼证券投资部
    电话 025-85600533 025-85600533
    传真 025-85502482 025-85502482
    电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 2 页 共 34 页
    §3 会计数据和业务数据摘要
    3.1 主要会计数据
    单位:元 币种:人民币
    2009 年 2008 年
    本期比上年同
    期增减(%)
    2007 年
    营业收入 2,202,066,455.67 1,591,606,981.76 38.35 2,856,800,795.95
    利润总额 397,046,342.73 317,805,453.73 24.93 630,740,151.40
    归属于上市公司股
    东的净利润
    223,173,631.65 187,856,185.00 18.80 343,518,368.24
    归属于上市公司股
    东的扣除非经常性
    损益的净利润
    222,020,707.71 187,259,202.03 18.56 343,539,525.30
    经营活动产生的现
    金流量净额
    1,408,073,182.55 -909,664,868.28 254.79 -726,420,801.70
    2009 年末 2008 年末
    本期末比上年
    同期末增减
    (%)
    2007 年末
    总资产 9,002,136,958.08 7,317,456,080.95 23.02 6,389,991,940.80
    所有者权益(或股东
    权益)
    2,709,019,815.71 2,590,846,184.07 4.56 1,628,971,999.07
    3.2 主要财务指标
    2009 年2008 年
    本期比上年同期增减
    (%)
    2007 年
    基本每股收益(元/股) 0.2125 0.1917 10.85 0.4241
    稀释每股收益(元/股) 0.2125 0.1917 10.85 0.4241
    扣除非经常性损益后的基本每股收益
    (元/股)
    0.2114 0.1911 10.62 0.4241
    加权平均净资产收益率(%) 8.42 9.35 减少0.93 个百分点 22.81
    扣除非经常性损益后的加权平均净资产
    收益率(%)
    8.38 9.32 减少0.94 个百分点 22.81
    每股经营活动产生的现金流量净额(元
    /股)
    1.341 -0.866 254.85 -1.794
    2009 年
    末
    2008 年
    末
    本期末比上年同期末增
    减(%)
    2007 年
    末
    归属于上市公司股东的每股净资产(元
    /股)
    2.58 2.47 4.45 4.02
    非经常性损益项目
    √适用 □不适用
    单位:元 币种:人民币
    非经常性损益项目 金额
    非流动资产处置损益 105,820.00
    计入当期损益的政府补助 3,003,264.00
    处置交易性金融资产取得的投资收益 760,043.99
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出 46,744.01
    少数股东损益影响额 -978,968.00
    所得税影响额 -1,783,980.06
    合计 1,152,923.94南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 3 页 共 34 页
    §4 股本变动及股东情况
    4.1 股份变动情况表
    √适用 □不适用
    单位:股
    本次变动前 本次变动增减(+,-) 本次变动后
    数量
    比例
    (%)
    发行
    新股
    送股
    公积
    金转
    股
    其他 小计 数量 比例(%)
    一、有限售条件
    股份
    1、国家持股
    2、国有法人持
    股
    327,974,400 31.24 -327,974,400 -327,974,400 0 0
    3、其他内资持
    股
    其中: 境内非
    国有法人持股
    境内自
    然人持股
    4、外资持股
    其中: 境外法
    人持股
    境外自
    然人持股
    二、无限售条件
    流通股份
    1、人民币普通
    股
    722,025,600 68.76 +327,974,400 +327,974,400 1,050,000,000 100.00
    2、境内上市的
    外资股
    3、境外上市的
    外资股
    4、其他
    三、股份总数 1,050,000,000 100.00 0 0 1,050,000,000 100.00
    限售股份变动情况表
    √适用 □不适用
    单位:股
    股东名称
    年初限售股
    数
    本年解除限
    售股数
    本年增
    加限售
    股数
    年末限售股
    数
    限售原因 解除限售日期
    南京栖霞建设
    集团有限公司
    208,536,480 208,536,480 0
    股权分置改
    革
    2009 年2 月2 日
    南京栖霞建设
    集团有限公司
    52,134,120 52,134,120 0
    因2008 年公
    开增发网下
    配售产生
    2009 年2 月2 日
    南京新港高科
    技股份有限公
    司
    53,843,040 53,843,040 0
    股权分置改
    革
    2009 年2 月2 日
    南京新港高科
    技股份有限公
    司
    13,460,760 13,460,760 0
    因2008 年公
    开增发网下
    配售产生
    2009 年2 月2 日
    合计 327,974,400 327,974,400 / /南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 4 页 共 34 页
    4.2 股东数量和持股情况
    单位:股
    报告期末股东总数 94,624 户
    前十名股东持股情况
    股东名称
    股东性
    质
    持股比例
    (%)
    持股总数
    报告期内增
    减
    持有有限售
    条件股份数
    量
    质押或冻结
    的股份数量
    南京栖霞建设集团有限公
    司
    国有法
    人
    32.33 339,420,600 0 0 无
    南京新港高科技股份有限
    公司
    国有法
    人
    13.06 137,143,800 -8,910,000 0 无
    中国工商银行-易方达价
    值成长混合型证券投资基
    金
    其他 2.95 31,004,108 +8,209,840 0 无
    中国银行-大成蓝筹稳健
    证券投资基金
    其他 1.90 20,000,000 +20,000,000 0 无
    中国建设银行-鹏华价值
    优势股票型证券投资基金
    其他 1.71 18,000,000 -8,078,768 0 无
    南京仙林房地产开发有限
    公司
    国有法
    人
    1.43 15,000,000 -3,750,000 0 无
    中国建设银行-国泰金马
    稳健回报证券投资基金
    其他 0.81 8,465,593 +8,465,593 0 无
    中国建设银行-华夏红利
    混合型开放式证券投资基
    金
    其他 0.66 6,893,007 +6,893,007 0 无
    交通银行-华夏蓝筹核心
    混合型证券投资基金(LOF)
    其他 0.56 5,874,951 +5,874,951 0 无
    南京市栖霞区国有资产投
    资中心
    国有法
    人
    0.38 3,996,000 0 0 无
    前十名无限售条件股东持股情况
    股东名称
    持有无限售条件股份的数
    量
    股份种类及数量
    南京栖霞建设集团有限公司 339,420,600 人民币普通股
    南京新港高科技股份有限公司 137,143,800 人民币普通股
    中国工商银行-易方达价值成长混合
    型证券投资基金
    31,004,108 人民币普通股
    中国银行-大成蓝筹稳健证券投资基
    金
    20,000,000 人民币普通股
    中国建设银行-鹏华价值优势股票型
    证券投资基金
    18,000,000 人民币普通股
    南京仙林房地产开发有限公司 15,000,000 人民币普通股
    中国建设银行-国泰金马稳健回报证
    券投资基金
    8,465,593 人民币普通股
    中国建设银行-华夏红利混合型开放
    式证券投资基金
    6,893,007 人民币普通股
    交通银行-华夏蓝筹核心混合型证券
    投资基金(LOF)
    5,874,951 人民币普通股
    南京市栖霞区国有资产投资中心 3,996,000 人民币普通股
    上述股东关联关系或一致行动的说明
    前十大股东和前十大流通股东中,南京市栖霞区国有资产投资中心系南
    京栖霞建设集团有限公司的控股股东;南京新港高科技股份有限公司系南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 5 页 共 34 页
    南京仙林房地产开发有限公司的控股股东;华夏红利混合型开放式证券
    投资基金、华夏蓝筹核心混合型证券投资基金(LOF)均为华夏基金管理有
    限公司旗下的基金;其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公
    司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
    4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
    4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
    □适用 √不适用
    4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
    4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
    南京栖霞建设集团有限公司系本公司的控股股东,持有本公司股份339,420,600 股,占公司总股
    本的32.33%。南京市栖霞区国有资产投资中心持有南京栖霞建设集团有限公司的51%股权,系本公司
    的实际控制人。
    4.3.2.2 控股股东情况
    ○ 法人
    单位:元 币种:人民币
    名称 南京栖霞建设集团有限公司
    单位负责人或法定代表人 江劲松
    成立日期 1993 年9 月7 日
    注册资本 189,625,000
    主要经营业务或管理活动
    房地产项目开发、建设、销售、租赁及售后服务;
    工程建设管理;建筑材料、装饰材料、照明灯具、
    金属材料、百货销售,室内装饰设计、实业投资。
    4.3.2.3 实际控制人情况
    ○ 法人
    单位:元 币种:人民币
    名称 南京市栖霞区国有资产投资中心
    单位负责人或法定代表人 陈发喜
    成立日期 1999 年10 月13 日
    注册资本 500,000,000
    主要经营业务或管理活动
    受区政府委托,负责管理、经营区属国有经营性资
    产;持有授权范围内公司、企业的国有产权;决
    定授权范围内国有资产转让、兼并,向各类企业进
    行投资。参股、控股等资本经营活动;收缴国有
    资产收益。
    4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 6 页 共 34 页
    4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
    □适用 √不适用
    §5 董事、监事和高级管理人员
    5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
    单位:股
    姓名 职务
    性
    别
    年
    龄
    任期起始日期 任期终止日期
    年初
    持股数
    年末
    持股数
    变动
    原因
    报告期
    内从公
    司领取
    的报酬
    总额
    (万
    元)(税
    前)
    是否在
    股东单
    位或其
    他关联
    单位领
    取报
    酬、津
    贴
    陈兴汉 董事长 女 63 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 94.94 否
    江劲松 董事、总裁 男 41 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 89.49 否
    范业铭
    董事、常务
    副总裁
    男 46 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 66.22 否
    徐益民 董事 男 48 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 是
    刘志彪 独立董事 男 51 2005 年12 月23 日 2009 年1 月20 日0 0 0.9 否
    安同良 独立董事 男 44 2005 年12 月23 日 2009 年1 月20 日0 0 0.9 否
    王跃堂 独立董事 男 46 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 5 否
    沈坤荣 独立董事 男 46 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 4.1 否
    李启明 独立董事 男 46 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 4.1 否
    李云
    监事会主
    席
    男 57 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 35.15 否
    徐水炎 监事 男 46 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日4,500 4,500 是
    陆阳俊 监事 男 39 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 是
    干泳星
    副总裁兼
    总会计师
    女 53 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 47.97 否
    王建优
    副总裁兼
    董事会秘
    书
    男 46 2009 年1 月21 日 2012 年1 月20 日0 0 47.48 否
    合计 / / / / / 4,500 4,500 / 396.25 /
    §6 董事会报告
    6.1 管理层讨论与分析南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 7 页 共 34 页
    (一)市场环境变化与管理层的看法
    房地产作为典型的强周期性行业,其兴衰与宏观经济周期呈高度正相关关系。同时,中国的房地
    产行业又呈现较为明显的“政策市”特征,与国家的政策调控休戚相关。2008 年,房地产行业随着全
    球金融危机而陷入低谷。2009 年以来,在积极财政政策和适度宽松货币政策的刺激下,中国经济逐季
    回升,复苏迹象明显,投资和消费保持较快增长,经济企稳回升。2008 年始出台的降息、退税及减税
    等房地产救市措施以及密集推出的相关积极性政策,贯穿于2009 年全年,成效显著,稳定和恢复了市
    场信心,中国房地产行业,经历了短暂的调整之后,迅速反弹。
    2009 年全国、江苏省及南京、苏州、无锡房地产开发完成情况(含住宅、商住楼)
    指标 全国 江苏 南京 苏州 无锡
    房地产开发投资 投资额(亿元) 36232 3339 596 724 463
    同期增幅(%) 16.1 8.95 17.22 0.87 3.04
    施工面积 面积(万平方米) 319600 29802.55 4366.07 6929.95 3260.25
    同期增幅(%) 12.8 5.73 6.53 -1.52 -2.21
    新开工面积 面积(万平方米) 115400 9080.93 1157.46 1516.65 1331.24
    同期增幅(%) 12.5 -9.33 23.52 -28.59 7.93
    竣工面积 面积(万平方米) 70200 7706.55 1422.53 1488.1 677.52
    同期增幅(%) 5.5 14.94 34.38 0.46 -4.76
    销售面积 面积(万平方米) 93713 9922.73 1187.27 2181.01 1007.93
    同期增幅(%) 42.1 83.34 69.77 116.51 87.57
    (数据来源于国家统计局、江苏省统计局)
    2009 年上半年,在一系列刺激政策的共同作用下,消费者的信心开始恢复,合理的刚性需求开
    始得到有效释放,商品房的成交量开始明显回暖。至2009 年三季度,市场量价齐升,在前期积压的自
    住性需求集中释放的带动下,随着通胀预期,投资性需求应运而生,对住宅市场起到了推波助澜的作
    用。而在四季度,尤其是进入11 月份,伴随着国家鼓励和促进住房消费政策的“末班车效应”,购房
    者产生了“优惠政策年底可能取消”的恐慌心理,导致部分购房者提前购房,因此,在2009 年年末,
    商品房销售量呈现井喷行情。
    2009 年江苏省及南京、苏州、无锡三市市区商品住宅销售情况
    指标 江苏 南京 苏州 无锡
    现房销售 面积(万平方米) 1973.9 194.78 420.75 183.81
    同期增幅(%) 60.6 62.41 107.92 37.84
    期房销售 面积(万平方米) 6801.79 919.25 1461.11 699.52
    同期增幅(%) 94.27 71.71 132.7 116.16
    其中:90 平方米以下
    现房销售 面积(万平方米) 390.91 64.8 13.13 69.57
    同期增幅(%) 48.38 0.87 41.33 140.98
    期房销售 面积(万平方米) 1302.31 284.2 80.97 323.56
    同期增幅(%) 70.77 23.05 125.42 120.33
    (数据来源于江苏省统计局)
    报告期内,公司所在的南京、无锡和苏州三地,商品销售量均创历史新高,可售房源去库存化
    进一步加快,库存面积大幅降低,伴随着市场需求的增加,住宅上市供应量也有了较快的增加,推盘
    速度进一步加快,销售价格随市场成交量的增加稳步上升。但是,从供需关系看,新建住宅市场已进
    入供不应求阶段,尤其是南京市场。建设周期性亦决定了09 年下半年新增的开工量在短期内无法成为
    实际新增供应,可售量的不足,亦成为导致房价单边上扬的原因,同时将使2010 年上半年的供求矛盾尤
    为突出。
    鉴于销售火爆,库存下降,融资环境的较为宽松,地方政府推行了允许开发商延期交付土地款
    的扶持政策,并于2009 年下半年加快土地的出让速度。土地市场在渡过2008 年下半年的冰点期后,
    于2009 年5 月后迅速回暖,并在全年呈现空前繁荣局面,超越了2007 年。以央企为代表的“国家队”,
    越来越多地跻身于“地王”之列,频频以总价及单价地王的身份出现,导致土地市场竞争日趋激烈,
    溢价明显。
    管理层认为,2009 年房市的快速回暖,是多方面因素共同作用的结果。首先,宏观经济指标自一
    季度触底后强劲反弹,增强了全社会应对国际金融危机挑战的信心。其次,各级政府促进房市回暖的
    政策逐步发挥作用,首付成数、贷款利率、交易税费的下降,降低了购房者的入市门槛。第三,经过
    08 年的低迷,房价出现理性回归。第四,为应对金融危机的严重冲击,世界各主要经济体纷纷向本国
    经济注入流动性,我国也实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策,世界范围内的通胀预期日益南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 8 页 共 34 页
    增强,购房成为我国公民实现资产保值增值的手段。第五,08 年房市低迷时被抑制了的部分刚性需求,
    在新的政策背景和新的市场预期下集中释放。
    2010 年伊始,经济结构调整的基调已经确定。2010 年,宏观经济形势的复杂性和房地产市场走势
    的不确定性将贯穿全年,就宏观经济而言,投资的巨幅增长和信贷的巨额投放,虽然推动我国的GDP
    指标逐季攀升,并最终实现09 年的“保8”目标,但同时也加剧了国民经济的结构性失衡。在消费、
    出口难以在短期内快速增长的情况下,投资虽然能在短期内拉动内需,但形成生产能力后反而会使产
    能过剩的问题更加严重。与此同时,产业结构升级、要素投入结构优化、国民收入分配结构调整等问
    题也未得到有效解决。中央经济工作会议将“保增长、调结构、管理通胀预期”作为2010 年经济工作
    重点,并提出要提高宏观调控政策的“灵活性”和“针对性”,意味着新的一年里,宏观经济政策将
    会稳中有变,在“保增长”的同时,更加注重经济结构的调整、发展方式的转变和通胀风险的控制,
    很多具体的政策都将适时出现调整。房地产行业2010 年政策微调的思路表现为:保经济适用房,保首套
    购房,鼓励改善性购房,抑制投资性住房,打击投机性购房。我们认为,2010 年房地产行业将迎来新的
    结构性变化。
    管理层认为,近期针对部分城市房价过快上涨而出台的一系列调控政策,一方面由于我国城市
    化城镇化进程的加速,没有改变我国房地产行业长期向好的趋势,另一方面由于当前实体经济回升基
    础并不稳固,房地产业在拉动投资和消费方面的短期龙头作用仍然不可动摇,因而将会以不破坏房市
    持续健康稳定发展局面为底线。其根本目的仍是为了使房地产业这台发动机,能在经济全面好转过程
    中持续发挥作用。但同时也要看到,房价和地价在09 年的快速上涨,增加了开发企业的经营风险;以
    抑制房价过快上涨为目标一系列调控政策的出台,以及由此导致的市场预期的变化,也成为影响中国
    房地产市场走势的重要因素。
    管理层认为,从政策层面来看,住宅是内需的重要组成部分,宏观经济复苏为房地产行业的发展
    提供了良好的宏观背景,购房者的购买信心和购买力,都由此而获得了有力的支撑。同时,我们可以看
    到,中国的城市化仍然处在快速发展过程中,2009 年中央经济工作会议提出稳步推进城市化城镇化进
    程,对二三线城市的未来影响更为明显,在相当长的一段时间内,置业需求将因城市化而有增无减,
    进一步夯实了房地产市场的刚性需求,成为房地产业发展最强大的原动力。作为全球最大的新兴经济
    体,从经济发展的规律而言,中国正处于货币定价的敏感时代,房地产作为保值资产的功能依然突出,
    仍将成为国内外资金寻求保值增值的热点所在,这也成为房地产行业长期向好的一个重要因素。
    (二)报告期内公司经营情况的回顾
    1、报告期内总体经营情况
    报告期内,面对复杂的形势,公司按照“主业精深化、垂直一体化”的发展战略,继续坚持区域化、
    专业化、信息化、产业化、国际化的发展道路,同时坚持和完善“开发与持有并举、开发与投资并举、
    开发与产业化并举”的经营思路,进一步创新盈利模式。
    报告期内,公司凭借准确的市场判断能力和有效的执行决策能力,抓住市场机遇,准确把握市场
    走向,积极应对市场变化,科学合理地制定销售策略和定价策略,使公司在2009 年实现了前所未有的
    销售业绩,公司整体效益也得到大幅提升。全年合同销售金额达到44 亿元,回笼资金约40 亿元,比
    去年同期增长271%(其中,南京地区实现合同销售金额24.3 亿元,苏州地区销售金额12 亿元,无锡
    地区销售金额7.8 亿元),超过了公司2007 年的销售水平。合同销售面积 53 万平方米,比去年同期
    增长331%。
    报告期内,为在控制成本和风险的前提下增加项目储备,公司保持审慎、积极而灵活的策略,坚
    持区域性扩张,注重土地的性价比,坚持不拿地王的原则,优化土地储备结构。公司一方面积极谨慎
    参与一级市场土地储备,另一方面积极拓展多元化的项目获取渠道。10月份,联手南京迈燕建设发展
    有限公司共同投资设立迈燕房地产开发有限公司,目前该公司已获得了可售面积约2万平方米的土地储
    备,并将继续参与迈燕地区的城中村、棚户区改造工程。11月初,公司的全资子公司苏州卓辰置业有
    限公司以5.55亿元储备了苏州工业园区东环路东、东兴路北的2009-B-71地块。2010年1月,公司与南
    京华德美居购物中心有限公司签署正式物业买卖合同,以1.1亿元收购百安居栖霞店全部房产和土地,
    增加了公司持有物业的规模。目前,公司与南京市主管部门正在积极做保障房建设项目的前期准备,
    涉及总建筑面积达107万平方米。与此同时,我们解除了因拆迁原因不能及时交付的无锡九棉地块和东
    北塘部分地块的土地出让协议,优化了土地储备的区域布局。报告期内,公司还加强了一些针对城中
    村、棚户区改造项目的前期及相关工作。南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 9 页 共 34 页
    在资本运作方面,报告期内,公司启动了发行可转债的融资方案,拟募集资金10亿元,用于开发
    建设无锡东北塘项目。2009年10月,证监会正式受理公司可转债融资方案。如该方案顺利通过,将使
    公司的资金实力得到进一步的增强。
    除拥有在资本市场的融资渠道外,公司一直密切融洽银企合作关系,并在长时期的合作中,与金
    融机构保持良好的关系,是中国建设银行总行评定的“守信与稳健企业”(全国仅有25家房地产企业获
    此殊荣),同时也是中国农业银行总行的“双大客户”及战略合作伙伴。
    报告期内,公司共实现营业收入22.02亿元,同比上年38.69%;实现利润总额3.97亿元,比上年增
    长24.93%;实现归属于母公司所有者的净利润2.23亿元,比上年增长18.8%;每股收益0.21元。截至2009
    年12月31日,公司总资产90.02亿元,比上年增长23.02%;归属于母公司所有者权益27.09亿元,比上
    年增长4.56%。
    2、主营业务及其经营情况分析
    (1)主营业务分行业、产品情况
    单位:元 币种:人民币
    分行业或分产品
    营业收入 营业成本
    毛利率
    (%)
    营业收入
    比上年同
    期增减(%)
    营业成本比
    上年同期增
    减(%)
    毛利率比
    上年同期
    增减(%)
    结算面积
    (万平方米)
    行业
    房地产开发经营 2,153,174,133.14 1,358,698,775.67 36.9 38.71 44.97
    减少2.72
    个百分点
    22.36
    产品
    天泓山庄
    192,971,921.48 100,424,329.70
    47.96 -5.13 9.51
    减少6.96
    个百分点
    1.69
    栖园
    603,721,909.50 373,102,936.98
    38.2 215.22 209.02
    增加1.24
    个百分点
    4.48
    东方天郡
    673,017,057.00 465,735,058.12
    30.8 214.47 241.51
    减少5.48
    个百分点
    7.98
    瑜憬湾
    225,176,783.10 151,362,645.05
    32.78 -58.08 -59.60
    增加2.52
    个百分点
    2.82
    注:报告期内,无锡瑜憬湾项目营业收入较上年同期减少58.08%,系瑜憬湾二期工程未交付所致。
    (2)主营业务分地区情况
    单位:元 币种:人民币
    地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
    南京 1,660,272,776.02 92.08
    苏州 267,724,574.02 77.64
    无锡 225,176,783.10 -58.08
    (3)主要项目开发、销售进度情况
    ①2009 年公司主要项目开发情况
    单位:万平方米
    项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积09 年开工面积09 年竣工面积 截至09 年末累计
    竣工面积
    南京
    栖园 南京市仙林新市区 100% 22.54 22.30 0.00 3.94 22.3
    东方天郡 南京市仙林新市区 51% 14.38 38.05 0.00 6.13 38.05
    上城风景一期南片 南京市栖霞区 75% 6.06 9.31 0.00 0.00 9.31
    上城风景一期北片 南京市栖霞区 75% 2.02 3.61 0.00 0.00 0.00
    上城风景二期 南京市栖霞区 100% 5.80 11.14 0.00 0.00 0.00
    百水芊城二期 南京市栖霞区 100% 11.12 16.56 6.38 0.00 0.00
    栖庭(奥体B5) 南京市建邺区 100% 2.04 7.82 0.00 0.00 0.00
    仙林G84 号地块 南京市仙林新市区 100% 10.47 23.55 0.00 0.00 0.00
    南京合计 74.43 132.34 6.38 10.07 69.66
    苏州
    枫情水岸 苏州工业园区 50% 15.28 33.43 0.00 13.47 33.43
    自由水岸 苏州工业园区 50% 9.87 25.66 0.00 7.4 25.66
    2009-B-71 地块 苏州工业园区 100% 5.11 13.71 0.00 0.00 0.00南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 10 页 共 34 页
    苏州合计 30.26 72.8 0.00 20.87 59.09
    无锡
    瑜憬湾 无锡市滨湖区 70% 23.86 56.66 19.27 10.44 28.47
    无锡栖园 无锡市滨湖区 70% 11.26 23.98 0.00 0.00 0.00
    东北塘地块 无锡市锡山区 100% 29.51 68.4 0.00 0.00 0.00
    无锡合计 64.63 149.04 19.27 10.44 28.47
    总合计 169.32 354.18 25.65 41.38 157.22
    注:报告期内,公司联手南京迈燕建设发展有限公司共同投资设立迈燕房地产开发有限公司,目前该
    公司已获得了占地面积0.87 万平方米,规划建筑面积2.47 万平方米的土地储备。
    ②2010 年主要项目开竣工情况
    项目名称 位置 权益 占地面积规划建筑面积 2010 年计划
    开工面积
    2010 年计划
    竣工面积
    09 年末未开工规
    划建筑面积
    南京
    上城风景一期北
    片
    南京市栖霞区 75% 2.02 3.61 0 3.61 0
    上城风景二期 南京市栖霞区 100% 5.80 11.14 0 11.14 0
    百水芊城二期 南京市栖霞区 100% 11.12 16.56 7.51 9.24 7.51
    栖庭(奥体B5) 南京市建邺区 100% 2.04 7.82 0 7.82 0
    仙林G84 号地块 南京市仙林新市区 100% 10.47 23.55 23.55 0 23.55
    南京合计 南京市仙林新市区 31.45 62.71 31.06 32.07 31.06
    苏州
    2009-B-71 地块 苏州工业园区 100% 5.11 13.71 13.71 0 13.71
    苏州合计 5.11 13.71 13.71 0 13.71
    无锡
    瑜憬湾 无锡市滨湖区 70% 23.86 56.66 8.91 0 8.91
    无锡栖园 无锡市滨湖区 70% 11.26 23.98 17.89 0 23.98
    东北塘地块 无锡市锡山区 100% 29.51 69.4 11.97 0 69.4
    无锡合计 64.63 149.04 38.77 0 102.29
    总合计 101.19 222.36 83.54 32.07 147.06
    注: 2010年1月,公司受南京市住房制度改革办公室委托,拟承担南京市栖霞区西花岗经济适用房
    项目的开发建设,项目总建筑面积约107万平方米,预计总投资约48亿元人民币。
    ③2009年度开竣工情况与年初计划比较
    2009年初,公司计划全年新开工面积38.9万平方米,竣工31.31万平方米。
    报告期内,因政府采购经济适用房计划推迟,致使南京项目百水芊城二期的开工面积由13.92万平
    方米调减为6.38万平方米;因前期规划设计方案的调整,致使无锡东北塘项目计划开工5万平方米未开
    工。
    鉴于市场环境的变化,去库存化速度加快,公司及时调整了2009年的竣工计划,加快了开发进度,
    截止至报告期末,工程竣工面积增加至41.38万平方米.
    (4)主要供应商\客户情况
    报告期内,本公司前五名供应商合计的采购额122,399,242.53元,占本期采购总额的39.49%。报告
    期内,本公司前五名客户合计的销售额24,190,000.00元,占本期销售总额的1.12%。
    3、财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
    (1)资产构成同比发生变动的分析
    单位:元 币种:人民币
    项目 2009 年 2008 年
    金额
    占总资产的比
    重(%)
    金额
    占总资
    产的比
    重(%)
    期末比期初占总资
    产的比重的增减数
    存货 6,159,421,903.24 68.42 5,730,138,328.10 78.31 减少9.89 个百分点
    预收款项 2,055,092,168.59 22.83 208,589,654.93 2.85 增加19.98 个百分点
    一年内到期的
    非流动负债
    800,000,000.00 8.89 1,300,000,000.00 17.77 减少8.88 个百分点南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 11 页 共 34 页
    短期借款 380,000,000.00 4.22 888,000,000.00 12.14 减少7.92 个百分点
    长期借款 1,983,000,000.00 22.03 1,318,000,000.00 18.01 增加4.03 个百分点
    ①存货变化的原因: 市场回暖,销售额增加,导致资产总额增加,货币资金和预收账款等占比增
    加,使得存货占比下降。
    ②预收款项变化的原因:报告期内,市场迅速回暖,销售额大幅攀升。
    ③一年内到期的非流动负债变化的原因: 销售回款增加,本期内偿还到期的长期借款增加所致。
    ④短期借款变化的原因:本期内偿还到期的短期借款增加所致。
    ⑤长期借款变化的原因:主要原因是本期增加长期借款归还到期的短期借款所致。
    (2)经营成果及三费分析
    单位:元 币种:人民币
    项目 2009 年 2008 年 增减幅
    度(%)
    变化原因
    营业收入 2,202,066,455.67 1,591,606,981.76 38.35 市场迅速回暖,住宅销售额上升
    营业成本 1,392,853,438.44 948,037,681.53 46.92 本期营业收入增加所致
    营业税金及附加 236,820,991.50 129,579,156.49 82.76 本期营业收入增加所致
    资产减值损失 2,130,454.81 24,713,771.32 -91.38 本期未发生新的、重大的资产减值事项
    销售费用 41,373,691.22 36,138,954.44 14.49 销售额大幅攀升,市场推广费用增加所致
    (3)现金流量表同比发生变动的分析
    单位:元 币种:人民币
    项目 2009 年 2008 年 增减幅度
    (%)
    变化原因
    销售商品、提供劳务收到的现
    金
    4,014,784,318.53 1,209,071,399.26 232.06 市场迅速回暖,销售额大幅攀升
    经营活动产生的现金流量净额 1,408,073,182.55 -909,664,868.28 254.79 市场迅速回暖,销售额大幅攀升
    投资活动产生的现金流量净额
    -134,095,724.55 -22,915,829.83 -485.17
    期内投资南京卓辰投资有限公司,用于购
    买南京华德美居栖霞店物业
    筹资活动产生的现金流量净额
    -859,898,765.21 845,887,220.44 -201.66
    本期未进行资本市场再融资及偿还银行贷
    款增加所致
    4、子公司经营情况及业绩分析
    (1)子公司基本情况如下
    公司名称 业务性质
    主要产品
    或服务
    注册资本
    本公司拥有
    权益(%)
    主要开发项目及服务
    南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 2,520,000 美元75 上城风景一期
    南京栖霞建设物业有限公司 物业管理 物业管理 5,000,000 元人民币70 各小区物业管理
    无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000 元人民币70 瑜憬湾、无锡栖园
    苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 360,000,000 元人民币50 枫情水岸、自由水岸
    南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000 元人民币51 东方天郡
    无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000 元人民币100 无锡东北塘地块
    苏州卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000 元人民币100 苏地2009-B-71
    南京卓辰投资有限公司 投资、商铺运营 商铺 10,000,000 元人民币100 迈皋桥商业用房运营
    南京栖霞建设鑫南置业有限公司 房地产开发 商品房 100,000,000 元人民币70
    (2)子公司经营业绩情况如下
    单位:人民币元
    公司名称 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
    南京东方房地产开发有限公司 242,319,429.42 103,465,415.18 115,163,937.00 23,550,880.52 17,504,060.91
    南京栖霞建设物业有限公司 54,112,108.01 12,101,173.71 49,033,576.96 4,321,671.58 2,989,222.21
    无锡栖霞建设有限公司 1,814,926,997.03 247,022,543.30 225,178,783.10 25,106,561.73 18,320,445.16
    苏州栖霞建设有限责任公司 1,608,435,464.02 419,719,245.97 268,604,934.02 54,549,031.46 43,983,275.67南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 12 页 共 34 页
    南京栖霞建设仙林有限公司 524,675,060.28 296,360,048.03 673,017,057.00 112,634,564.26 83,504,630.70
    无锡锡山栖霞建设有限公司 1,040,285,158.33 49,502,545.35 —— -288,529.86 -222,489.89
    苏州卓辰置业有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00 —— —— ——
    南京卓辰投资有限公司 119,989,498.50 9,989,498.50 —— -14,002.00 -10,501.50
    南京栖霞建设鑫南置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 —— —— ——
    5、投资情况
    (1)对外投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内公司投资额 9,750
    报告期内公司投资额比上年增减数 7,650
    报告期内公司投资额增减幅度(%) 364.29
    被投资的公司情况
    被投资的公司名
    称
    主要经营活动
    占被投资公司权益
    的比例(%)
    备注
    南京迈燕房地产
    开发有限公司
    房地产开发 48.96
    根据公司第四届董事会第六次会议决议,公司以现金
    出资2350 万元人民币,与南京迈燕建设发展有限公司
    共同投资设立南京迈燕房地产开发有限公司,公司占
    注册资本的48.96%,经营范围为土地及房地产开发、经
    营、销售、租赁等。
    苏州卓辰置业有
    限公司
    房地产开发 100
    根据公司第四届董事会第九次会议决议,公司以现金
    出资5000 万元人民币,投资设立全资子公司苏州卓辰
    置业有限公司。该公司成立后,将开发建设“苏地
    2009-B-71 号”地块。
    南京卓辰投资有
    限公司
    实业投资 100
    根据公司第四届董事会第十一次会议决议,公司以现
    金出资1000 万元人民币,投资设立全资子公司南京卓
    辰投资有限公司。2010 年1 月29 日,公司第四届董事
    会第十三次会议决议,南京卓辰投资有限公司向关联
    方南京华德美居购物中心有限公司购买栖霞店物业,
    购买价款为1.1 亿元人民币。
    南京栖霞建设鑫
    南置业有限公司
    房地产开发 70
    根据第三届董事会第十七次会议决议,2009 年11 月
    30 日,公司以现金出资1400 万元,与江苏鑫南集团有
    限公司共同投资设立南京栖霞建设鑫南置业有限公
    司,该公司计划注册资本1 亿元人民币,本公司占注
    册资本的70%,股东双方首次出资额为注册资本的20%。
    (2)募集资金使用情况
    见年报摘要6.4
    (3)新增项目储备情况
    2009 年11 月5 日,公司经过公开竞价,以5.5 亿元获得苏地2009-B-71,该地块位于苏州工业园
    区东环路东、东兴路北,用地面积51,053.13 平方米,土地用途为城镇住宅和商服用地。
    6、公司管理回顾
    经过2008至2009年份的市场急变,公司意识到企业的生存与动力源泉来自于危机年份的修炼和蜕
    变,唯有此,才能于市场低谷期,以审慎而不失灵活的心态,审时度势,尽最大努力克服其对公司的
    不利影响,增强公司对环境变化的应对能力;唯有此,才能于市场高潮期,以稳健而不失进取的风格,
    居安思危,充分利用行业周期带来的发展态势,力求更大的发展空间。
    2009年,公司继续精耕细作,坚持以优秀的住宅产品、标准化的管理和人性化的服务追求客户的
    满意度,以良好的业绩回报投资者,关注业主于社区内的幸福感,致力于社会和谐。南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 13 页 共 34 页
    在住宅开发建设过程中,“四节一环保”新技术、新材料、新工艺和新设备的推广和应用一直是
    公司坚持不懈的选择,产品创新和技术的集成化依然是公司长期践行住宅产业化的重要路径。报告期
    内,为顺应节能环保住宅的发展需要,公司通过ISO14000环保体系国际认证,全面启动环境管理。
    报告期内,,公司聘请德勤华永会计师事务所为顾问,为公司内控制度建设提供咨询与服务,协助
    公司对内控体系进行了梳理和优化,并组织股份公司及主要子公司对内控设计及执行情况进行了系统
    的自我评估工作。
    报告期内,公司连续第三年荣获“中国优秀企业公民”称号,以力求完美、打造精品的开发理念,
    市场导向、勇于承担社会责任的企业形象,兑现了对股东、员工、合作伙伴、消费者、环境、行业等
    各方的责任承诺,充分彰显了自身优秀的企业文化。
    报告期内,公司拓宽营销渠道,在充分利用传统营销手段的同时,整合了网络资源,形成了全方
    位的营销体系,涉及层次多样,覆盖面积广裕,受众群体进一步外延化。
    7、社会认同度
    报告期内, 公司连续被中房协授予 “2007-2008年度中国房地产诚信企业”称号,并被中国消费者
    协会遴选为“中国房地产市场诚信建设经验交流会”特邀企业。
    报告期内,公司在品牌打造方面实现了质的飞跃,“星叶”图形商标被国家工商行政管理总局行
    政认定为中国驰名商标。
    在上海证券报主办的2009中国房地产高峰论坛暨第二届“金地产”奖颁奖盛典上,公司被授予卓
    越品牌奖。
    公司再次被南京市国税局、地税局联合授予“A级纳税人”称号,并连续多年被评定为“AAA资信”
    等级。
    报告期内,公司在南京、苏州和无锡三地的项目均成为所属地区的住宅标杆。公司的上城风景、
    东方天郡等12个单项工程获得2009年南京市建筑工程“金陵杯”奖(市优质工程),苏州自由水岸等7
    个单项工程获“苏州市建筑安装工程优质结构”奖,无锡瑜憬湾二期5个单项工程获“无锡市建筑安装
    工程优质结构”奖。
    报告期内,陈兴汉董事长被授予“江苏省第二届优秀创业企业家”和江苏省“依法经营履行社会
    责任优秀企业家”称号,江劲松总裁被授予“2006-2008 年度南京市劳动模范”。
    8、2010年展望
    2010年,公司将继续坚持专业化的发展道路,坚持在“专业化、区域化、产业化、信息化、国际
    化”发展战略的基础上,完善“开发与持有并举、开发与投资并举、开发与产业并举”的经营思路,
    精耕细作,在全面履行和完成公司“十一.五”发展规划的同时,开始制订公司“十二.五”发展规划。
    ⑴公司发展思路
    鉴于城市化城镇化进程的提速,工业化的升级,房地产行业在经济复苏及发展中的短期引擎作用等
    诸多因素进一步加强,我们认为,房地产行业将在国家政策的指引下得到持续健康稳定的发展。基于此
    判断,2010年,我们将继续坚持积极主动的市场应对策略,专注于核心竞争力的提升,顺应形势,抓住
    一切机遇,推动业绩增长。
    在项目获取上,公司将继续坚持稳健的投资风格,适时开展联合竞买和合作开发,进一步积极争
    取政府的保障房、中小户型、中低价位房及经济适用房建设项目,加强和外界存量土地拥有者的合作,
    完善多元化的土地储备体系,在长三角范围内拓宽项目获取渠道。异地扩张是房地产企业发展的必由
    之路。鉴于公司所处的长三角地区的区位优越性,公司将继续秉承区域开发的理念,一方而聚焦于现
    已进入的城市,积极寻找投资机会,另一方面加强对长三角其它城市,尤其是三线城市的调研,力争
    在区域内取得项目扩张方面的突破。同时,充分利用自身在经济适用房开发建设方面的丰富经验,将
    保障房建设进一步标准化,降低成本,增加收益,
    在项目开发上,公司将下大力气,加强对政策动态和行业走势的分析判断,力求及时准确地应对
    市场变化,精确定位,以设计创新、户型优化和技术集成提高产品精细化程度和附加值。同时,全面
    推动住宅产品的全装修。这既是为了适应未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段,
    也是住宅企业倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。
    在项目营销中,充分利用“星会”资源,建立目标客户为导向的销售策略,进一步提高公司精准
    的、前瞻的客户需求把握能力,提高满足并引领客户需求的产品实现能力,挖掘产品的增值点,根据
    市场变化及时调整销售策略和价格。
    在加快销售回款的同时,公司将强化与原有合作伙伴的合作关系,积极创新融资方式和手段。同
    时,积极争取证监会对公司可转债融资的尽早批复,在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能
    力的基础上,择机完成本次融资。南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 14 页 共 34 页
    (2)2010 年度公司经营计划
    2010年,公司计划全年施工面积137.16万平方米,新开工面积83.54万平方米,竣工面积32.07万
    平方米(以上数字不包括总建筑面积为107万平方米的保障房项目);2009年末,公司尚有20.55亿元
    预收账款未结算,这些预收账款大部分会在2010年上半年交付结算; 2010年公司在售和计划开盘项目
    不仅能较好满足公司经营发展的需要,而且由于各项目区位的优势和相对便宜的地价,将会给公司业
    绩增长带来保障。公司将抓住时机,采取合理定价的原则,尽快完成销售。同时,公司将继续加大持
    有性物业的规模,提高现有持有物业的盈利水平。2010年,公司计划全年实现营业收入约35亿元,营
    业成本约22.5亿元,费用总额约1.8亿元。
    继2008年参股广东棕榈园林后,在一定的合理范围内,公司将进一步加大对外投资力度。2010年,
    公司将积极稳妥地通过土地一级市场、二级市场和保障房建设,采取合资、合作、投资等多元化的方
    式,多渠道地增加土地储备。
    6.2 主营业务分行业、产品情况表
    详见管理层讨论与分析
    6.3 主营业务分地区情况表
    详见管理层讨论与分析
    6.4 募集资金使用情况
    √适用 □不适用
    ①募集资金总体使用情况
    单位:万元 币种:人民币
    募集年份 募集方式 募集资金净额
    本年度已使用募
    集资金总额
    已累计使用募集
    资金总额
    尚未使用募
    集资金总额
    尚未使用募集资
    金用途及去向
    2008 增发 99,676.8 27,670.91 85,728.46 13,948.34 活期存款
    ②承诺项目使用情况
    单位:万元 币种:人民币
    承诺项
    目名称
    是否
    变更
    项目
    拟投入
    金额
    实际投入
    金额
    是否符
    合计划
    进度
    项目
    进度
    预计
    收益
    产生
    收益
    情况
    是否
    符合
    预计
    收益
    未达到计划进度和收益说明
    南京栖
    庭(B5
    地块)
    否 30,000 18,366.23 否
    已开工,
    尚未开
    始销售
    尚未开
    始销售
    栖庭项目的竣工时间由计划的2009 年12 月
    推迟到2010 年第四季度,主要原因是:1、
    2008 年面对宏观经济和行业调整的严峻形
    势,公司调整了部分项目的开发和销售计
    划,导致募投项目的实施进度有所延迟;2、
    根据住建部的要求,栖庭项目的交楼标准拟
    由毛坯调整为精装修,考虑到装修工程所需
    的时间,项目竣工时间将相应顺延。
    南京上
    城风景
    二期
    否 30,000 18,185.43 否
    已全面
    开工,尚
    未竣工
    本年预
    售收入
    金额
    31767
    万元
    南京上城风景二期项目的竣工时间由计划
    的2009 年9 月推迟到2010 年第二季度,主
    要原因是:1、根据现场地质情况修改了部
    分施工图,导致开工时间有所延迟;2、2008
    年面对宏观经济和行业调整的严峻形势,公
    司调整了部分项目的开发和销售计划,导致
    募投项目的实施进度有所延迟
    2009 年6 月2 日召开的公司2009 年第二次临时股东大会决议,公司将将南京B5 地块投资项目的
    闲置募集资金1.2 亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金0.8 亿元继续用于补充公司流动
    资金,补充流动资金的时间不超过6 个月。2009 年12 月1 日,上述募集资金到期归还专项帐户。南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 15 页 共 34 页
    根据2009 年12 月2 日召开的公司第四届董事会第十次会议决议,公司将南京B5 地块投资项目的
    闲置募集资金6,000 万元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金3,500 万元,继续用于补充公
    司流动资金,补充流动资金的时间不超过6 个月。截至2009 年12 月31 日,上述9,500 万元募集资金
    已全部使用,这些资金尚未到期归还。
    ③变更项目情况
    √适用 □不适用
    单位:万元 币种:人民币
    变更投资项
    目资金总额
    30,000
    变更后的项
    目名称
    对应的原
    承诺项目
    变更项目
    拟投入金
    额
    实际投
    入金额
    是否符合
    计划进度
    变更项目
    的预计收
    益
    产生
    收益
    情况
    项
    目
    进
    度
    是否符
    合预计
    收益
    变更原因及募集资金
    变更程序说明
    补充公司流
    动资金
    无锡瑜憬
    湾三期
    30,000 30,000 否
    2008 年,因受国家经济形势变化及
    房地产行业调整的影响,公司对无
    锡瑜憬湾三期等项目的投资计划进
    行了调整。根据公司经营需要,并
    经公司2008 年第五次临时股东大
    会决议通过,公司取消了无锡瑜憬
    湾三期的募集资金投资,相应的募
    集资金用作补充公司流动资金。无
    锡瑜憬湾三期的投资将根据公司调
    整过的开竣工计划,通过其他融资
    方式解决。
    6.5 非募集资金项目情况
    √适用 □不适用
    详见管理层讨论与分析
    6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
    □适用 √不适用
    6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
    本公司(母公司)2009年度实现净利润262,197,348.88元,提取10%法定盈余公积金26,219,734.89
    元,加上年初未分配利润201,150,317.96元,扣除本期派发现金股利为105,000,000.00元,年末实际
    可供股东分配的净利润为332,127,931.95元。决定以2009年年末股份总数105,000万股为基数,向全体
    股东每10股派发现金红利1.50元(含税),共计应派发现金股利为157,500,000元。
    §7 重要事项
    7.1 收购资产
    □适用 √不适用
    7.2 出售资产
    □适用 √不适用
    7.3 重大担保
    √适用 □不适用
    单位:万元 币种:人民币南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 16 页 共 34 页
    公司对外担保情况(不包括对控股子公司的担保)
    担保对象名称
    发生日期(协议签
    署日)
    担保金
    额
    担保类
    型
    担保期
    担保是否已经
    履行完毕
    是否为关联方
    担保
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2008 年11 月28 日 17,000
    连带责
    任担保
    2008 年11 月28 日~
    2008 年11 月28 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2008 年10 月29 日 10,000
    连带责
    任担保
    2008 年10 月29 日~
    2008 年10 月29 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2008 年9 月28 日 1,000
    连带责
    任担保
    2008 年9 月28 日~
    2008 年9 月28 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2008 年12 月31 日 5,000
    连带责
    任担保
    2008 年12 月31 日~
    2008 年12 月31 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2009 年1 月4 日 9,000
    连带责
    任担保
    2009 年1 月4 日~
    2009 年1 月4 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2009 年7 月31 日 5,000
    连带责
    任担保
    2009 年7 月31 日~
    2009 年7 月31 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2009 年7 月31 日 5,000
    连带责
    任担保
    2009 年7 月31 日~
    2009 年7 月31 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2009 年9 月10 日 10,000
    连带责
    任担保
    2009 年9 月10 日~
    2009 年9 月10 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2009 年1 月4 日 5,000
    连带责
    任担保
    2009 年1 月4 日~
    2009 年1 月4 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2009 年1 月5 日 15,000
    连带责
    任担保
    2009 年1 月5 日~
    2009 年1 月5 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2009 年3 月5 日 2,800
    连带责
    任担保
    2009 年3 月5 日~
    2009 年3 月5 日
    否 是
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    2009 年9 月25 日 3,000
    连带责
    任担保
    2009 年9 月25 日~
    2009 年9 月25 日
    否 是
    报告期内担保发生额合计 54,800
    报告期末担保余额合计 87,800
    公司对控股子公司的担保情况
    报告期内对子公司担保发生额合计 42,000
    报告期末对子公司担保余额合计 48,000
    公司担保总额情况(包括对控股子公司的担保)
    担保总额 135,800
    担保总额占公司净资产的比例(%) 50.13
    其中:
    为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额87,800
    直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象
    提供的债务担保金额
    32,000
    担保总额超过净资产50%部分的金额 349
    上述三项担保金额合计 120,149
    7.4 重大关联交易
    7.4.1 与日常经营相关的关联交易
    □适用 √不适用
    7.4.2 关联债权债务往来
    □适用 √不适用
    7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 17 页 共 34 页
    □适用 √不适用
    截止报告期末,上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的,董事会提出的责任追究方案
    □适用 √不适用
    7.5 委托理财
    □适用 √不适用
    7.6 承诺事项履行情况
    7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
    √适用 □不适用
    承诺事项 承诺内容 履行情况
    股改承诺
    南京栖霞建设集团有限公司(以下简称“公司”)所持非
    流通股股份自获得上市流通权之日起十二个月内不上市交
    易或者转让,上述承诺期期满后,通过证券交易所挂牌交
    易出售原非流通股股份,出售数量占公司股份总数的比例
    在十二个月内不超过百分之五,在二十四个月内不超过百
    分之十,其所持非流通股股份在自获得上市流通权之日起
    三十六个月内交易或者转让的价格不低于8 元/股。(遇除
    权、除息情形时做相应调整)。
    报告期内,南京栖霞建设集
    团公司和其他公司股东均认
    真履行承诺。
    发行时所作承诺
    公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司[更名前为南
    京栖霞建设(集团)公司]分别于1999 年12 月、2001 年9
    月向本公司出具《不竞争承诺函》,承诺:该公司以及该
    公司现有或将来成立的全资子公司、控股公司和其它受该
    公司控制的公司将不直接和间接从事与股份公司有竞争的
    业务;如该公司的参股公司或该公司附属公司的参股公司
    从事的业务与股份公司有竞争,则该公司或该公司的附属
    公司将对此事实施否决权;该公司在房地产开发和经营市
    场中,除承接委建项目和原有办公楼的租赁及销售业务外,
    将不再从事任何房地产开发和经营业务。
    报告期内,南京栖霞建设集
    团有限公司严格履行承诺。
    增发时所作承诺
    2008 年7 月,南京栖霞建设集团有限公司和南京新港高
    科技股份有限公司参与了公司的公开增发股票,上述两大
    股东均承诺其持有的本公司股份在6 个月内不卖出。
    报告期内,南京栖霞建设集
    团有限公司和南京新港高科
    技股份有限公司均严格履行
    承诺。
    7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目达到原盈利
    预测及其原因作出说明
    □适用 √不适用
    7.7 重大诉讼仲裁事项
    □适用 √不适用
    7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
    7.8.1 证券投资情况
    √适用 □不适用
    报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额760,043.99 元。
    7.8.2 持有其他上市公司股权情况
    □适用 √不适用
    7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
    □适用 √不适用南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 18 页 共 34 页
    7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
    □适用 √不适用
    7.9 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告,详见年报全文。
    §8 监事会报告
    8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
    报告期内,监事会成员出席了公司股东大会,并列席了期间召开的十二次董事会会议,对公司决策
    和运作情况进行了监督;职工代表监事亲自参与公司各种内部制度的建设。监事会认为,公司有完善
    的法人治理结构和内部控制制度,经营运作规范,决策程序合法,公司董事、高级管理人员在执行公
    司职务时能够尽心尽职,未发现有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
    8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
    2009 年,监事会成员列席了审议公司对外提供担保等事项的董事会会议;审核了董事会提交的年
    度报告及其他文件。监事会认为,公司2009 年财务状况良好,公司财务报告及南京立信永华会计师事
    务所有限公司出具的标准无保留意见的审计报告真实、客观、公正地反映了公司的财务状况和经营成
    果。
    8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
    公司于2008 年7 月公开增发人民币普通股股票12,000 万股,共募集资金总额103,440 万元,扣除
    发行费用后的募集资金净额为99,676.8 万元。根据公司经营需要,并经公司2008 年第五次临时股东
    大会审议通过,公司取消了无锡瑜憬湾三期的募集资金投资,相应的募集资金用作补充公司流动资金。
    同时经公司2008 年第五次临时股东大会、2009 年第二次临时股东大会审议通过,公司将南京B5 地块
    投资项目的闲置募集资金1.2 亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金0.8 亿元,暂时用于
    补充公司流动资金,上述款项已经到期归还。经第四届董事会第十次董事会审议通过,公司将南京B5
    地块投资项目的闲置募集资金6000 万元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金3500 万元,继
    续用于补充公司流动资金,补充流动资金的时间不超过6 个月。截止报告期末,上述款项尚未到期归
    还。其余募集资金均按照计划投入。监事会认为董事会关于募集资金使用情况的说明是客观、真实、
    准确、完整的。
    8.4 监事会对公司关联交易情况的独立意见
    监事会认为,公司与关联方的关联交易均能遵循公开、公平、公正的原则,按市场价格进行交易,
    因此关联交易未损害公司利益。
    §9 财务会计报告
    9.1 审计意见
    财务报告 □未经审计 √审计
    审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
    9.2 财务报表南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 19 页 共 34 页
    合并资产负债表
    2009 年12 月31 日
    编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 期末余额 年初余额
    流动资产:
    货币资金 1,541,780,662.62 1,105,229,604.57
    交易性金融资产 88,180.00 0.00
    应收票据 0.00 0.00
    应收账款 31,424,230.95 1,169,132.27
    预付款项 859,317,370.78 194,410,484.97
    应收股利 0.00 0.00
    其他应收款 187,380,800.69 164,169,225.20
    存货 6,159,421,903.24 5,730,138,328.10
    一年内到期的非流动
    资产
    0.00 0.00
    其他流动资产 0.00 0.00
    流动资产合计 8,779,413,148.28 7,195,116,775.11
    非流动资产:
    可供出售金融资产 0.00 0.00
    持有至到期投资 0.00 0.00
    长期应收款 0.00 0.00
    长期股权投资 44,486,853.16 21,000,000.00
    投资性房地产 30,669,603.79 15,682,771.42
    固定资产 31,726,885.42 35,575,413.50
    在建工程 0.00 0.00
    工程物资 0.00 0.00
    固定资产清理 0.00 0.00
    生产性生物资产 0.00 0.00
    油气资产 0.00 0.00
    无形资产 585,202.37 602,723.64
    开发支出 0.00 0.00
    商誉 0.00 0.00
    长期待摊费用 297,047.55 484,656.51
    递延所得税资产 114,958,217.51 48,993,740.77
    其他非流动资产 0.00 0.00
    非流动资产合计 222,723,809.80 122,339,305.84
    资产总计 9,002,136,958.08 7,317,456,080.95
    流动负债:
    短期借款 380,000,000.00 888,000,000.00
    交易性金融负债 0.00 0.00
    应付票据 0.00 20,000,000.00
    应付账款 389,854,208.50 170,448,002.09
    预收款项 2,055,092,168.59 208,589,654.93
    应付职工薪酬 9,468,709.14 4,602,283.85
    应交税费 8,627,860.85 50,937,329.40
    应付利息 0.00 0.00
    应付股利 0.00 0.00
    其他应付款 196,018,661.25 271,610,468.08南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 20 页 共 34 页
    一年内到期的非流动
    负债
    800,000,000.00 1,300,000,000.00
    其他流动负债 0.00 0.00
    流动负债合计 3,839,061,608.33 2,914,187,738.35
    非流动负债:
    长期借款 1,983,000,000.00 1,318,000,000.00
    应付债券 0.00 0.00
    长期应付款 2,913,718.62 2,958,165.42
    专项应付款 0.00 0.00
    预计负债 0.00 0.00
    递延所得税负债 0.00 0.00
    其他非流动负债 3,462,300.00 3,462,300.00
    非流动负债合计 1,989,376,018.62 1,324,420,465.42
    负债合计 5,828,437,626.95 4,238,608,203.77
    所有者权益(或股东权
    益):
    实收资本(或股本) 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
    资本公积 1,026,468,953.19 1,026,468,953.19
    减:库存股 0.00 0.00
    盈余公积 139,533,680.23 113,313,945.34
    未分配利润 493,017,182.29 401,063,285.54
    归属于母公司所有者
    权益合计
    2,709,019,815.71 2,590,846,184.07
    少数股东权益 464,679,515.42 488,001,693.11
    所有者权益合计 3,173,699,331.13 3,078,847,877.18
    负债和所有者权益
    总计
    9,002,136,958.08 7,317,456,080.95
    法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 21 页 共 34 页
    母公司资产负债表
    2009 年12 月31 日
    编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 期末余额 年初余额
    流动资产:
    货币资金 573,116,017.82 611,660,630.74
    交易性金融资产 0.00 0.00
    应收票据 0.00 0.00
    应收账款 0.00 4,027
    预付款项 708,829,667.17 68,933,815.08
    应收股利 0.00 0.00
    其他应收款 1,103,685,235.99 937,073,418.02
    存货 2,465,413,578.34 2,146,645,446.74
    一年内到期的非流动
    资产
    0.00 0.00
    其他流动资产 300,000,000.00 350,000,000.00
    流动资产合计 5,151,044,499.32 4,114,317,337.58
    非流动资产:
    可供出售金融资产 0.00 0.00
    持有至到期投资 0.00 0.00
    长期应收款 0.00 0.00
    长期股权投资 606,718,921.50 509,232,068.34
    投资性房地产 15,624,164.23 15,202,020.82
    固定资产 25,268,986.62 28,354,589.34
    在建工程 0.00 0.00
    工程物资 0.00 0.00
    固定资产清理 0.00 0.00
    生产性生物资产 0.00 0.00
    油气资产 0.00 0.00
    无形资产 89,693.99 117,831.89
    开发支出 0.00 0.00
    商誉 0.00 0.00
    长期待摊费用 297,047.55 484,656.51
    递延所得税资产 38,753,472.67 30,771,507.61
    其他非流动资产 0.00 0.00
    非流动资产合计 686,752,286.56 584,162,674.51
    资产总计 5,837,796,785.88 4,698,480,012.09
    流动负债:
    短期借款 380,000,000.00 630,000,000.00
    交易性金融负债 0.00 0.00
    应付票据 0.00 0.00
    应付账款 106,744,148.02 45,858,109.17
    预收款项 533,369,087.34 72,937,103.71
    应付职工薪酬 787,276.42 787,276.42
    应交税费 17,587,140.76 34,041,828.95
    应付利息 0.00 0.00
    应付股利 0.00 0.00
    其他应付款 86,428,589.88 84,172,499.26南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 22 页 共 34 页
    一年内到期的非流动
    负债
    510,000,000.00 590,000,000.00
    其他流动负债 0.00 0.00
    流动负债合计 1,634,916,242.42 1,457,796,817.51
    非流动负债:
    长期借款 1,655,000,000.00 850,000,000.00
    应付债券 0.00 0.00
    长期应付款 0.00 0.00
    专项应付款 0.00 0.00
    预计负债 0.00 0.00
    递延所得税负债 0.00 0.00
    其他非流动负债 0.00 0.00
    非流动负债合计 1,655,000,000.00 850,000,000.00
    负债合计 3,289,916,242.42 2,307,796,817.51
    所有者权益(或股东权
    益):
    实收资本(或股本) 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
    资本公积 1,026,218,931.28 1,026,218,931.28
    减:库存股 0.00 0.00
    盈余公积 139,533,680.23 113,313,945.34
    未分配利润 332,127,931.95 201,150,317.96
    所有者权益(或股东权益)
    合计
    2,547,880,543.46 2,390,683,194.58
    负债和所有者权益
    (或股东权益)总计
    5,837,796,785.88 4,698,480,012.09
    法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 23 页 共 34 页
    合并利润表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、营业收入 2,202,066,455.67 1,591,606,981.76
    减:营业成本 1,392,853,438.44 948,037,681.53
    营业税金及附加 236,820,991.50 129,579,156.49
    销售费用 41,373,691.22 36,138,954.44
    管理费用 71,604,869.78 74,957,492.92
    财务费用 63,225,550.82 60,198,487.00
    资产减值损失 2,130,454.81 24,713,771.32
    加:公允价值变动收益(损失以
    “-”号填列)
    0.00 0.00
    投资收益(损失以“-”号填
    列)
    1,181,897.15 1,033,241.94
    其中:对联营企业和合营企
    业的投资收益
    0.00 0.00
    二、营业利润(亏损以“-”号填列) 395,239,356.25 319,014,680.00
    加:营业外收入 3,489,336.66 3,673,146.12
    减:营业外支出 1,682,350.18 4,882,372.39
    其中:非流动资产处置损失 0.00 0.00
    三、利润总额(亏损总额以“-”号
    填列)
    397,046,342.73 317,805,453.73
    减:所得税费用 100,194,888.78 80,983,351.57
    四、净利润(净亏损以“-”号填列) 296,851,453.95 236,822,102.16
    归属于母公司所有者的净利润 223,173,631.64 187,856,185.00
    少数股东损益 73,677,822.31 48,965,917.16
    五、每股收益:
    (一)基本每股收益 0.2125 0.1917
    (二)稀释每股收益 0.2125 0.1917
    六、其他综合收益
    七、综合收益总额 296,851,453.95 236,822,102.16
    归属于母公司所有者的综合收益
    总额
    223,173,631.64 187,856,185.00
    归属于少数股东的综合收益总额 73,677,822.31 48,965,917.16
    法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 24 页 共 34 页
    母公司利润表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、营业收入 876,376,017.33 540,152,215.07
    减:营业成本 505,295,708.20 252,498,165.67
    营业税金及附加 100,894,978.32 46,527,460.18
    销售费用 13,030,757.87 13,071,514.66
    管理费用 48,495,823.44 50,028,791.44
    财务费用 38,020,618.98 36,018,545.24
    资产减值损失 9,929.19 23,841,823.67
    加:公允价值变动收益(损失以
    “-”号填列)
    0.00 0.00
    投资收益(损失以“-”号
    填列)
    141,014,518.66 18,075,322.33
    其中:对联营企业和合营
    企业的投资收益
    0.00 0.00
    二、营业利润(亏损以“-”号填列) 311,642,719.99 136,241,236.54
    加:营业外收入 133,130.00 100,000.00
    减:营业外支出 505,381.66 1,197,385.52
    其中:非流动资产处置损失 0.00 0.00
    三、利润总额(亏损总额以“-”号
    填列)
    311,270,468.33 135,143,851.02
    减:所得税费用 49,073,119.45 34,104,969.72
    四、净利润(净亏损以“-”号填列) 262,197,348.88 101,038,881.30
    五、每股收益:
    (一)基本每股收益 0.2497 0.1031
    (二)稀释每股收益 0.2497 0.1031
    六、其他综合收益 0.00 0.00
    七、综合收益总额 262,197,348.88 101,038,881.30
    法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 25 页 共 34 页
    合并现金流量表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、经营活动产生的现金
    流量:
    销售商品、提供劳务
    收到的现金
    4,014,784,318.53 1,209,071,399.26
    收到的税费返还 0.00 2,150,121.52
    收到其他与经营活动
    有关的现金
    47,238,495.92 19,624,360.55
    经营活动现金流入
    小计
    4,062,022,814.45 1,230,845,881.33
    购买商品、接受劳务
    支付的现金
    2,041,042,972.59 1,680,298,328.05
    支付给职工以及为职
    工支付的现金
    73,502,686.61 69,167,587.55
    支付的各项税费 400,942,562.16 286,890,236.92
    支付其他与经营活动
    有关的现金
    138,461,410.54 104,154,597.09
    经营活动现金流出
    小计
    2,653,949,631.90 2,140,510,749.61
    经营活动产生的
    现金流量净额
    1,408,073,182.55 -909,664,868.28
    二、投资活动产生的现金
    流量:
    收回投资收到的现金 2,215,473.99 3,188,681.94
    取得投资收益收到的
    现金
    435,000.00 0.00
    处置固定资产、无形
    资产和其他长期资产收回
    的现金净额
    59,647.87 38,000.00
    处置子公司及其他营
    业单位收到的现金净额
    0.00 0.00
    收到其他与投资活动
    有关的现金
    0.00 0.00
    投资活动现金流入
    小计
    2,710,121.86 3,226,681.94
    购建固定资产、无形
    资产和其他长期资产支付
    的现金
    111,762,236.41 2,987,071.77
    投资支付的现金 25,043,610.00 23,155,440.00
    支付其他与投资活动
    有关的现金
    0.00 0.00
    投资活动现金流出
    小计
    136,805,846.41 26,142,511.77
    投资活动产生的
    现金流量净额
    -134,095,724.55 -22,915,829.83
    三、筹资活动产生的现金
    流量:南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 26 页 共 34 页
    吸收投资收到的现金 6,000,000.00 1,001,368,000.00
    其中:子公司吸收少
    数股东投资收到的现金
    6,000,000.00 0.00
    取得借款收到的现金 3,223,000,000.00 2,671,490,000.00
    收到其他与筹资活动
    有关的现金
    0.00 0.00
    筹资活动现金流入
    小计
    3,229,000,000.00 3,672,858,000.00
    偿还债务支付的现金 3,701,440,000.00 2,289,050,000.00
    分配股利、利润或偿
    付利息支付的现金
    385,852,373.21 535,912,179.56
    其中:子公司支付给
    少数股东的股利、利润
    0.00 0.00
    支付其他与筹资活动
    有关的现金
    1,606,392.00 2,008,600.00
    筹资活动现金流出
    小计
    4,088,898,765.21 2,826,970,779.56
    筹资活动产生的
    现金流量净额
    -859,898,765.21 845,887,220.44
    四、汇率变动对现金及现
    金等价物的影响
    -624.44 -45,220.67
    五、现金及现金等价物净
    增加额
    414,078,068.35 -86,738,698.34
    加:期初现金及现金
    等价物余额
    1,069,586,178.71 1,156,324,877.05
    六、期末现金及现金等价
    物余额
    1,483,664,247.06 1,069,586,178.71
    法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 27 页 共 34 页
    母公司现金流量表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、经营活动产生的现金
    流量:
    销售商品、提供劳务
    收到的现金
    1,336,125,000.96 576,382,179.65
    收到的税费返还 0.00 0.00
    收到其他与经营活动
    有关的现金
    4,985,851.09 7,718,714.86
    经营活动现金流入小计 1,341,110,852.05 584,100,894.51
    购买商品、接受劳务
    支付的现金
    1,360,360,321.12 874,067,648.11
    支付给职工以及为职
    工支付的现金
    29,985,680.99 27,846,340.80
    支付的各项税费 172,910,858.34 167,591,881.28
    支付其他与经营活动
    有关的现金
    192,873,641.38 34,475,575.86
    经营活动现金流出
    小计
    1,756,130,501.83 1,103,981,446.05
    经营活动产生的
    现金流量净额
    -415,019,649.78 -519,880,551.54
    二、投资活动产生的现金
    流量:
    收回投资收到的现金 50,000,000.00 250,000,000.00
    取得投资收益收到的
    现金
    141,027,665.50 18,075,322.33
    处置固定资产、无形
    资产和其他长期资产收回
    的现金净额
    1,600.00 0.00
    处置子公司及其他营
    业单位收到的现金净额
    0.00 0.00
    收到其他与投资活动
    有关的现金
    0.00 0.00
    投资活动现金流入
    小计
    191,029,265.50 268,075,322.33
    购建固定资产、无形
    资产和其他长期资产支付
    的现金
    613,804.04 334,712.00
    投资支付的现金 97,500,000.00 421,000,000.00
    取得子公司及其他营
    业单位支付的现金净额
    0.00 0.00
    支付其他与投资活动
    有关的现金
    0.00 0.00
    投资活动现金流出
    小计
    98,113,804.04 421,334,712.00
    投资活动产生的
    现金流量净额
    92,915,461.46 -153,259,389.67
    三、筹资活动产生的现金南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 28 页 共 34 页
    流量:
    吸收投资收到的现金 0.00 1,001,368,000.00
    取得借款收到的现金 2,435,000,000.00 2,270,000,000.00
    收到其他与筹资活动
    有关的现金
    0.00 0.00
    筹资活动现金流入
    小计
    2,435,000,000.00 3,271,368,000.00
    偿还债务支付的现金 1,960,000,000.00 2,045,000,000.00
    分配股利、利润或偿
    付利息支付的现金
    191,440,424.60 411,451,596.60
    支付其他与筹资活动
    有关的现金
    0.00 1,658,600.00
    筹资活动现金流出
    小计
    2,151,440,424.60 2,458,110,196.60
    筹资活动产生的
    现金流量净额
    283,559,575.40 813,257,803.40
    四、汇率变动对现金及现
    金等价物的影响
    0.00 0.00
    五、现金及现金等价物净
    增加额
    -38,544,612.92 140,117,862.19
    加:期初现金及现金
    等价物余额
    611,660,630.74 471,542,768.55
    六、期末现金及现金等价
    物余额
    573,116,017.82 611,660,630.74
    法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 29 页 共 34 页
    合并所有者权益变动表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    本期金额
    归属于母公司股东权益
    项目
    实收资本
    (或股本)
    资本公积
    减:
    库存
    股
    盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计
    一、上年年
    末余额
    1,050,000,000.00 1,026,468,953.19 0.00 113,313,945.34 401,063,285.54 488,001,693.11 3,078,847,877.18
    加:会计政
    策变更
    前期差错更
    正
    二、本年年
    初余额
    1,050,000,000.00 1,026,468,953.19 0.00 113,313,945.34 401,063,285.54 488,001,693.11 3,078,847,877.18
    三、本年增
    减变动金额
    (减少以
    “-”号填
    列)
    0.00 0.00 26,219,734.89 91,751,652.75 -23,322,177.69 94,851,453.95
    (一)净利
    润
    0.00 0.00 0.00 223,173,631.64 73,677,822.31 296,851,453.95
    (二)直接
    计入所有者
    权益的利得
    和损失
    1.可供出售
    金融资产公
    允价值变动
    净额
    2.现金流量
    套期工具公
    允价值变动
    净额
    3.与计入所
    有者权益项
    目相关的所
    得税影响
    4.其他
    上述(一)
    和(二)小
    计
    223,173,631.64 73,677,822.31 296,851,453.95
    (三)所有
    者投入和减
    少资本
    6,000,000.00 6,000,000.00
    1.所有者本
    期投入资本
    6,000,000.00 6,000,000.00
    2.股份支付
    计入所有者
    权益的金额
    3.其他
    (四)利润
    分配
    26,219,734.89 -131,219,734.89 -103,000,000.00 -208,000,000.00
    1.提取盈余
    公积
    26,219,734.89 -26,219,734.89
    2.对所有者
    (或股东)
    -105,000,000.00 -103,000,000.00 -208,000,000.00南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 30 页 共 34 页
    的分配
    3.其他
    (五)所有
    者权益内部
    结转
    1.资本公积
    转增资本
    (或股本)
    2.盈余公积
    转增资本
    (或股本)
    3.盈余公积
    弥补亏损
    4.其他
    四、本期期
    末余额
    1,050,000,000.00 1,026,468,953.19 0.00 139,533,680.23 493,017,182.29 464,679,515.42 3,173,699,331.13
    上年同期金额
    归属于母公司股东权益
    项目
    实收资本
    (或股本)
    资本公积
    减:
    库存
    股
    盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计
    一、上年年末
    余额
    405,000,000.00 674,700,953.19 103,210,057.21 446,060,988.67 439,035,775.95 2,068,007,775.02
    加:会计政策
    变更
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    前期差错更
    正
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    二、本年年初
    余额
    405,000,000.00 674,700,953.19 0.00 103,210,057.21 446,060,988.67 439,035,775.95 2,068,007,775.02
    三、本年增减
    变动金额(减
    少以“-”号
    填列)
    645,000,000.00 351,768,000.00 10,103,888.13 -44,997,703.13 48,965,917.16 1,010,840,102.16
    (一)净利润 187,856,185.00 48,965,917.16 236,822,102.16
    (二)直接计
    入所有者权
    益的利得和
    损失
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.可供出售
    金融资产公
    允价值变动
    净额
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    2.现金流量
    套期工具
    公允价值
    变动净额
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    3.与计入所
    有者权益项
    目相关的所
    得税影响
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    上述(一)和
    (二)小计
    0.00 0.00 0.00 0.00 187,856,185.00 48,965,917.16 236,822,102.16
    (三)所有者
    投入和减少
    资本
    120,000,000.00 876,768,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 996,768,000.00南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 31 页 共 34 页
    1.所有者
    本期投入
    资本
    120,000,000.00 876,768,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 996,768,000.00
    2.股份支付
    计入所有者
    权益的金额
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    3.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    (四)利润分
    配
    0.00 0.00 0.00 10,103,888.13 -232,853,888.13 0.00 -222,750,000.00
    1.提取盈余
    公积
    0.00 0.00 0.00 10,103,888.13 -10,103,888.13 0.00 0.00
    2.对所有者
    (或股东)的
    分配
    0.00 0.00 0.00 0.00 -222,750,000.00 0.00 -222,750,000.00
    3.其他 0.00
    (五)所有者
    权益内部结
    转
    525,000,000.00 -525,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.资本公积
    转增资本(或
    股本)
    525,000,000.00 -525,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    2.盈余公积
    转增资本(或
    股本)
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    3.盈余公积
    弥补亏损
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    四、本期期末
    余额
    1,050,000,000.00 1,026,468,953.19 0.00 113,313,945.34 401,063,285.54 488,001,693.11 3,078,847,877.18
    法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 32 页 共 34 页
    母公司所有者权益变动表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    本期金额
    项目
    实收资本(或股本) 资本公积
    减:库
    存股
    专项
    储备
    盈余公积
    一般风
    险准备
    未分配利润 所有者权益合计
    一、上年
    年末余额
    1,050,000,000.00 1,026,218,931.28 0.00 0.00 113,313,945.34 0.00 201,150,317.96 2,390,683,194.58
    加:会计
    政策变更
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    前期差错
    更正
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    二、本年
    年初余额
    1,050,000,000.00 1,026,218,931.28 0.00 0.00 113,313,945.34 0.00 201,150,317.96 2,390,683,194.58
    三、本期
    增减变动
    金额(减
    少以“-”
    号填列)
    0.00 0.00 0.00 0.00 26,219,734.89 0.00 130,977,613.99 157,197,348.88
    (一)净
    利润
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 262,197,348.88 262,197,348.88
    (二)其
    他综合收
    益
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    上述(一)
    和(二)
    小计
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 262,197,348.88 262,197,348.88
    (三)所
    有者投入
    和减少资
    本
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.所有者
    投入资本
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    2.股份支
    付计入所
    有者权益
    的金额
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    3.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    (四)利
    润分配
    0.00 0.00 0.00 0.00 26,219,734.89 0.00 -131,219,734.89 -105,000,000.00
    1.提取盈
    余公积
    0.00 0.00 0.00 0.00 26,219,734.89 0.00 -26,219,734.89
    2.提取一
    般风险准
    备
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -105,000,000.00 -105,000,000.00
    3.对所有
    者(或股
    东)的分
    配
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    (五)所
    有者权益
    内部结转
    1.资本公
    积转增资
    本(或股
    本)
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    2.盈余公0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 33 页 共 34 页
    积转增资
    本(或股
    本)
    3.盈余公
    积弥补亏
    损
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    (六)专
    项储备
    1.本期提
    取
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    2.本期使
    用
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    四、本期
    期末余额
    1,050,000,000.00 1,026,218,931.28 0.00 0.00 139,533,680.23 0.00 332,127,931.95 2,547,880,543.46
    单位:元 币种:人民币
    上年同期金额
    项目
    实收资本(或股本) 资本公积
    减:
    库存
    股
    专项
    储备
    盈余公积
    一般
    风险
    准备
    未分配利润 所有者权益合计
    一、上年年
    末余额
    405,000,000.00 674,450,931.28 0.00 0.00 103,210,057.21 0.00 332,965,324.79 1,515,626,313.28
    加:会计政
    策变更
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    前期差错更
    正
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    二、本年年
    初余额
    405,000,000.00 674,450,931.28 0.00 0.00 103,210,057.21 0.00 332,965,324.79 1,515,626,313.28
    三、本期增
    减变动金额
    (减少以
    “-”号填
    列)
    645,000,000.00 351,768,000.00 0.00 0.00 10,103,888.13 0.00 -131,815,006.83 875,056,881.30
    (一)净利
    润
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 101,038,881.30 101,038,881.30
    (二)其他
    综合收益
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    上述(一)
    和(二)小
    计
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 101,038,881.30 101,038,881.30
    (三)所有
    者投入和减
    少资本
    120,000,000.00 876,768,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 996,768,000.00
    1.所有者投
    入资本
    120,000,000.00 876,768,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 996,768,000.00
    2.股份支付
    计入所有者
    权益的金额
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    3.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    (四)利润
    分配
    0.00 0.00 0.00 0.00 10,103,888.13 -232,853,888.13 -222,750,000.00
    1.提取盈余
    公积
    0.00 0.00 0.00 0.00 10,103,888.13 -10,103,888.13 0.00
    2.提取一般
    风险准备
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00南京栖霞建设股份有限公司 2009 年年度报告摘要
    第 34 页 共 34 页
    3.对所有者
    (或股东)
    的分配
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -222,750,000.00 -222,750,000.00
    4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    (五)所有
    者权益内部
    结转
    525,000,000.00 -525,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.资本公积
    转增资本
    (或股本)
    525,000,000.00 -525,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    2.盈余公积
    转增资本
    (或股本)
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    3.盈余公积
    弥补亏损
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    (六)专项
    储备
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.本期提取 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    2.本期使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    四、本期期
    末余额
    1,050,000,000.00 1,026,468,953.19 113,313,945.34 201,150,317.9654 2,390,683,194.58
    法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士
    9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
    9.4 本报告期无前期会计差错更正。
    9.5 企业合并及合并财务报表
    9.5.1 合并范围发生变更的说明
    与上期相比本期新增3 家合并单位,原因为本期新设3 家子公司,分别为南京栖霞建设鑫南置业有限
    公司、南京卓辰投资有限公司和苏州卓辰置业有限公司。
    9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
    9.5.2.1 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经
    营实体
    单位:元 币种:人民币
    名称 期末净资产 本期净利润
    南京鑫南置业有限公司 2,000 0.00
    苏州卓辰置业有限公司 5,000 0.00
    南京卓辰投资有限公司 998.95 -1.05
    南京栖霞建设股份有限公司
    2010 年2 月9 日