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2019年11月15日 星期五

栖霞建设(600533)公告正文

栖霞建设:2008年年度报告

公告日期:2009-04-28

    南京栖霞建设股份有限公司
    600533
    2008 年年度报告南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    1
    目录
    一、重要提示.......................................................................... 2
    二、公司基本情况...................................................................... 2
    三、会计数据和业务数据摘要: .......................................................... 3
    四、股本变动及股东情况................................................................ 4
    五、董事、监事和高级管理人员.......................................................... 8
    六、公司治理结构..................................................................... 12
    七、股东大会情况简介................................................................. 16
    八、董事会报告....................................................................... 16
    九、监事会报告....................................................................... 29
    十、重要事项......................................................................... 30
    十一、财务会计报告................................................................... 36
    十二、备查文件目录.................................................................. 103南京栖霞建设股份有限公
    司 2008 年年度报告
    2
    一、重要提示
    (一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
    误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
    (二)公司董事长陈兴汉女士、江劲松董事、范业铭董事、徐益民董事和独立董事沈坤荣先生、李启明
    先生亲自出席本次董事会会议,独立董事王跃堂先生因公出国未能亲自出席本次董事会会议,授权独
    立董事沈坤荣先生代为出席本次董事会会议并行使表决权。
    (三) 南京立信永华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
    (四) 公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人(会计主管人员)袁
    翠玲女士声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。
    二、公司基本情况
    公司法定中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
    公司法定中文名称缩写 栖霞建设
    公司法定英文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO., LTD.
    公司法定英文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
    公司法定代表人 陈兴汉女士
    公司董事会秘书情况
    董事会秘书姓名 王建优先生
    董事会秘书联系地址
    江苏省南京市龙蟠路9 号兴隆大厦21 楼证券投资
    部
    董事会秘书电话 025-85600533
    董事会秘书传真 025-85502482
    董事会秘书电子信箱 invest@chixia.com
    公司证券事务代表情况
    证券事务代表姓名 周文龙先生
    证券事务代表联系地址
    江苏省南京市龙蟠路9 号兴隆大厦21 楼证券投资
    部
    证券事务代表电话 025-85600533
    证券事务代表传真 025-85502482
    证券事务代表电子信箱 invest@chixia.com
    公司注册地址 南京市和燕路251 号
    公司办公地址 南京市龙蟠路9 号
    公司办公地址邮政编码 210037
    公司国际互联网网址 www.chixia.com
    公司电子信箱 600533@chixia.com
    公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
    登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
    公司年度报告备置地点 公司证券投资部
    公司股票简况
    股票种类
    股票上市交易
    所
    股票简称 股票代码 变更前股票简称
    A 股
    上海证券交易
    所
    栖霞建设 600533
    其他有关资料
    公司首次注册日期 1999 年12 月23 日南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    3
    公司首次注册地点 南京市和燕路251 号
    公司变更注册日期
    2006 年9 月28 日
    2007 年11 月29 日
    2008 年11 月25 日
    公司变更注册地点
    南京市工商行政管理局
    南京市工商行政管理局
    南京市工商行政管理局
    企业法人营业执照注册号 320100000029584
    税务登记号码 320113721702184
    公司聘请的会计师事务所情况
    公司聘请的境内会计师事务所名称 南京立信永华会计师事务所有限公司
    公司聘请的境内会计师事务所办公地址 南京市中山北路26 号新晨国际大厦8 楼
    三、会计数据和业务数据摘要:
    (一) 主要会计数据
    单位:元 币种:人民币
    项目 金额
    营业利润 319,014,680.00
    利润总额 317,805,453.73
    归属于上市公司股东的净利润 187,856,185.00
    归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 187,259,202.03
    经营活动产生的现金流量净额 -909,664,868.28
    (二) 非经常性损益项目和金额:
    单位:元 币种:人民币
    非经常性损益项目 金额
    非流动资产处置损益 5,408.39
    计入当期损益的政府补助 3,480,029.00
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,894,096.56
    处置交易性金融资产取得的投资收益 1,033,241.94
    少数股东损益影响额 -1,597,908.02
    所得税影响额 -429,691.78
    合计 596,982.97
    (三) 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
    单位:元 币种:人民币
    2008 年 2007 年 本年比上年增减(%) 2006 年
    营业收入 1,591,606,981.76 2,856,800,795.95 -44.29 2,312,659,434.60
    利润总额 317,805,453.73 630,740,151.40 -49.61 370,824,618.76
    归属于上市公司股东的净利
    润
    187,856,185.00 343,518,368.24 -45.31 231,641,363.42
    归属于上市公司股东的扣除非
    经常性损益的净利润
    187,259,202.03 343,539,525.30 -45.49 225,980,791.84
    基本每股收益(元/股) 0.1917 0.4241 -54.80 0.635
    稀释每股收益(元/股) 0.1917 0.4241 -54.80 0.635
    除非经常性损益后的基本每股
    益(元/股)
    0.1911 0.4241 -54.94 0.619
    全面摊薄净资产收益率(%) 7.25 21.09 减少13.84 个百分点 16.18
    加权平均净资产收益率(%) 9.35 22.81 减少13.46 个百分点 24.73南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    4
    扣除非经常性损益后全面摊薄
    净资产收益率(%)
    7.23 21.09 减少13.86 个百分点 15.79
    扣除非经常性损益后的加权平
    均净资产收益率(%)
    9.32 22.81 减少13.49 个百分点 24.12
    经营活动产生的现金流量净额 -909,664,868.28 -726,420,801.70 -25.23 209,089,938.74
    每股经营活动产生的现金流量
    净额(元/股)
    -0.866 -1.794 51.73 0.516
    2008 年末 2007 年末
    本年末比上年末增减
    (%)
    2006 年末
    总资产 7,317,456,080.95 6,389,991,940.80 14.51 4,869,366,435.41
    所有者权益(或股东权益) 2,590,846,184.07 1,628,971,999.07 59.05 1,431,253,630.83
    归属于上市公司股东的每股净
    资产(元/股)
    2.47 4.02 -38.56 3.53
    2008 年7 月14 日,公司公开增发人民币普通股股票12,000 万股,股本总额增加至52,500 万股;2008
    年中期,公司实施了资本公积转增股本方案,以52,500 万股为基数,以资本公积金每10 股转增10
    股,转增后股本总数为105,000 万股。表中报告期每股净资产和每股经营活动产生的现金流量净额以
    10.5 亿股为基数计算;上年同期每股净资产和每股经营活动产生的现金流量净额以4.05 亿股为基数
    计算。如按同一口径(以上年度4.05 亿股为基数)计算,公司每股净资产为6.40 元,同比增加59.20%;
    每股经营活动产生的现金流量净额为-2.246 元,同比下降25.20%。表中报告期基本每股收益以加权后
    的9.8 亿股为基数计算,上年同期基本每股收益以加权后的8.1 亿股基数计算,如按同一口径(以上年
    度4.05 亿股为基数)计算,当期每股收益为0.4638 元,上年同期每股收益为0.842 元。
    四、股本变动及股东情况
    (一) 股本变动情况
    1、股份变动情况表
    单位:股
    本次变动前 本次变动增减(+,-) 本次变动后
    数量
    比例
    (%)
    发行新股
    送
    股
    公积金转股 其他 小计 数量
    比例
    (%)
    一、有限售条件股份
    1、国家持股
    2、国有法人持股 162,732,600 40.18 32,797,440 163,987,200 -31,542,840 165,241,800 327,974,400 31.24
    3、其他内资持股
    其中:
    境内法人持股
    境内自然人持股
    4、外资持股
    其中:
    境外法人持股
    境外自然人持股
    有限售条件股份合
    计
    162,732,600 40.18 32,797,440 163,987,200 -31,542,840 165,241,800 327,974,400 31.24
    二、无限售条件流通股份
    1、人民币普通股 242,267,400 59.82 87,202,560 361,012,800 31,542,840 479,758,200 722,025,600 68.76
    2、境内上市的外资
    股
    3、境外上市的外资
    股
    4、其他
    无限售条件流通股
    份合计
    242,267,400 59.82 87,202,560 361,012,800 31,542,840 479,758,200 722,025,600 68.76
    三、股份总数 405,000,000 100.00 120,000,000 525,000,000 0 645,000,000 1,050,000,000 100南京栖霞建设股份有限公
    司 2008 年年度报告
    5
    股份变动的批准情况
    2008 年7 月,经中国证券监督管理委员会证监许可〔2008〕862 号《关于核准南京栖霞建设股份有
    限公司增发股票的批复》核准,公司公开增发人民币普通股股票12,000 万股。
    根据公司第三届董事会第三十七次会议和2008 年第四次临时股东大会决议的规定,以转增前股本
    总额52,500 万股为基数,按每10 股以资本公积转增10 股,转增股本的金额为52,500 万股,转增后
    股本总数为105,000 万股。
    2、限售股份变动情况
    单位:股
    股东名称 年初限售股数
    本年解除限
    售股数
    本年增加限
    售股数
    年末限售股数限售原因 解除限售日期
    南京栖霞建设集团
    有限公司
    120,018,240 15,750,000 156,402,360 260,670,600
    股权分置改革、
    公开增发、转增
    2008 年1 月23 日
    南京新港高科技股
    份有限公司
    42,671,520 15,750,000 40,382,280 67,303,800
    股权分置改革、
    公开增发、转增
    2008 年1 月23 日
    南京市栖霞区国有
    资产投资中心
    18,000 18,000 股权分置改革 2008 年3 月19 日
    南京市园林实业总
    公司
    18,000 18,000 股权分置改革 2008 年3 月19 日
    南京栖霞建设集团
    物资供销有限公司
    6,840 6,840 股权分置改革 2008 年3 月19 日
    合计 162,732,600 31,542,840 196,784,640 327,974,400 / /
    (二) 证券发行与上市情况
    1、前三年历次证券发行情况
    单位:万股 币种:人民币
    股票及其衍生
    证券的种类
    发行日期
    发行价格
    (元)
    发行数量 上市日期
    获准上市交易
    数量
    交易终止日
    期
    A 股 2006 年8 月10 日 10.42 6,000 2006 年8 月27 日6,000
    A 股 2008 年7 月14 日 8.62 12,000 2008 年7 月29 日12,000
    2006 年8 月10 日,以非公开发行的方式发行6,000 万股新股,非公开发行股份的限售期为12 个月,
    限售期截止日为2007 年8 月25 日。
    2008 年7 月14 日,以公开增发的方式发行12,000 万股新股,并于7 月29 日在上海证券交易所上市。
    2008 年下半年实施了资本公积金转增方案,公开增发的12,000 万股增加至24,000 万股。此次公开增
    发网下配售及转增后产生的有限售条件的流通股为327,974,400 股,限售期为6 个月,限售期截止日
    为2009 年1 月29 日。
    2、公司股份总数及结构的变动情况
    2008 年7 月,公司公开增发12000 万股A 股,增发后公司股份总数为5.25 亿股;
    2008 年9 月,公司以资本公积金每10 股转增10 股,转增后公司股份总数为10.5 亿股。
    3、现存的内部职工股情况
    本报告期末公司无内部职工股。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    6
    (三) 股东和实际控制人情况
    1、股东数量和持股情况
    单位:股
    报告期末股东总数 68,827 户
    前十名股东持股情况
    股东名称 股东性质
    持股比例
    (%)
    持股总数
    报告期内增
    减
    持有有限售
    条件股份数
    量
    质押或冻结的
    股份数量
    南京栖霞建设集团有限公司 国有法人 32.33 339,420,600 203,652,360 260,670,600 无
    南京新港高科技股份有限公司 国有法人 13.91 146,053,800 87,632,280 67,303,800 无
    中国建设银行-鹏华价值优势
    股票型证券投资基金
    其他 2.48 26,078,768 17,818,013 0 无
    中国工商银行-易方达价值成
    长混合型证券投资基金
    其他 2.17 22,794,268 21,844,268 0 无
    上海浦东发展银行-广发小盘
    成长股票型证券投资基金
    其他 1.82 19,083,284 9,541,642 0 无
    南京仙林房地产开发有限公司 其他 1.79 18,750,000 11,250,000 无
    中国建设银行-南方盛元红利
    股票型证券投资基金
    其他 1.43 14,994,172 14,994,172 0 无
    中国工商银行-广发聚丰股票
    型证券投资基金
    其他 1.00 10,507,884 5,611,149 0 无
    中国工商银行-天元证券投资
    基金
    其他 0.99 10,371,030 7,176,141 0 无
    中国工商银行-广发大盘成长
    混合型证券投资基金
    其他 0.90 9,502,428 1,975,744 0 无
    前十名无限售条件股东持股情况
    股东名称
    持有无限售条件股份
    的数量
    股份种类
    南京栖霞建设集团有限公司 78,750,000 人民币普 通股
    南京新港高科技股份有限公司 78,750,000 人民币普 通股
    中国建设银行-鹏华价值优势股票型证券投资基金 26,078,768 人民币普 通股
    中国工商银行-易方达价值成长混合型证券投资基金 22,794,268 人民币普 通股
    上海浦东发展银行-广发小盘成长股票型证券投资基金 19,083,284 人民币普 通股
    南京仙林房地产开发有限公司 18,750,000 人民币普 通股
    中国建设银行-南方盛元红利股票型证券投资基金 14,994,172 人民币普 通股
    中国工商银行-广发聚丰股票型证券投资基金 10,507,884 人民币普 通股
    中国工商银行-天元证券投资基金 10,371,030 人民币普 通股
    中国工商银行-广发大盘成长混合型证券投资基金 9,502,428 人民币 普通股
    上述股东关联关系或一致行动的说明
    前十名股东和前十名无限售条件股东中,南京新港高科技股
    份有限公司系南京仙林房地产开发有限公司的控股股东,广
    发小盘成长股票型证券投资基金、广发聚丰股票型证券投资
    基金和广发大盘成长混合型证券投资基金均为广发基金管
    理有限公司旗下的基金,南方盛元红利股票型证券投资基金
    和天元证券投资基金均为南方基金管理有限公司旗下的基
    金,其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股
    东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    7
    前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
    单位:股
    有限售条件股份可上市交易情况
    序
    号
    有限售条件股
    东名称
    持有的有限
    售条件股份
    数量
    可上市交易时间
    新增可上市交易股
    份数量
    限售条件
    1.
    南京栖霞建设
    集团有限公司
    260,670,600 2009 年1 月29 日260,670,600
    1:自获得上市流通权之日起十二个月内不
    上市交易或者转让;2:前项承诺期期满后,
    通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股
    股份,出售数量占公司股份总数的比例在
    十二个月内不超过百分之五,在二十四个
    月内不超过百分之十,其所持非流通股股
    份在自获得上市流通权之日起三十六个月
    内交易或者转让的价格不低于8 元/股。(遇
    除权、除息情形时做相应调整)。
    2.
    南京新港高科
    技股份有限公
    司
    67,303,800 2009 年1 月29 日67,303,800
    1:自获得上市流通权之日起十二个月内不
    上市交易或者转让;2:前项承诺期期满后,
    通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股
    股份,出售数量占公司股份总数的比例在
    十二个月内不超过百分之五,在二十四个
    月内不超过百分之十。
    注:根据公司股权分置改革时南京栖霞建设集团有限公司和南京新港高科技股份有限公司的相关承诺,
    其有限售条件股份应于2009 年1 月23 日可上市交易;2008 年7 月,上述两股东参与了公司的公开增
    发股票,因此,其持有的有限售条件股份的上市交易承诺时间延长至2009 年1 月29 日。
    2、控股股东及实际控制人情况
    (1)控股股东情况
    单位:元 币种:人民币
    名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
    南京栖霞建设集
    团有限公司
    江劲松 189,625,000 1993 年9 月7 日
    房地产项目开发、建设、销售、租赁及
    售后服务;工程建设管理;建筑材料、
    装饰材料、照明灯具、金属材料、百货
    销售,室内装饰设计、实业投资。
    (2)实际控制人情况
    单位: 元 币种:人民币
    名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
    南京市栖霞区国
    有资产投资中心
    陈发喜 500,000,000 1999 年10 月13 日
    受区政府委托,负责管理、经营区属国有经营
    性资产;持有授权范围内公司、企业的国有产
    权;决定授权范围内国有资产转让、兼并,向
    各类企业进行投资。参股、控股等资本经营活
    动;收缴国有资产收益。
    (3) 控股股东及实际控制人变更情况
    本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
    (4) 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    8
    3、其他持股在百分之十以上的法人股东
    单位:元 币种:人民币
    法人股东
    名称
    法人股东
    法人代表
    法人股东
    注册资本
    法人股东
    成立日期
    法人股东主要经营业务或管理活动
    南京新港
    高科技股
    份有限公
    司
    徐益民 344,145,888 1992 年7 月8 日
    高新技术产业投资、开发;市政基础设施建设、投资
    及管理(市政公用工程施工总承包二级);土地成片
    开发;建筑安装工程;商品房开发、销售;物业管理;
    国内贸易;工程设计;咨询服务。污水处理、环保项
    目建设、投资及管理。
    五、董事、监事和高级管理人员
    (一) 董事、监事、高级管理人员的情况
    单位:股
    姓名 职务 性别 年龄 任期起止日期
    年初持
    股数
    年末持
    股数
    股份增
    减数
    变动
    原因
    是否在公
    司领取报
    酬、津贴
    报告期内从公司
    领取的报酬总额
    (万元)(税前)
    是否在股东单
    位或其他关联
    单位领取报
    酬、津贴
    陈兴汉 董事长 女 62
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    是 65.05 否
    江劲松 董事 男 40
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    是 58.34 否
    范业铭 董事 男 45
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    是 46.54 否
    徐益民 董事 男 47
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    否 是
    刘志彪
    独立董
    事
    男 50
    2005 年12 月23 日~
    2009 年1 月21 日
    是 5 否
    安同良
    独立董
    事
    男 43
    2005 年12 月23 日~
    2009 年1 月21 日
    是 5 否
    王跃堂
    独立董
    事
    男 45
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    是 5 否
    李云
    监事会
    主席
    男 56
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    是 26.03 否
    徐水炎 监事 男 45
    2007 年9 月17 日~
    2012 年1 月20 日
    3,000 4,500 750 见注否 是
    陆阳俊 监事 男 38
    2006 年12 月5 日~
    2012 年1 月20 日
    否 是
    江劲松 总裁 男 40
    2006 年11 月15 日~
    2012 年1 月20 日
    是 否南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    9
    范业铭
    常务副
    总裁
    男 45
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    是 否
    干泳星
    副总裁
    兼总会
    计师
    女 52
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    是 37.55 否
    王建优
    副总裁
    兼董事
    会秘书
    男 45
    2005 年12 月23 日~
    2012 年1 月20 日
    是 39.1 否
    注:部分售出及资本公积金转增
    董事、监事、高级管理人员最近5 年的主要工作经历:
    1.陈兴汉:1999 年12 月23 日公司成立至今任公司董事长,2004 年2 月至2005 年12 月22 日任公司
    总经理,2005 年12 月23 日起至2006 年11 月14 日任公司总裁,2006 年11 月15 日起不再担任公司
    总裁。
    2.江劲松:2004 年2 月至2005 年11 月任公司副总经理兼营销总监, 2005 年12 月23 日起任公司董
    事、常务副总裁兼营销总监,2006 年11 月15 日起至今任公司总裁。
    3.范业铭 :2001 年末至2004 年2 月任公司总工程师,2004 年2 月至2005 年12 月任公司副总经理兼
    总工程师。2005 年12 月23 日起至2006 年11 月14 日任公司副总裁兼总工程师。2006 年11 月16 日
    任公司常务副总裁。2007 年9 月17 日起担任公司董事。
    4.徐益民:5 年来一直担任南京新港高科技股份有限公司董事长兼总经理。
    5.刘志彪:2003 年以来任南京大学商学院副院长、南京大学经济学院院长、南京长江三角洲经济社会
    发展研究中心执行主任、教授、博士生导师、南京中央商场股份有限公司独立董事。2005 年12 月23
    日至2009 年1 月21 日任公司独立董事。
    6.安同良:2003 年末至今任南京大学商学院经济学系主任、教授、博士生导师。2005 年12 月23 日至
    2009 年1 月21 日任公司独立董事。
    7.王跃堂:现为南京大学管理学院副院长、教授、博士生导师,南京大学会计专业硕士(MPAcc)教育中
    心副主任。兼任中国实证会计研究会常务理事,江苏省审计学会常务理事。现任本公司独立董事。
    8.李云:2005 年12 月23 日至今任公司监事会主席。
    9.徐水炎:2004 年8 月起任南京栖霞建设集团有限公司副总裁兼财务总监,2005 年12 月23 日至2007
    年9 月17 日,任公司董事,2007 年9 月18 日至今任公司监事。
    10.陆阳俊:5 年来一直担任南京新港高科技股份有限公司财务部经理。
    11. 干泳星:2001 年末至2006 年末任公司副总经理兼总会计师,2005 年12 月23 日起任公司董事、副
    总裁兼总会计师。2007 年9 月17 日起,不再担任公司董事。
    12. 王建优:2001 年3 月至2004 年2 月任公司董事会秘书,2004 年2 月至2005 年12 月任董事会秘书
    兼总经理助理,2004 年3 月至2005 年12 月任公司董事。2005 年12 月23 日起至今任副总裁兼董事会
    秘书。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    10
    (二) 在股东单位任职情况
    姓名 股东单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
    是否领
    取报酬
    津贴
    陈兴汉 南京栖霞建设集团有限公司 董事 2007 年11 月6 日 2010 年11 月5 日否
    江劲松 南京栖霞建设集团有限公司 董事长 2007 年11 月6 日 2010 年11 月5 日否
    徐水炎 南京栖霞建设集团有限公司 副总裁兼财务总监2007 年11 月6 日 2010 年11 月5 日是
    徐益民
    南京新港高科技股份有限公
    司
    董事长、总经理 2006 年9 月29 日 2009 年9 月29 日是
    陆阳俊
    南京新港高科技股份有限公
    司
    财务部经理 2006 年9 月29 日 2009 年9 月29 日是
    李云 南京栖霞建设集团有限公司 监事会主席 2007 年11 月6 日 2010 年11 月5 日否
    在其他单位任职情况
    姓名 其他单位名称 担任的职务任期起始日期 任期终止日期 是否领取报酬津贴
    陈兴汉 南京万辰创业投资有限责任公司 董事长 否
    陈兴汉 南京东方房地产开发有限公司 董事长 否
    陈兴汉 苏州栖霞建设有限责任公司 董事长 否
    陈兴汉 无锡栖霞建设有限公司 董事长 否
    陈兴汉 南京栖霞建设仙林有限公司 董事长 否
    陈兴汉 无锡锡山栖霞建设有限公司 董事长 否
    陈兴汉 南京金港房地产开发有限公司 董事 否
    江劲松 南京金港房地产开发有限公司 董事长 否
    江劲松
    南京栖霞建设集团科技发展有限
    公司
    董事 否
    江劲松 南京万辰创业投资有限责任公司 董事 否
    江劲松 无锡锡山栖霞建设有限公司
    董事、总经
    理
    否
    江劲松 苏州栖霞建设有限责任公司 总经理 否
    江劲松 无锡栖霞建设有限公司 总经理 否
    江劲松 南京栖霞建设仙林有限公司 董事 否
    江劲松 南京东方房地产开发有限公司 董事 否
    范业铭
    南京栖霞建设集团物资供销有限
    公司
    董事长 否
    范业铭 南京东方建设监理有限公司 董事长 否
    范业铭 南京星叶中心会所有限公司 董事长 否
    范业铭 南京栖霞建设物业有限公司 董事长 否
    范业铭 南京万辰创业投资有限责任公司 董事 否
    范业铭
    南京栖霞建设集团科技发展有限
    公司
    董事长 否
    范业铭
    南京栖霞建设集团建材实业有限
    公司
    董事长 否
    范业铭 南京栖霞建设仙林有限公司 总经理 否
    范业铭 南京东方房地产开发有限公司 总经理 否
    范业铭 无锡锡山栖霞建设有限公司 董事 否
    李云 南京星叶房地产营销有限公司 董事长 否
    李云 南京星叶广告有限公司
    董事长兼总
    经理
    否
    李云 南京万辰创业投资有限责任公司 监事长 否
    徐水炎 南京星叶中心会所有限公司 董事 否
    徐水炎 南京万辰创业投资有限责任公司 董事 否南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    11
    徐水炎
    南京栖霞建设集团建材实业有限
    公司
    董事 否
    徐水炎 苏州栖霞建设有限责任公司 董事 否
    徐水炎 南京东方房地产开发有限公司 董事 否
    徐水炎 南京东方建设监理有限公司 董事 否
    徐水炎 南京金港房地产开发有限公司 董事 否
    徐水炎
    南京栖霞建设集团建筑设计有限
    公司
    董事 否
    徐水炎 无锡锡山栖霞建设有限公司 董事 否
    徐水炎 无锡栖霞建设有限公司 监事 否
    徐益民 南京银行股份有限公司 董事
    徐益民 南京新港建设发展有限公司
    董事长兼总
    经理
    徐益民 南京新港联合制药有限公司 董事长
    徐益民
    南京新港园林绿化有限公司董事
    长
    董事长
    徐益民 南京仙林房地产开发有限公司 董事长
    徐益民 南京栖霞建设仙林有限公司 董事
    徐益民 苏州栖霞建设有限公司 董事
    徐益民
    南京高科工程设计研究院有限公
    司
    董事长
    徐益民 南京臣功制药有限公司 董事长
    徐益民 南京新港水务有限公司 执行董事
    徐益民 南京新港医药有限公司 董事
    徐益民 南京先河制药有限公司 董事
    徐益民 南京LG 新港显示有限公司 董事
    刘志彪 南京大学经济学院 院长 是
    刘志彪
    南京长江三角州经济社会发展研
    究中心
    执行主任 是
    刘志彪 南京中央商场股份有限公司 独立董事 是
    王跃堂 南京大学管理学院 副院长 是
    王跃堂 南京纺织品进出口股份有限公司 独立董事 是
    安同良 南京大学经济学系 系主任 是
    干泳星 南京万辰创业投资有限责任公司 董事 否
    干泳星
    南京栖霞建设集团建材实业有限
    公司
    监事 否
    干泳星 南京栖霞建设仙林有限公司 董事 否
    干泳星 无锡锡山栖霞建设有限公司 监事 否
    干泳星 苏州栖霞建设有限责任公司 监事 否
    干泳星 无锡栖霞建设有限公司 董事 否
    干泳星
    南京栖霞建设集团科技发展有限
    公司
    监事 否
    王建优 南京万辰创业投资有限责任公司 董事 否
    王建优 南京东方房地产开发有限公司 董事 否
    王建优
    南京栖霞建设集团科技发展有限
    公司
    监事 否
    王建优 南京栖霞建设仙林有限公司 监事 否
    王建优 南京杏一医疗用品有限公司 董事 否
    王建优 南京兴隆房地产开发有限公司 董事 否南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    12
    (三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
    1、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况
    不在公司领取报酬津贴的董事、监事的姓名 是否在股东单位或其他关联单位领取报酬津贴
    徐益民 是
    徐水炎 是
    陆阳俊 是
    (四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
    本报告期内公司无董事、监事、高管离任。
    (五) 公司员工情况
    截止2008 年12 月31 日,公司及控股子公司共有在册人员1186 人。
    1、其中房地产开发系统共有员工257 人,平均年龄31.2 岁,平均司龄6.91 年。
    房地产开发系统员工结构如下
    ⑴ 专业构成
    专业类别 人数
    管理人员 47
    工程技术人员 122
    财务人员 22
    营销人员 60
    其他 6
    ⑵教育程度情况
    教育类别 人数
    博士 1
    硕士、研究生 32
    本科 159
    大专 52
    中专 8
    2、物业管理系统共有员工929 人,物业员工学历构成如下:硕士占0.17%,本科占1.42%,大专
    占9.7%,大专以下占88.71%。大专及其以上学历占物业总人数的11.29%。
    六、公司治理结构
    (一) 公司治理的情况
    报告期内,公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会、上海证券交易所有关法律、法
    规及规范性文件的要求,不断完善公司的法人治理结构,规范公司运作,加强信息披露工作,充分保
    障投资者的合法权益,实现各方利益的均衡,共同推动公司的持续发展。参照中国证监会发布的有关
    上市公司治理的规范性文件,目前公司法人治理结构的实际情况与其相关要求不存在差异。具体如下:
    1、关于股东与股东大会
    报告期内,公司根据《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《股东大会规范意见》及
    公司制定的《股东大会议事规则》等相关程序共召开了1 次年度股东大会,5 次临时股东大会。并能
    够确保所有股东尤其是中小股东的合法权益,保障其充分行使自己的权利。公司股东大会对关联交易南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    13
    严格按规定的程序进行,关联股东在表决时实行回避,保证交易符合公开、公平、公正、合理的原则。
    2、关于控股股东与上市公司的关系
    公司具有独立的业务及自主经营能力。公司控股股东严格规范自己的行为,通过股东大会行使出
    资人的权利,没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动,公司与控股股东进行的关联
    交易公平合理,公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到了五独立,公司董事会、监事
    会和内部机构能够独立运作。公司上市以来得到了控股股东在资金、人才和资源、无形资产等各方面
    的大力支持和帮助,从未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
    为进一步健全防范大股东占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长效机制,根据中国证监会《关于
    公司治理专项活动公告的通知》及江苏证监局《关于进一步规范上市公司与大股东及其他关联方资金
    往来的通知》等规定的要求,公司对与控股股东及关联方资金往来、资金占用情况进行了自查,并形
    成了相关的自查报告;为建立防止控股股东及其附属企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长
    效机制,公司对《公司章程》的相关条款进行了补充修订,明确了“占用即冻结”的相关条款,并通
    过了《防范控股股东及关联方资金占用管理办法》。
    3、关于董事及董事会
    报告期内,公司共召开了11 次董事会。公司董事会的人数和人员构成符合相关法律、法规和《公
    司章程》的要求,公司董事均能认真、诚信、勤勉地履行职务,对董事会和股东大会负责。期间,公
    司严格按照有关法律法规及董事会组成成员的变化,重新调整了董事会下设的四个专门委员会的成员
    组成,并修订了相关议事规则,补充了审计委员会年报工作规程和投资者关系委员会的有关条款,为
    进一步发挥董事会下设专门委员会的作用奠定了制度基础,使其更好地履行相应的职能。2008 年,公
    司卓有成效地开展了董事会专门委员会的相关工作,为董事会的决策提供了前期调研、分析、论证工
    作,由专业委员会形成一致意见后再交由董事会决策,从而有效地提高了董事会决策的效率和科学性,
    最大程度地降低了决策风险。通过及时地与会计师事务所的沟通与协调,充分发挥了董事会审计委员
    会在定期报告相关工作中的监督作用。公司董事均积极主动地及时了解掌握公司的经营情况和相关的
    宏观、行业信息,并通过参加公司总裁办公会、实地考察调研、听取经营者工作汇报和参与项目论证
    会等多种形式,为科学决策提供坚实基础。公司董事会设有3 名独立董事,以保证董事会决策的科学
    性和公正性。报告期内,公司按照证监会的有关规定,在独立董事工作制度中补充了有关年报工作制
    度的条款。鉴于公司的独立董事都是在高校任职的财务、投资和管理领域的著名学者,由他们分别担
    任各专业委员会的主席,在专业委员会的运作中发挥了至关重要的作用,并协助公司管理层优化了公
    司的长期发展战略和规划。
    4、关于监事与监事会
    公司监事会的人数和人员构成符合相关法律、法规和《公司章程》的要求,公司监事认真履行自
    己的职责,本着为股东负责的态度,对董事及高级管理人员履行职责的合法合规性和公司财务进行监
    督。报告期内,公司共召开了4 次监事会。公司监事全部列席参加了公司的董事会,切实履行了自身
    的监督职责。公司设置专职的监事会主席,除监事会日常工作外,监事会主席全程列席公司的总裁办
    公会,及时全面掌握公司的经营情况,履行对公司的经营管理监督责任。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    14
    5、关于信息披露与透明度
    公司按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等相关规定,真实、准
    确、完整、及时、公平地披露信息。根据证监会《关于公司治理专项活动的通知》要求,公司对《信
    息披露管理办法》中的有关事项作进一步明确。公司通过设立网站、设立专门的投资者咨询电话和传
    真、组织现场参观、举行业绩推介会、举行重大事项路演、网上路演、机构走访等多种方式开展投资
    者关系工作,取得了良好的效果,增强了信息披露的透明度,并指定《中国证券报》、《上海证券报》、
    《证券时报》为公司信息披露的报纸,使所有股东都有平等的机会获得信息。
    6、关于上市公司治理专项活动情况
    2007 年5 月始,公司启动公司治理专项活动,根据中国证监会《关于开展加强上市公司治理专项
    活动有关事项的通知》(证监公司字[2007]28 号)的文件要求,分阶段地完成了自查、整改、公众评
    议,接受了江苏证监局的现场检查,并依据江苏证监局《对南京栖霞建设股份有限公司公司治理的监
    管意见函》(苏证监函[2007]239 号)、《关于做好加强上市公司治理专项活动整改提高阶段工作的
    通知》(苏证监公司字[2007]348 号)以及上海证券交易所《关于南京栖霞建设股份有限公司治理状
    况评价意见》的要求,公司对公司治理专项中发现的问题进行了全面、切实、有效地整改,公司运作
    日趋规范,治理结构得到了有效地完善,治理水平有了显著的提高,并于2008 年1 月2 日进入上证公
    司治理板块,成为上证公司治理指数样本股。
    (二) 独立董事履行职责情况
    1、独立董事参加董事会的出席情况
    独立董事姓名
    本年应参加
    董事会次数
    亲自出席(次) 委托出席(次) 缺席(次)
    缺席原因及其
    他说明
    刘志彪 11 11 0 0
    安同良 11 11 0 0
    王跃堂 11 11 0 0
    2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
    报告期内,公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。
    报告期内,独立董事根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《公司章程》、《公
    司独立董事制度》等有关规定,本着对全体股东负责的态度,认真参加公司董事会和股东大会,并对
    公司聘任高管人员、关联交易、对外担保等事项发表了独立意见。公司独立董事还深入考察公司的经
    营管理情况,获取各方面市场信息, 切实履行了诚信、勤勉、公正的义务,并以其较高的理论素质、专
    业水平和高度的责任感,分别在所担任主席的审计委员会、投资决策委员会、提名和薪酬委员会中尽
    职尽责,为公司的健康发展和董事会的正确决策付出了不懈的努力。
    (三) 公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
    业务方面独立情况
    本公司业务结构完整,具有独立完整的房地产开发业务体系,从项目立项、
    土地储备、规划设计、工程施工、材料采购、销售、物业管理等各环节的
    运作,均不存在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业直接或间接干
    预公司经营运作的情形。控股股东已按承诺避免同业竞争。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    15
    人员方面独立情况
    公司董事长陈兴汉兼任控股股东董事、总裁江劲松兼任控股股东董事长,
    但均未在控股股东处领取薪酬。其余高级管理人员均专职在本公司工作并
    领取薪酬,均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业,本公司
    建立了独立的人事档案、人事聘用和任免制度以及考核、奖惩制度, 与全
    体员工签订了劳动合同,建立了独立的工资管理、福利与社会保障体系。
    资产方面独立情况
    本公司的资产独立完整、权属清晰,公司的控股股东、实际控制人及其控
    制的其他企业不存在占用公司的资金、资产和其他资源的情况。
    机构方面独立情况
    公司根据自身发展需要建立了完整独立的内部组织结构和职能体系,各部
    门之间职责分明、相互协调,成为完全独立运行的机构体系。公司的董事
    会、监事会及其他内部机构独立运作。控股股东、实际控制人及其控制的
    其他企业未以任何形式影响公司经营管理的独立性。
    财务方面独立情况
    公司具有规范的财务会计制度和财务管理制度,建立了独立的财务核算体
    系,独立做出财务决策和安排;公司的财务与控股股东、实际控制人及其
    控制的其他企业严格分开,独立核算,控股股东及实际控制人依照《公司
    法》、《公司章程》等规定行使股东权利,不超越合法程序涉及公司正常
    财务管理与会计核算;公司财务机构独立,财务负责人和财务人员均由公
    司独立聘用和管理;公司拥有独立的银行帐户,独立办理纳税登记,独立
    申报纳税。
    (四) 公司内部控制制度的建立健全情况
    以2007、2008 年度上市公司专项治理活动为契机,公司不断完善公司管理制度,健全了公司内
    部控制制度管理体系,当前,公司内部控制制度主要包括内部环境、风险评估、重点业务活动控制、
    信息与沟通、内部监督五个方面的内容。
    1、目前公司已经按照《公司法》、《证券法》等法律、法规以及中国证监会和证券交易所的规章、
    制度,结合公司实际情况,建立起了符合现代企业制度要求的完善的法人治理结构。报告期内,公司
    及时完善和健全了《公司章程》、各项议事规则、决策规则及工作细则等一系列公司治理制度,并由
    公司董事会负责内部控制的建立健全和有效实施,由经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行,
    充分发挥董事会下设审计委员会的作用,由审计委员会负责审查企业内部控制,监督内部控制的有效
    实施和内部控制自我评价情况,协调内部控制审计及其他相关事宜等。在此基础上进一步发挥监事会
    对董事会建立与实施内部控制的监督作用。
    2、在日常经营活动中,公司制定了销售管理制度、采购管理制度,建立了成本管理体系,制定了
    资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程;在投资方面,公司制定了《栖霞建设重大投融
    资决策规则》,对房地产项目投资、股权投资、风险投资、其他资产投资、对外提供担保等重大投资
    行为的决策权限、决策程序进行了详细规定;制定了《栖霞建设对外投资管理办法》,加强公司对对
    外投资的监控和管理。公司制定了《关联交易决策制度》、并在《公司章程》、《重大投融资决策规南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    16
    则》等制度中明确相关规定,以达到对担保业务进行控制。制定了《募集资金管理办法》,严格对募
    集资金进行管理。
    3、公司制定了《信息披露管理办法》、《董事会秘书工作细则》、《对外投资管理办法》等制度,
    明确了信息披露的工作管理制度和重要信息的内部报告制度。
    4、制定了包括《信息管理制度》、《部门联席会议制度》等在内的各项制度,规范公司内经营信
    息传递秩序。
    5、公司建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系,通过日常检查及专项检查或聘请
    第三方对各业务领域的控制执行情况进行检查和评估,以保证内控执行质量。
    (五) 公司披露董事会对公司内部控制的自我评估报告和审计机构的核实评价意见
    1、董事会对公司内部控制的自我评估报告全文:详见年报附件。
    公司建立了内部控制制度。
    公司设立了名为审计法务部的内部控制检查监督部门。
    公司内部控制检查监督部门定期向董事会提交内控检查监督工作报告。
    2、审计机构未出具对公司内部控制的核实评价意见。
    七、股东大会情况简介
    (一) 年度股东大会情况
    会议届次 召开日期 决议刊登的信息披露报纸 决议刊登的信息披露日期
    2007 年度股东大会 2008 年3 月18 日
    《中国证券报》、《上海证券报》
    和《证券时报》
    2008 年3 月19 日
    (二) 临时股东大会情况
    会议届次 召开日期 决议刊登的信息披露报纸 决议刊登的信息披露日期
    2008 年第一次临时股东大会 2008 年4 月2 日
    《中国证券报》、《上海证券报》
    和《证券时报》
    2008 年4 月3 日
    2008 年第二次临时股东大会 2008 年7 月30 日
    《中国证券报》、《上海证券报》
    和《证券时报》
    2008 年7 月31 日
    2008 年第三次临时股东大会 2008 年8 月15 日
    《中国证券报》、《上海证券报》
    和《证券时报》
    2008 年8 月16 日
    2008 年第四次临时股东大会 2008 年9 月9 日
    《中国证券报》、《上海证券报》
    和《证券时报》
    2008 年9 月10 日
    2008 年第五次临时股东大会 2008 年11 月28 日
    《中国证券报》、《上海证券报》
    和《证券时报》
    2008 年11 月29 日
    八、董事会报告
    (一)市场环境变化与管理层的看法
    从2007 年第四季度开始至2008 年,我国房地产行业经历了一个深幅调整的过程。根据国家统
    计局的数据,2008 年全国商品房销售面积6.21 亿平方米,同比下降19.7%(其中商品住宅销售面积
    5.59 亿平方米,同比下降20.3%);商品房销售金额24071 亿元,同比下降19.5%(其中商品住宅销南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    17
    售金额20424 亿元,同比下降20.1%)。受惯性影响,2008 年房地产开发投资30580 亿元,仍同比增
    长20.9%,但增速比2007 年下降了9.3 个百分比。对于房地产市场相对较成熟的大中型城市来讲,
    调整则更为剧烈。公司项目所在地南京、苏州和无锡三个城市,商品房销售面积下降幅度最高达到50
    %。
    2008 年南京、苏州、无锡三市市区商品房登记销售情况
    商品房销
    售面积
    (万平方
    米)
    同比增长
    商品住宅
    销售面积
    (万平方
    米)
    同比增长
    年末商品
    房累计可
    售(万平方
    米)
    同比增长
    年末商品住
    宅累计可售
    (万平方
    米)
    同比增长
    南京 624.17 -46.90% 514.25 -50.91% 1088.8 53.85% 740.29 77.34%
    苏州 408.11 -50.08% 335.12 -50.67% 662.83 95.79% 463.78 111.56%
    无锡 347.9 -30.69% 286.87 -35.26% 869.18 111.90% 536.53 145.64%
    注:数据来源于江苏省商品房网上交易备案系统
    我们认为,2008 年的行业调整,其内因是2007 年房地产市场过热之后的理性回归,其外因是
    2008 年国际金融危机引起的国内经济波动。
    2008 年,因国内外金融、经济形势的巨大变化,我国宏观调控政策也经历了急速转变,由上半
    年的“控总量、稳物价、调结构、促平衡”转变为下半年的“保增长、放松货币政策”。房地产行业
    作为我国国民经济的支柱产业,自然成为了政府刺激经济增长的重要途径。2008 年9 月以来,中央及
    地方政府陆续出台了金融、税收、土地等一系列政策,以促进房地产市场和宏观经济的健康发展。在
    金融政策上,央行连续5 次降息,4 次下调存款准备金率,调增银行信贷规模,降低首次置业和购买
    改善型住房的首付比例,下调商业按揭贷款和住房公积金贷款利率;在税收政策上,下调了购房契税
    和二手房转让的营业税、土地增值税,并放宽二手房转让的条件;针对保障性住房建设,政府出台了
    三年9000 亿元的建设计划,以加大保障性住房的建设力度,改善低收入群体的居住环境,促进房地产
    行业的长期健康稳定发展。同时,各地政府也通过放宽公积金贷款条件、降低交易税费、直接给予财
    政补贴、缓解开发商资金压力等多种手段,促进房地产市场尽快恢复,刺激经济平稳健康发展。
    2009 年一季度,在一系列刺激政策的共同作用下,消费者的信心开始恢复,合理的刚性需求开
    始得到有效释放,商品房的成交量开始明显回暖。管理层认为,我国房地产行业长期向好的趋势并没
    有发生根本性转变,我国的城市化进程、经济发展潜力、人口红利等因素仍可给房地产行业带来长期
    持续的景气空间。房地产行业最艰难的时刻已经过去,2009 年,市场将迎来深幅调整之后的逐步恢复。
    2009 年一季度南京、苏州、无锡三市市区商品房登记销售情况
    商品房销
    售面积
    (万平方
    米)
    同比增长
    商品住宅
    销售面积
    (万平方
    米)
    同比增长
    季末商品
    房累计可
    售(万平方
    米)
    同比增长
    季末商品住
    宅累计可售
    (万平方
    米)
    同比增长
    南京 188.46 9.39% 172.77 19.53% 1037.19 30.02% 688.15 43.27%
    苏州 142.66 72.92% 117.87 77.25% 621.74 60.06% 425.35 69.55%
    无锡 109.54 41.07% 93.84 53.91% 843.36 62.20% 519.27 85.95%
    注:数据来源于江苏省商品房网上交易备案系统南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    18
    然而,我们也认识到,市场的恢复不是一帆风顺的,国内外的经济形势变化仍有很大的不确定性,
    市场积压存货的消化仍需要一个过程。根据南京、苏州、无锡三市市区商品房登记销售情况统计,源
    于2008年的市场销售下滑,截至2008年末商品房累计可售面积同比增加了一倍左右。可见,在接下来
    的2009年,市场的销售压力仍然不容忽视,房价需要等待消费者收入水平的提高从而不断提升吸引力,
    存货需要等待刚性需求的不断释放来消化从而刺激新的投资。我们相信,市场经过一个深幅调整之后,
    供方已通过减少土地购买、延缓开发进度等途径压缩未来的市场供给,需求也将在信心提升、收入水
    平提高的过程中逐步得到恢复,供给与需求将在不久的将来达到新的平衡。
    (二)报告期内公司经营情况的回顾
    1、报告期内总体经营情况
    报告期内,公司秉承“以南京为中心的三小时经济圈,发展成为长三角地区的房地产龙头企业”的
    发展战略,坚持走区域化、专业化、信息化、产业化发展道路,在国家持续的宏观调控、国际金融危
    机蔓延、国内经济下滑、资本市场震荡引致的系统性的行业低迷时期,审时度势,尽最大努力克服其
    对公司的不利影响,培养自身对市场的感知能力和反应能力,不断增强公司对市场变化的应对能力。
    报告期内,面对市场的持续低迷,公司多方努力,积极应对。鉴于公司在售老楼盘居多,公开降
    价会触动老业主的利益,带来极大的社会矛盾,并给潜在消费者带来新的恐慌,加重观望情绪,因此
    公司没有一味采用降价的促销策略,而是在不激化矛盾的前提下,根据南京、苏州、无锡三地的具体
    情况,择机推出了一系列针对性的商品房促销措施。由于公司的项目品牌优势明显,且位置优越,随
    着城市地铁的投入运行,一些项目预计将有较大的升值空间,因此报告期内公司基本保持了销售价格
    的稳定。
    公司的策略选择,决定了公司2008 年的销售并没有获得超出市场平均水平的业绩。公司2008 年
    合同销售面积12.3 万平方米,合同销售金额11.9 亿元,分别同比下降了64%和57%。然而,公司稳
    定销售价格的策略,保持了公司较高的销售利润率。公司2008 年结算毛利率为40.4%,同比增加了5
    个百分点。2009 年一季度,随着市场的回暖,公司项目的品牌优势开始显现。一季度公司合同销售面
    积7.57 万平方米,合同销售金额6.19 亿元,分别同比增长了206%和149%,不但远远超过了区域市
    场的平均增长率,甚至超过了公司2007 年同期的销售水平。
    2008 年,面对宏观调控和行业调整的严峻形势,国内的开发企业普遍面临较大的资金压力。为了
    适应市场环境的变化,保证公司财务状况的安全和稳健,公司在中期及时调整了2008 年全年的项目开
    发和销售计划。然而,市场调整的时间和深度最终超出了我们的预期,使得公司2008 年实际开发和销
    售情况均未达到原来的计划水平。公司原计划2008 年新开工面积62 万平方米,实际完成38.21 万平
    方米;计划竣工面积50 万平方米,实际完成39.74 万平方米;计划合同销售金额20 亿元,实际完成
    11.9 亿元。
    报告期内,公司顺利完成了公开增发股票的计划。4月,公司公开增发股票申请获得中国证监会发
    审委审核通过。7月2日,公司正式收到中国证监会的核准批文。7月10日,公司及时启动了公开增发。
    在房地产行业调整和股票市场低迷的双重考验下,公司及主承销商经过努力,最终顺利完成增发12000南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    19
    万股普通股的融资计划,成功融资约10亿元人民币。此次权益融资的成功,大大降低了公司的资产负
    债率,提高了公司的抗风险能力,为公司的未来发展提供了更广阔的空间。
    报告期内,公司还多方面积极拓宽融资渠道,密切融洽银企合作关系,多途径争取银行支持,在
    利率下调的时候,公司积极抓住银行向优质房地产企业利率倾斜的机遇,调整公司债务结构,降低财
    务费用,有效解决了南京、苏州、无锡等公司的资金需求。
    报告期内,公司坚持审慎的投资策略,探索于打通产业链的上下游,拓宽公司的盈利渠道。为了
    提高公司的园林建设水平和降低工程成本,7月,公司以战略投资者的身份投资参股了业务合作伙伴
    广东棕榈园林股份有限公司,成为其第三大股东,进一步密切了与合作伙伴的关系。
    出于对未来市场的谨慎判断,公司在2008年并未增加新的项目储备,而是将工作重点放在现有项
    目的精耕细作以及项目的盘活上。作为市场中的一员,公司在2007年也难以独立于当时的市场氛围,
    在无锡和南京增加了两个成本相对偏高的土地储备,因此公司2008年的工作重点之一是如何盘活这些
    土地储备,2009年3月,公司与无锡市国土管理部门达成协议,解除了无锡第九棉纺织厂地块的土地出
    让合同,从而一定程度上减轻了无锡公司的经营压力。此外,根据企业会计准则,报告期公司对南京
    仙林2007G84地块计提了存货跌价准备2,380万元。
    报告期内,公司共实现营业收入15.92亿元,同比上年减少44.29%;实现利润总额3.18 亿元,比
    上年减少49.61%;实现归属于母公司所有者的净利润1.88亿元,比上年减少45.31%;每股收益0.19元。
    截至2008年12月31日,公司总资产73.17亿元,比上年增长14.51 %;归属于母公司所有者权益25.91
    亿元,比上年增长 59.05%。
    2、主营业务及其经营情况分析
    (1)主营业务分行业、产品情况
    单位:元 币种:人民币
    分行业或分产品
    营业收入 营业成本
    毛利率
    (%)
    营业收入
    比上年同
    期增减(%)
    营业成本比
    上年同期增
    减(%)
    毛利率比上
    年同期增减
    (%)
    结算面积
    (万平方米)
    行业
    房地产开发经营 1,552,283,143.54 937,242,171.77 39.62 -45.06 -48.62
    增加4.17
    个百分点
    17.28
    产品
    天泓山庄 203,400,766.00 91,699,653.76 54.92 -79.14 -84.06
    增加13.92
    个百分点
    1.69
    栖园 191,522,249.80 120,738,017.88 36.96 -31.04 -28.36
    减少2.36
    个百分点
    1.52
    东方天郡 214,016,974.00 136,375,104.80 36.28 -59.55 -65.13
    增加10.21
    个百分点
    2.38
    自由水岸 139,808,970.00 96,849,740.97 30.73 -48.11 -51.73
    增加5.19
    个百分点
    1.86
    瑜憬湾 537,213,088.01 374,653,384.01 30.26 221.87 193.71
    增加6.69
    个百分点
    7.2南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    20
    汇林绿洲 82,229,263.40 24,529,340. 28 70.17 -20.84 -45.28
    增加13.33
    个百分点
    0.46
    (2)主营业务分地区情况
    单位:元 币种:人民币
    地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
    南京 864,355,539.88 -58.53
    苏州 150,714,515.65 -73.75
    无锡 537,213,088.01 221.87
    (3)主要项目开发、销售进度情况
    ①2008 年公司主要项目开发情况
    单位:万平方米
    项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积08 年开工面积08 年竣工面积 截至08 年末累计
    竣工面积
    南京
    栖园 南京市仙林新市区 100% 22.54 22.30 0 11.22 18.36
    东方天郡 南京市仙林新市区 51% 14.38 38.05 0 7.16 31.92
    上城风景一期南
    片
    南京市栖霞区 75% 6.06 9.31 0 2.03 9.31
    上城风景一期北
    片
    南京市栖霞区 75% 2.02 3.61 3.61 0 0
    上城风景二期 南京市栖霞区 100% 5.80 11.14 0 0 0
    百水芊城二期 南京市栖霞区 100% 11.12 16.59 2.67 0 0
    栖庭(奥体B5) 南京市建邺区 100% 2.04 7.82 7.82 0 0
    仙林G84 号地块 南京市仙林新市区 100% 10.47 23.55 0 0 0
    南京合计 74.43 132.37 14.10 20.41 57.65
    苏州
    枫情水岸 苏州工业园区 50% 15.28 33.43 13.53 0 19.70
    自由水岸 苏州工业园区 50% 9.87 25.66 0 5.54 18.23
    苏州合计 25.15 59.09 13.53 5.54 37.93
    无锡
    瑜憬湾 无锡市滨湖区 70% 23.86 56.66 10.58 13.79 18.03
    无锡栖园 无锡市滨湖区 70% 11.26 23.98 0 0 0
    东北塘地块 无锡市锡山区 100% 61.63 128.13 0 0 0
    无锡合计 96.75 208.77 10.58 13.79 18.03
    总合计 196.33 400.23 38.21. 39.74 115.55南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    21
    ②2009 年主要项目开竣工情况
    项目名称 位置 权益 占地面积规划建筑面积 09 年计划
    开工面积
    09 年计划
    竣工面积
    08 年末未开工规
    划建筑面积
    南京
    栖园 南京市仙林新市区 100% 22.54 22.30 0 3.94 0
    东方天郡 南京市仙林新市区 51% 14.38 38.05 0 6.13 0
    上城风景一期南
    片
    南京市栖霞区 75% 6.06 9.31 0 0
    上城风景一期北
    片
    南京市栖霞区 75% 2.02 3.61 0 0 0
    上城风景二期 南京市栖霞区 100% 5.80 11.14 0 11.14 0
    百水芊城二期 南京市栖霞区 100% 11.12 16.59 13.92 2.67 13.92
    栖庭(奥体B5) 南京市建邺区 100% 2.04 7.82 0 0 0
    仙林G84 号地块 南京市仙林新市区 100% 10.47 23.55 0 0 23.55
    南京合计 南京市仙林新市区 74.43 132.37 13.92 23.88 37.47
    苏州
    枫情水岸 苏州工业园区 50% 15.28 33.43 0.20 0 0
    自由水岸 苏州工业园区 50% 9.87 25.66 0 7.43 0
    苏州合计 25.15 59.09 0.20 7.43 0
    无锡
    瑜憬湾 无锡市滨湖区 70% 23.86 56.66 8.08 0 28.05
    无锡栖园 无锡市滨湖区 70% 11.26 23.98 16.70 0 23.98
    东北塘地块 无锡市锡山区 100% 61.63 128.13 0 0 128.13
    无锡合计 96.75 208.77 24.78 0 180.16
    总合计 196.33 400.23 38.90 31.31 217.63
    (4)主要供应商\客户情况
    报告期内,本公司前五名供应商合计的采购额20,944.62万元,占本期采购总额的43.36%。报告期
    内,本公司前五名客户合计的销售额3,894.79万元,占本期销售总额的2.51%。
    3、财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
    (1)资产构成同比发生变动的分析
    单位:元 币种:人民币
    项目 2008 年 2007 年
    金额
    占总资产
    的比重
    (%)
    金额
    占总资产
    的比重
    (%)
    期末比期初占总
    资产的比重的增
    减数
    存货 5,730,138,328.10 78.31 4,939,158,031.39 77.30 增加1.01 个百分点
    长期股权投资 21,000,000.00 0.29 0 0 增加0.29 个百分点
    应付账款 170,448,002.09 2.33 208,099,826.00 3.26 减少0.93 个百分点南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    22
    预收款项 208,589,654.93 2.85 588,359,663.28 9.21 减少6.36 个百分点
    应交税费 50,937,329.40 0.70 124,055,504.06 1.94 减少1.24 个百分点
    其他应付款 271,610,468.08 3.71 131,739,796.69 2.06 增加1.65 个百分点
    一年内到期的
    非流动负债
    1,300,000,000.00 17.77 1,084,000,000.00 16.96 增加0.81 个百分点
    ①存货变化的原因: 项目投入增加所致。
    ②长期股权投资变化的原因:以现金出资2100 万元认购广东棕榈园林股份有限公司870 万股新
    增股份所致。
    ③应付账款变化的原因:施工工程结算,本期支付工程款增加。
    ④预收款项变化的原因:期内受宏观调控和行业调整影响,住宅交易量减少,同时瑜憬湾等项目
    竣工交付结转收入。
    ⑤应交税费变化的原因:本期所得税率降低,利润减少,应纳所得税减少所致。
    ⑥其他应付款变化的原因: 向南京置业担保有限公司借款所致。
    ⑦一年内到期的非流动负债变化的原因: 本期到期的长期借款增加所致。
    (2)经营成果及三费分析
    单位:元 币种:人民币
    项目 2008 年 2007 年 增减幅
    度(%)
    变化原因
    营业收入 1,591,606,981.76 2,856,800,795.95 -44.29 期内受宏观调控和行业调整影响,住宅销售量下降
    营业成本 948,037,681.53 1,845,011,309.90 -48.62 本期营业收入减少所致
    营业税金及附加 129,579,156.49 271,960,398.33 -52.35 本期营业收入减少所致
    财务费用 60,198,487.00 17,365,563.35 246.65 利息支出费用化比例增加所致
    资产减值损失
    24,713,771.32 520,487.80 4648.19 仙林2007G84 地块计提存货跌价准备所致
    投资净收益 1,033,241.94 10,405,041.99 -90.07 子公司参与新股申购获得证券收益减少所致
    营业利润 319,014,680.00 632,604,996.94 -49.57 期内受宏观调控和行业调整影响,住宅销售量下降
    营业外收入 3,673,146.12 429,511.12 755.19 子公司取得补贴收入
    营业外支出 4,882,372.39 2,294,356.66 112.8 政府收取基金及汶川地震灾区捐款增加
    所得税 80,983,351.57 218,127,530.32 -62.87 利润减少,所得税率降低
    净利润 236,822,102.16 412,612,621.08 -42.6 期内受宏观调控和行业调整影响,住宅销售量下降
    (3)现金流量表同比发生变动的分析
    单位:元 币种:人民币
    项目 2008 年 2007 年 增减幅度
    (%)
    变化原因
    销售商品、提供劳务收到的现金
    1,209,071,399.26 2,913,897,449.58 -58.51
    期内受宏观调控和行业调整影响,住宅销售
    量下降
    购买商品、接受劳务支付的现金 1,680,298,328.05 3,178,623,183.23 -47.14 期内土地储备支出减少
    经营活动产生的现金流量净额 -909,664,868.28 -726,420,801.70 -25.23 本期项目投入增加
    投资活动产生的现金流量净额 -22,915,829.83 6,206,595.35 -469.22 期内投资广东棕榈园林股份有限公司
    筹资活动产生的现金流量净额 845,887,220.44 617,931,301.61 36.89 本期公开增发12000 万股新股南京栖霞建设股份有限公
    司 2008 年年度报告
    23
    4、子公司经营情况及业绩分析
    (1)子公司基本情况如下
    公司名称 业务性质
    主要产品
    或服务
    注册资本
    本公司拥有权
    益(%)
    主要开发项目及服务
    南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 2,520,000 美元75 上城风景一期
    南京栖霞建设物业有限公司 物业管理 物业管理 5,000,000 元人民币70 各小区物业管理
    无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000 元人民币70 瑜憬湾、无锡栖园
    苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 360,000,000 元人民币50 枫情水岸、自由水岸
    南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000 元人民币51 东方天郡
    无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000 元人民币100 无锡东北塘地块
    (2)子公司经营业绩情况如下
    单位:人民币元
    公司名称 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
    南京东方房地产开发有限公司 214,836,705.24 85,961,354.27 115,882,915.00 23,031,570.11 17,159,380.10
    南京栖霞建设物业有限公司 36,655,503.11 9,111,951.50 37,011,186.49 1,036,661.56 234,953.03
    无锡栖霞建设有限公司 1,456,345,228.04 258,702,098.14 537,213,088.01 90,925,078.39 66,316,600.86
    苏州栖霞建设有限责任公司 933,361,408.02 465,735,970.30 151,818,265.66 15,318,936.51 13,061,908.04
    南京栖霞建设仙林有限公司 883,714,569.51 312,855,417.33 214,016,974.00 49,853,398.93 37,101,330.50
    无锡锡山栖霞建设有限公司 984,462,519.74 49,725,035.24 -193,613.35 -158,892.26
    5、投资情况
    (1)对外投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内公司投资额 2,100
    报告期内公司投资额比上年增减数 -2,900
    报告期内公司投资额增减幅度(%) -58
    被投资的公司情况
    被投资的公
    司名称
    主要经营活动
    占被投资公司权益
    的比例(%)
    备注
    广东棕榈园
    林股份有限
    公司
    园林设计、园林
    工程施工、园林
    苗木产销
    9.67
    根据公司第三届董事会第三十四次会议决议,公司以
    现金出资2100 万元人民币,作为战略投资者认购广东
    棕榈园林股份有限公司870 万股新增股份,增资后该公
    司总股本变更为8770 万股,公司成为广东棕榈园林股
    份有限公司的第三大股东。截止目前该公司总股本为
    9000 万元,公司持股比例下降为9.67%。
    (2)募集资金使用情况
    ①募集资金总体使用情况
    单位:万元 币种:人民币
    募集年份 募集方式 募集资金净额
    本年度已使用募
    集资金总额
    已累计使用募集
    资金总额
    尚未使用募
    集资金总额
    尚未使用募集资
    金用途及去向
    2008 增发 99,676.8 68,557.55 68,557.55 31,359.45
    活期存款、暂时补
    充流动资金南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    24
    ②承诺项目使用情况
    单位:万元 币种:人民币
    承诺项
    目名称
    是否变
    更项目
    拟投入
    金额
    实际投入
    金额
    是否
    符合
    计划
    进度
    项目进度
    预计
    收益
    产生收
    益情况
    是否
    符合
    预计
    收益
    未达到
    计划进
    度和收
    益说明
    变更原因及募集资金变更程序说
    明
    南京B5
    地块
    否 30,000 606.72 是
    已开工,尚
    未开始销
    售
    8,768
    尚未开
    始销售
    是
    南京上
    城风景
    二期
    否 30,000 8,274.03 是
    已全面开
    工,尚未竣
    工
    5,691
    本年合
    同预售
    金额
    1355 万
    元
    是
    无锡瑜
    憬湾三
    期
    是 30,000 0 否 否
    2008 年,因受国家经济形势变化
    及房地产行业调整的影响,公司
    对无锡瑜憬湾三期等项目的投资
    计划进行了调整。根据公司经营
    需要,并经公司2008 年第五次临
    时股东大会决议通过,公司取消
    了无锡瑜憬湾三期的募集资金投
    资,相应的募集资金用作补充公
    司流动资金。无锡瑜憬湾三期的
    投资将根据公司调整过的开竣工
    计划,通过其他融资方式解决。
    根据2008 年11 月28 日召开的公司2008 年第五次临时股东大会决议,公司将南京B5 地块投资项
    目的闲置募集资金1.2 亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金0.8 亿元,暂时用于补充公
    司流动资金,补充流动资金的时间不超过6 个月。
    截至2008 年12 月31 日,上述暂时补充流动资金的募集资金2 亿元已全部使用,这些资金尚未到
    期归还。
    ③募集资金变更项目情况
    单位:万元 币种:人民币
    变更投资项
    目资金总额
    30,000
    变更后的项
    目名称
    对应的原
    承诺项目
    变更项
    目拟投
    入金额
    实际投
    入金额
    是否符合
    计划进度
    变更项
    目的预
    计收益
    产生收
    益情况
    项目
    进度
    是否符合预
    计收益
    未达到计划进度和
    收益说明
    补充公司流
    动资金
    无锡瑜憬
    湾三期
    30,000 30,000
    ④新增项目储备情况
    报告期内,公司无新增储备项目。
    6、公司管理回顾
    报告期内,鉴于市场的复杂性和行业不确定性不断增加,住宅商品日现同质化,市场竞争压力日趋
    加大。产品的高性价比、企业的诚信度、服务的个性化、都成为公司优化管理的有效路径。公司推行
    审慎的经营及投资政策,加强项目开发过程控制与管理,将消化库存和革新盈利模式作为重点,把工
    作重心放在企业核心竞争力的提升中,从管理提升、人才培养、产品创新、技术集成等方面入手,化
    危机为契机,打造公司在逆境中发展壮大的内生能力。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    25
    报告期内,公司继续强化公司的管理标准化建设,在贯彻企业原有的质量管理标准、产品标准、
    服务标准的基础上,适时引入和建立了新的管理标准。进一步提高质量控制的幅度和深度,重新修订
    和完善了《内部控制体系》,全员、全过程、全企业覆盖,实现了质量保证体系、成本控制体系、全
    装修管理体系与巴塞尔项目管理信息门户的融合,切实提高了企业的执行力。同时,在公司和各子公
    司启动“强基工程”,为企业长远发展提供强有力支撑。
    公司对所开发的项目,坚持已有产品的自主创新模式,并结合推陈出新的市场特点,力求准确地
    把握市场定位,勇于创新,将研发创新的重点放在提升前期规划水平与产品品质、强化资源整合与成
    本控制、实现项目经济效益和社会效益共赢等环节上,精益求精,不断提高产品附加值。项目建设过
    程中,积极推广应用“四节一环保”新技术、新材料、新工艺和新设备,强化过程控制,保证工程质
    量。
    报告期内,公司向社会发布了《2007年栖霞建设企业公民报告》,并于2009年3月发布了《2008
    年栖霞建设企业公民报告》。这两份报告均被中国社会工作协会企业公民委员会认定为“中国优秀企
    业公民报告”。作为我省和全行业内的第一家企业公民报告书,它使社会各界对栖霞建设的品牌认知
    由好房子、好景观的感性层次提升到了企业“使命感、责任感”的理性层面。公司将其视作企业文化
    创新的一个重要组成部分,将其打造为企业品牌、信誉和形象的战略延伸。
    报告期内,公司依据中长期发展战略,继续推进住宅产业化,大力发展节能省地环保型建筑的建
    设和应用。2008年5月,建设部“2008省地节能环保型住宅国家康居示范工程技术创新大会”再一次以
    公司项目为蓝本在南京召开,开幕式上举行了南京栖霞建设国家住宅产业化基地授牌仪式。
    7、社会认同度
    报告期内,公司被建设部表彰为“住宅创新成效突出单位”。在2007-2008年度中国房地产年会
    上,公司当选“中国房地产20年20强企业”。在证券时报社和南方基金联合主办的“2007年度上市公
    司主板价值百强”评选中,公司荣获“价值百强”荣誉奖项。报告期内公司再登“2007中国房产百强
    企业”金榜,并入选“盈利性TOP10”。此外,公司还被中国社工协会企业公民委员会授予“2008中国
    优秀企业公民”称号。
    报告期内,南京天泓山庄、东方天郡、上城风景等14项工程获2008年度“金陵杯”奖,占南京市
    全部优质工程奖的10%。天泓山庄被建设部授予“省地节能环保型住宅国家康居示范工程”。天泓山庄
    还荣获建设部首届“广厦奖”,成功当选“中国房地产20年——最佳生态园林开发模式”小区,并入
    选“中国最美丽的100个楼盘”。东方天郡被评为“江苏省住宅工程质量分户验收示范小区”。无锡瑜
    憬湾项目5项工程获得无锡市优质工程奖,同时被评为“江苏优秀住宅”。苏州枫情水岸项目荣获苏州
    “2008年度最具品质楼盘”,并被评为苏州“2008年度最具影响力楼盘”。
    作为住宅产品的延展,物业管理对提升房地产公司的竞争力至关重要。报告期内,物业公司在南
    京第四届房地产文化节上被授予“品牌物业奖”,汇林绿洲项目和云锦美地项目分别获得南京市物业
    管理行业“十大好管家”称号。汇林绿洲、天泓山庄项目被国家建设部誉为“全国物业管理优秀示范
    住宅小区”,极大提升了栖霞建设的后续服务品质。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    26
    2008年11月份,第四届世界城市论坛在南京召开,作为官方合作伙伴,公司与建设部住宅产业化
    促进中心、江苏省建设厅联合主办“推进住宅产业现代化,建设节能省地环保住宅”特别论坛,展示
    了公司住宅产业化建设的成果,受到了各国与会嘉宾的好评,为此联合国人居署特向公司颁发了“城
    市可持续发展特别贡献奖”。
    公司被南京市委、市政府授予“南京市有功单位”称号,并再次收获“中国优秀企业公民”的荣
    誉。作为房地产行业的代表,公司董事长陈兴汉同志被评为“江苏省优秀创业企业家”和“南京市企
    业改革开放30周年杰出贡献企业家”。
    8、未来展望
    2009年,公司迎来成立伊始的第一个10周年。期间,经历了行业的变迁,见证了市场的潮起潮落,
    公司秉承“诚信、人本、责任、创新”的核心价值观,以“给您一个温馨舒适的家”为已任,因此,
    我们把“品牌指引家的方向”作为10周年庆的主题,它更是公司十年发展历程的写照。而建设百年企
    业,铸就基业长青,则是我们永不懈怠的追求。
    ⑴公司未来发展战略
    按照“企业主导、专家介入、全员参与”的原则,全方位地研究外部环境变化对房地产企业发展
    方式的深刻影响,不断丰富“企业管理现代化+住宅产业现代化+资本运作现代化”发展战略的新内涵,
    继续推行“专业化、区域化、信息化、产业化、国际化”的主业拓展思路,坚定不移地作专业的住宅
    开发商,将企业发展模式由机会导向型转变为战略驱动型,将市场低潮期转变为公司战略机遇期。
    加大市场研究力度,增加市场研究力量,提升产品定位能力,切实建成“从客户中来,到客户中
    去”的端到端的业务流程,发挥客户需求在企业技术创新、设计创新和服务创新中的导向作用。加大
    中小户型的设计创新力度,走差异化竞争道路,建立自己的信息库,为推动户型设计标准化、平面结
    构模块化和缩短设计周期奠定坚实基础。为提高公司专业化水平,改变营销模式,实现销售业务基本
    外包,以降低销售费用,提升营销成果。
    在控制成本的基础上,进一步发挥博士后科研工作站的平台优势,加大《冬冷夏热地区“四节一
    环保”导则》的推广力度,提高“新材料、新技术、新工艺、新设备”的集成应用水平,进一步克服
    质量通病,提升住宅品质。继续引进国内外成熟的四新技术,为产品创新提供强有力的支撑,从而更
    好地满足市场需求,切实推动国家住宅产业化基地建设的进程。
    伴随着国家、省、市政府保增长、扩内需、重民生等各项措施的出台,城市建设投资规模和拆迁
    量将大幅增加,保障房建设项目将明显增多。公司将充分利用自身在经济适用房开发建设方面的丰富
    经验,积极争取政府各项保障房建设,以实现公司业务的合理分布,降低经营风险。
    (2)2009 年度公司经营计划
    2009 年,我们对市场谨慎乐观,预计房地产市场将处于缓慢的恢复过程。公司将继续通过提高
    产品性价比和超值服务等手段促进销售,消化存货,力争促进业绩增长。2009 年,公司继续精耕细作,
    对项目进行更认真的市场调研,通过产品的差异化、精细化提高产品的市场竞争能力。
    2009年,公司计划全年新开工面积38.9万平方米,竣工31.31万平方米。2009年,公司的可售房源
    比较充足,因此在项目开发上将灵活应对,开发节奏随市场形势的变化随时进行调整。当市场形势持南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    27
    续转好时,公司随时可以增加新的开工面积。此外,公司也将在行业低迷期密切关注土地市场的变化,
    抓住时机,适时增加一些具有良好发展前景的土地储备。
    (三) 公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
    报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错。
    (四) 董事会日常工作情况
    1、董事会会议情况及决议内容
    会议届次 召开日期 决议内容 决议刊登的信息披露报纸
    决议刊登的信息披露
    日期
    第三届董事会第三十次会议 2008 年1 月16 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年1 月17 日
    第三届董事会第三十一次会
    议
    2008 年2 月20 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年2 月23 日
    第三届董事会第三十二次会
    议
    2008 年3 月17 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年3 月18 日
    第三届董事会第三十三次会
    议
    2008 年4 月24 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年4 月28 日
    第三届董事会第三十四次会
    议
    2008 年6 月30 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年7 月2 日
    第三届董事会第三十五次会
    议
    2008 年7 月14 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年7 月15 日
    第三届董事会第三十六次会
    议
    2008 年7 月30 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年7 月31 日
    第三届董事会第三十七次会
    议
    2008 年8 月20 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年8 月23 日
    第三届董事会第三十八次会
    议
    2008 年10 月19 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年10 月21 日
    第三届董事会第三十九次会
    议
    2008 年11 月10 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年11 月13 日
    第三届董事会第四十次会议 2008 年12 月3 日
    《中国证券报》、《上海证券
    报》和《证券时报》
    2008 年12 月5 日
    2、董事会对股东大会决议的执行情况
    报告期内,董事会严格依照《公司章程》及有关法律、法规的规定,认真执行股东大会的各项决
    议。
    (1)2008 年3 月18 日,公司2007 年度股东大会审议并通过了《2007 年度利润分配预案》,以
    2007 年末股份总数4.05 亿股为基数,向全体股东每10 股派发现金红利5.5 元(含税),共计派发现
    金222,750,000.00 元。根据此决议,董事会实施了2007 年度利润分配方案,分红派息公告刊登于2008
    年5 月9 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》。
    (2)根据2007 年第三次临时股东大会、第五次临时股东大会审议通过《关于公司公开增发A 股股
    票方案的议案》、《本次募集资金投资项目的可行性研究报告》等议案,经中国证券监督管理委员会证
    监许可〔2008〕862 号《关于核准南京栖霞建设股份有限公司增发股票的批复》核准,2008 年7 月
    14 日,本公司成功发行12,000 万股A 股,发行价格8.62 元/股,募集资金总额103,440 万元,扣
    除发行费用后的募集资金净额为99,676.80 万元。根据实际发行和募集资金情况,并经2008 年8 月南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    28
    15 日第三次临时股东大会通过,将募集资金用途调整为投入南京B5 地块、南京上城风景二期、无锡
    瑜憬湾三期项目及补充公司流动资金。
    (3)2008 年9 月9 日,公司2008 年第四次临时股东大会审议并通过了《资本公积金转增股本的议
    案》,以公司当前股份总数5.25 亿股为基数,以资本公积金每10 股转增10 股,转增后公司的股份总
    数变更为10.5 亿股,注册资本变更为10.5 亿元。根据此决议,董事会实施了此次资本公积金转增方
    案,转增公告刊登于2008 年9 月17 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》。
    3、董事会下设的审计委员会的履职情况汇总报告
    公司2008 年报审计工作开始以来,审计委员会根据有关工作规程开展了如下工作:
    (1)2009 年2 月26 日,审计委员会与会计师事务所召开沟通会,协商并初步确定了公司2008
    年报审计工作的时间安排:年审注册会计师于3 月13 日开始进场审计,并于4 月23 日左右完成最
    终的审计报告。
    (2)2009 年3 月10 日,审计委员会召开会议,审阅公司编制的财务会计报表。公司副总裁兼
    总会计师干泳星女士向审计委员会介绍了公司2008 年度财务报表的主要项目及有关事项。审计委员会
    认为,公司2008 年度财务报表基本公允地反映了公司2008 年度的财务状况和经营成果。此外,审计
    委员会还对公司财务报告和年度报告的编制提出了一些要求。
    (3)2009 年4 月3 日,审计委员会与年审注册会计师见面,了解了审计工作进度,年审注册会
    计师表示审计正在按计划进行,审计委员会督促会计师事务所加快进度,争取早日完成。
    (4)2009 年4 月18 日,审计委员会召开会议,进一步审阅了公司财务报告以及会计师事务所
    的初步审计意见,并基本同意审计结果。审计委员会进一步建议公司认真学习证监会和交易所发布的
    有关年报工作的各项最新规定,严格按照有关规定执行新会计准则,特别要注意关联交易、对外担保
    等内容的详实披露。
    (5)2009 年4 月25 日,公司2008 年度财务会计报告已全部审计完毕,审计委员会召开会议并
    一致表决通过了公司财务报告,同意将公司财务报告提交董事会审核。同时,审计委员会认为,南京
    立信永华会计师事务所在为公司提供2008 年度审计服务的工作中,能够认真负责、勤勉尽责,审计工
    作符合各项规范,审计进度符合计划要求。审计委员会同意公司2009 年续聘该所为公司审计机构,并
    同意提交董事会审核。
    4、董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告
    2009 年 4 月23 日,提名和薪酬委员会召开会议,审核了公司董事、监事和高级管理人员所披露
    的2008 年度薪酬情况,形成意见如下:
    公司董事长、独立董事、职工代表监事和高级管理人员在公司领取薪酬,其他由股东推荐的董事、
    监事不在公司领取薪酬。公司董事、监事和高级管理人员所披露的薪酬与实际情况相符,薪酬的确定
    符合公司绩效考核与薪酬激励制度的有关规定。除已披露的薪酬外,公司对董事、监事和高级管理人
    员不存在其他直接的激励措施。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    29
    5、投资决策委员会履职情况
    2008 年6 月25 日,投资决策委员会召开会议,审议并表决通过了关于投资广东棕榈园林股份有
    限公司的议案,同意将此项议案提交董事会审核。
    6、投资者关系委员会履职情况
    2008 年7 月10 日,投资者关系委员会召开会议,讨论了如何针对公司公开增发工作开展投资者
    沟通工作,并制定了沟通计划。
    (五) 利润分配或资本公积金转增股本预案
    公司(母公司)2008 年度实现净利润101,038,881.30 元,提取10%的法定盈余公积金
    10,103,888.13 元,加上年初未分配利润332,965,324.79 元,扣除本期派发现金股利222,750,000.00
    元,年末实际可供股东分配的净利润为201,150,317.96 元。决定以2008 年年末股份总数105,000 万
    股为基数,向全体股东每10 股派发现金红利1 元(含税),共计派发现金105,000,000.00 元。
    (六) 公司前三年分红情况:
    单位:元 币种:人民币
    分红年度 现金分红的数额(含税) 分红年度的净利润 比率(%)
    2005 105,000,000.00 152,384,312.00 68.90
    2006 145,800,000.00 231,641,363.42 62.94
    2007 222,750,000.00 343,518,368.24 64.84
    九、监事会报告
    (一) 监事会的工作情况
    监事会会议召开情况 监事会会议议题内容
    第三届监事会第十次会议于2008 年2 月20 日召开
    会议审议并通过了《2007 年度监事会工作报告》、
    《2007 年度财务决算报告》、《对2007 年年度报告
    的书面审核意见》
    第三届监事会第十一次会议于2008 年4 月21 日召开
    会议审议并通过了《监事会对公司2008 年第一季度报
    告的书面审核意见》
    第三届监事会第十二次会议于2008 年8 月18 日召开
    会议审议并通过了《监事会对公司2008 年半年度报告
    的书面审核意见》
    第三届监事会第十三次会议于2008 年10 月19 日召开
    会议审议并通过了《监事会对公司2008 年第三季度报
    告的书面审核意见》
    (二) 监事会对公司依法运作情况的独立意见
    报告期内,监事会成员出席了公司股东大会,并列席了期间召开的十一次董事会会议,对公司决
    策和运作情况进行了监督;职工代表监事亲自参与公司各种内部制度的建设。监事会认为,公司有完
    善的法人治理结构和内部控制制度,经营运作规范,决策程序合法,公司董事、高级管理人员在执行
    公司职务时能够尽心尽职,未发现有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
    (三) 监事会对检查公司财务情况的独立意见南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    30
    2008 年,监事会成员列席了审议公司对外提供担保等事项的董事会会议;审核了董事会提交的年
    度报告及其他文件。监事会认为,公司2008 年财务状况良好,公司财务报告及南京立信永华会计师事
    务所有限公司出具的标准无保留意见的审计报告真实、客观、公正地反映了公司的财务状况和经营成
    果。
    (四) 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
    公司于2008 年7 月公开增发人民币普通股股票12,000 万股,共募集资金总额103,440 万元,扣
    除发行费用后的募集资金净额为99,676.8 万元。因受国家经济形势变化及房地产行业调整的影响,公
    司对无锡瑜憬湾三期等项目的投资计划进行了调整。根据公司经营需要,并经公司2008 年第五次临时
    股东大会决议通过,公司取消了无锡瑜憬湾三期的募集资金投资,相应的募集资金用作补充公司流动
    资金。同时,公司将南京B5 地块投资项目的闲置募集资金1.2 亿元、南京上城风景二期投资项目的闲
    置募集资金0.8 亿元,暂时用于补充公司流动资金,补充流动资金的时间不超过6 个月。截至2008
    年12 月31 日,上述暂时补充流动资金的募集资金2 亿元已全部使用,这些资金尚未到期归还。其余
    募集资金均按照计划投入。监事会认为董事会关于募集资金使用情况的说明是客观、真实、准确、完
    整的。
    (五) 监事会对公司关联交易情况的独立意见
    监事会认为,公司与关联方的关联交易均能遵循公开、公平、公正的原则,按市场价格进行交易,
    因此关联交易未损害公司利益。
    十、重要事项
    (一) 重大诉讼仲裁事项
    本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
    (三) 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
    (二) 破产重整相关事项
    本年度公司无破产重整相关事项。
    (三) 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
    1、证券投资情况
    报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额1,033,241.94 元。
    (四) 报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
    本年度公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
    (五) 报告期内公司重大关联交易事项
    本年度公司无重大关联交易事项。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    31
    (六) 重大合同及其履行情况
    1、托管、承包、租赁事项
    (1) 托管情况
    本年度公司无托管事项。
    (2) 承包情况
    本年度公司无承包事项。
    (3) 租赁情况
    本年度公司无租赁事项。
    2、担保情况
    单位:万元 币种:人民币
    公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
    担保方
    担保方
    与上市
    公司的
    关系
    被担保方
    担保
    金额
    担保发
    生日期
    (协议
    签署
    日)
    担保起始日
    担保
    到期
    日
    担保
    类型
    担保
    是否
    已经
    履行
    完毕
    担保
    是否
    逾期
    担
    保
    逾
    期
    金
    额
    是
    否
    存
    在
    反
    担
    保
    是否为
    关联方
    担保
    关联关
    系
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    10,0
    00
    2008 年
    10 月
    29 日
    2008 年10 月
    29 日
    2010
    年10
    月28
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    17,0
    00
    2008 年
    11 月
    28 日
    2008 年11 月
    28 日
    2010
    年11
    月27
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    5,00
    0
    2008 年
    12 月
    31 日
    2008 年12 月
    31 日
    2011
    年12
    月31
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    5,00
    0
    2008 年
    1 月18
    日
    2008 年1 月18
    日
    2009
    年1
    月17
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    1,00
    0
    2008 年
    7 月31
    日
    2008 年7 月31
    日
    2009
    年7
    月31
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    1,00
    0
    2008 年
    10 月
    24 日
    2008 年10 月
    24 日
    2009
    年10
    月24
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    3,00
    0
    2008 年
    9 月28
    日
    2008 年9 月28
    日
    2009
    年9
    月27
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    7,00
    0
    2008 年
    9 月28
    日
    2008 年9 月28
    日
    2009
    年9
    月27
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    32
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    3,00
    0
    2008 年
    2 月29
    日
    2008 年2 月29
    日
    2008
    年11
    月26
    日
    连带
    责任
    担保
    是 否 是 母公司
    南京栖霞建
    设股份有限
    公司
    公司本
    部
    南京栖霞
    建设集团
    有限公司
    3,00
    0
    2008 年
    2 月19
    日
    2008 年2 月19
    日
    2009
    年2
    月18
    日
    连带
    责任
    担保
    否 否 是 母公司
    报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保) 55,000
    报告期末担保余额合计(不包括对子公司的担保) 82,000
    公司对子公司的担保情况
    报告期内对子公司担保发生额合计 20,000
    报告期末对子公司担保余额合计 61,100
    公司担保总额情况(包括对子公司的担保)
    担保总额 143,100
    担保总额占公司净资产的比例(%) 55.23
    其中:
    为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 82,000
    直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额 20,000
    担保总额超过净资产50%部分的金额 13,558
    上述三项担保金额合计 115,558
    3、委托理财情况
    本年度公司无委托理财事项。
    4、其他重大合同
    (1)2007 年7 月27 日,公司竞得无锡市第九棉纺织厂地块,并与无锡市国土资源局签订了锡国
    土出合(2007)第31 号《无锡市国有土地使用权出让合同》,出让面积80479.5 平方米,总价80500
    万元。由于该地块政府拆迁难度较大,本着实事求是的原则,无锡市人民政府批准,公司与无锡市国
    土资源局签订了《解除锡国土出合(2007)第31 号<无锡市国有土地使用权出让合同>协议书》。双方
    同意将已支付的土地出让金23930 万元扣除9633 万元用于抵作香雪路西侧地块未支付的土地出让金,
    剩余土地出让金由无锡市国土资源局返还。
    (2)2007 年12 月19 日,公司与南京市国土资源局签订了宁国土资让合[2007]436 号《国有土地
    使用权出让合同》。截至报告期末公司已实际支付土地出让金77700 万元,经我公司申请,南京市国土
    资源局及南京市人民政府批准,同意剩余土地出让金33000 万元延期至2009 年7 月31 日支付,开竣
    工时间相应顺延。
    (3)2007 年7 月30 日,公司竞得无锡市锡山区东北塘地块,并与无锡市国土资源局签订了锡国土
    出合(2007)第37 号《无锡市国有土地使用权出让合同》。合同约定该地块土地出让金总额为17.3
    亿元。截至2008 年12 月31 日,公司实际支付土地出让金86500 万元。
    (七) 承诺事项履行情况
    1、公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
    承诺事项 承诺内容 履行情况
    股改承诺
    (1)南京栖霞建设集团有限公司(以下简称“公司”)所持非流通股股份自获得
    上市流通权之日起十二个月内不上市交易或者转让,上述承诺期期满后,通过
    证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份,出售数量占公司股份总数的比例在
    报告期内,南京栖霞
    建设集团公司和其他
    公司股东均认真履行南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    33
    十二个月内不超过百分之五,在二十四个月内不超过百分之十,其所持非流通
    股股份在自获得上市流通权之日起三十六个月内交易或者转让的价格不低于8
    元/股。(遇除权、除息情形时做相应调整)。(2)2005 年至2007 年,三年
    内公司的原非流通股股东将在年度股东会议上提出按照不低于70%的比率分配
    当年的可分配利润议案,并对该项议案投赞成票,以保障该议案获得年度股东
    会议的审议通过。(3)2006 至2007 年,公司年度净利润以2005 年为基数年
    均复合增长率不低于30%。如公司2006 年和2007 年度未实现净利润年均30%
    的复合增长率,或公司2006 年、2007 年中任意一年年度财务报告被出具标准
    无保留意见以外的审计意见,公司非流通股股东将在2007 年度股东大会审议通
    过相应年度报告后的10 个工作日内,向无限售条件的流通股股东追加赠送股
    份,追加赠送股份总额为120 万股,按照股改时流通股股本规模(6000 万股)
    计算,等同于每10 股追送0.2 股。如在追送股份的承诺期内公司实施送股、转
    增股本、全体股东同比例缩股等事项,则公司非流通股将对追加赠送的股份总
    数进行调整。如在追送股份的承诺期内公司实施再融资计划或发行权证,将不
    调整追送股份总额。
    承诺。
    发行时所作
    承诺
    公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司[更名前为南京栖霞建设(集团)公司]
    分别于1999 年12 月、2001 年9 月向本公司出具《不竞争承诺函》,承诺:该
    公司以及该公司现有或将来成立的全资子公司、控股公司和其它受该公司控制
    的公司将不直接和间接从事与股份公司有竞争的业务;如该公司的参股公司或
    该公司附属公司的参股公司从事的业务与股份公司有竞争,则该公司或该公司
    的附属公司将对此事实施否决权;该公司在房地产开发和经营市场中,除承接
    委建项目和原有办公楼的租赁及销售业务外,将不再从事任何房地产开发和经
    营业务。
    报告期内,南京栖霞
    建设集团有限公司严
    格履行承诺。
    增发时所作
    承诺
    2008 年7 月,南京栖霞建设集团有限公司和南京新港高科技股份有限公司参与
    了公司的公开增发股票,上述两大股东均承诺其持有的本公司股份在6 个月内
    不卖出。
    报告期内,南京栖霞
    建设集团有限公司和
    南京新港高科技股份
    有限公司均严格履行
    承诺。
    (八) 聘任、解聘会计师事务所情况
    现聘任
    境内会计师事务所名称 南京立信永华会计师事务所有限公司
    (九) 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况
    本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证监会的稽查、
    行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
    (十) 其他重大事项的说明
    本年度公司无其他重大事项。
    (十一) 信息披露索引
    事项 刊载的报刊名称及版面 刊载日期
    刊载的互联网网站及
    检索路径
    南京栖霞建设股份有限公司有限售
    条件的流通股上市公告
    《中国证券报》C003 版、《上海证券
    报》C22 版、《证券时报》B15 版
    2008 年1 月17
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司第三届
    董事会第三十次会议决议公告
    《中国证券报》C003 版、《上海证券
    报》C22 版、《证券时报》B15 版
    2008 年1 月17
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司2007 年《中国证券报》C12 版、《上海证券报》2008 年1 月29 上海证券交易所网站南京栖霞建设股份
    有限公司 2008 年年度报告
    34
    度业绩预增公告 D21 版、《证券时报》C23 版 日 www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司第三届
    董事会第三十一次会议决议暨2007
    年度股东大会通知公告
    《中国证券报》A19 版、《上海证券报》
    C5 版、《证券时报》C3 版
    2008 年2 月23
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司独立董
    事关于关联交易事项的事前同意书
    和独立意见
    《中国证券报》A19 版、《上海证券报》
    C5 版、《证券时报》C3 版
    2008 年2 月23
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司第三届
    监事会第十次会议决议
    《中国证券报》A19 版、《上海证券报》
    C5 版、《证券时报》C3 版
    2008 年2 月23
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司有限售
    条件的流通股上市公告
    《中国证券报》D003 版、《上海证券
    报》D16 版、《证券时报》A11 版
    2008 年3 月13
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司第三届
    董事会第三十二次会议决议暨2008
    年第一次临时股东大会通知公告
    《中国证券报》D007 版、《上海证券
    报》D70 版、《证券时报》C23 版
    2008 年3 月18
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司年度股
    东大会决议公告
    《中国证券报》A10 版、《上海证券报》
    D8 版、《证券时报》C35 版
    2008 年3 月19
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司2008 年
    第一次临时股东大会决议公告
    《中国证券报》C041 版、《上海证券
    报》D9 版、《证券时报》C69 版
    2008 年4 月3 日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司关于公
    开增发股票申请获得中国证监会发
    审委有条件审核通过的公告
    《中国证券报》D046 版、《上海证券
    报》D9 版、《证券时报》C55 版
    2008 年4 月24
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司分红实
    施公告
    《中国证券报》C017 版、《上海证券
    报》D26 版、《证券时报》C23 版
    2008 年5 月8 日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司第三届
    董事会第三十四次会议决议公告
    《中国证券报》D010 版、《上海证券
    报》D8 版、《证券时报》C13 版
    2008 年7 月2 日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司关于公
    开增发股票申请获得中国证监会核
    准的公告
    《中国证券报》B03 版、《上海证券报》
    D14 版、《证券时报》B3 版
    2008 年7 月3 日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司增发A
    股网上发行公告
    《中国证券报》A21 版、《上海证券报》
    封十四、《证券时报》C16 版
    2008 年7 月10
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司增发A
    股网下发行公告
    《中国证券报》A21 版、《上海证券报》
    封十四、《证券时报》C16 版
    2008 年7 月10
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司增发A
    股网上路演公告
    《中国证券报》A21 版、《上海证券报》
    封十四、《证券时报》C16 版
    2008 年7 月10
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司第三届
    董事会第三十五次会议决议暨2008
    年第二次临时股东大会通知公告
    《中国证券报》D006 版、《上海证券
    报》C6、《证券时报》B23 版
    2008 年7 月15
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司增发A
    股网下发行结果及网上中签率公告
    《中国证券报》B08 版、《上海证券报》
    C3、《证券时报》A6 版
    2008 年7 月17
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司增发A
    股网上资金申购发行摇号中签结果
    公告
    《中国证券报》A14 版、《上海证券报》
    C8、《证券时报》C6 版
    2008 年7 月18
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司公开增
    发A 股上市公告书
    《中国证券报》B02 版、《上海证券报》
    C6、《证券时报》B7 版
    2008 年7 月25
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司2008 年
    第二次临时股东大会决议公告
    《中国证券报》C10 版、《上海证券报》
    C16、《证券时报》D39 版
    2008 年7 月31
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司第三届
    董事会第三十六次会议决议暨2008
    年第三次临时股东大会通知公告
    《中国证券报》C10 版、《上海证券报》
    C16、《证券时报》D39 版
    2008 年7 月31
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司关于募
    集资金监管协议的公告
    《中国证券报》19 版、《上海证券报》
    C12 版、《证券时报》B15 版
    2008 年8 月1 日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    35
    南京栖霞建设股份有限公司2008 年
    第三次临时股东大会决议公告
    《中国证券报》C002 版、《上海证券
    报》D16 版、《证券时报》C3 版
    2008 年8 月16
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司第三届
    董事会第三十七次会议决议暨2008
    年第四次临时股东大会通知公告
    《中国证券报》C002 版、《上海证券
    报》D41 版、《证券时报》C3 版
    2008 年8 月23
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司2008 年
    第四次临时股东大会决议公告
    《中国证券报》A19 版、《上海证券报》
    C5 版、《证券时报》C3 版
    2008 年9 月10
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司转增股
    本公告
    《中国证券报》C016 版、《上海证券
    报》D36 版、《证券时报》C12 版
    2008 年9 月17
    日
    上海证券交易所网站
    www.sse.com.cn
    南京栖霞建设股份有限公司
    附件一
    公司内部控制的自我评估报告
    附件二.
    公司披露履行社会责任的报告南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    36
    十一、财务会计报告
    公司年度财务报告已经南京立信永华会计师事务所有限公司注册会计师诸旭敏、束哲民审计,并
    出具了标准无保留意见的审计报告。
    (一) 审计报告
    审计报告
    宁信会审字(2009)0336 号
    南京栖霞建设股份有限公司全体股东::
    我们审计了后附的南京栖霞建设股份有限公司(以下简称栖霞建设)财务报表,包括2008 年12
    月31 日的合并资产负债表及资产负债表,2008 年度的合并利润表及利润表、合并现金流量表及现金
    流量表和合并股东权益变动表及股东权益变动表,以及财务报表附注。
    按照企业会计准则的规定编制财务报表是栖霞建设管理层的责任。这种责任包括:(1)设计、实
    施和维护与财务报表编制相关的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报;
    (2)选择和运用恰当的会计政策;(3)作出合理的会计估计。
    我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
    准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范,计划和实施审计
    工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注
    册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,
    我们考虑与财务报表编制相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性
    发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财
    务报表的总体列报。
    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
    我们认为,栖霞建设财务报表已经按照企业会计准则的规定编制,在所有重大方面公允反映了栖
    霞建设2008 年12 月31 日的财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
    南京立信永华会计师事务所有限公司
    中国注册会计师:诸旭敏、束哲民
    中国 南京
    2009 年4 月26 日
    (二)财务报表南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    37
    合并资产负债表
    2008 年12 月31 日
    编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 期末余额 年初余额
    流动资产:
    货币资金 1,105,229,604.57 1,156,324,877.05
    交易性金融资产 0.00 0.00
    应收票据 0.00 0.00
    应收账款 1,169,132.27 4,817.48
    预付款项 194,410,484.97 174,633,676.42
    应收利息 0.00 0.00
    应收股利 0.00 0.00
    其他应收款 164,169,225.20 10,807,688.34
    存货 5,730,138,328.10 4,939,158,031.39
    一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
    其他流动资产 0.00 0.00
    流动资产合计 7,195,116,775.11 6,280,929,090.68
    非流动资产:
    可供出售金融资产 0.00 0.00
    持有至到期投资 0.00 0.00
    长期应收款 0.00 0.00
    投资性房地产 15,682,771.42 15,064,705.29
    长期股权投资 21,000,000.00 0.00
    固定资产 35,575,413.50 38,174,432.84
    在建工程 0.00 0.00
    工程物资 0.00 0.00
    固定资产清理 0.00 0.00
    生产性生物资产 0.00 0.00
    油气资产 0.00 0.00
    无形资产 602,723.64 1,115,452.00
    开发支出 0.00 0.00
    商誉 0.00 0.00
    长期待摊费用 484,656.51 672,265.47
    递延所得税资产 48,993,740.77 54,035,994.52
    其他非流动资产 0.00 0.00
    非流动资产合计 122,339,305.84 109,062,850.12
    资产总计
    7,317,456,080.95 6,389,991,940.80
    流动负债:
    短期借款 888,000,000.00 765,000,000.00
    交易性金融负债 0.00 0.00
    应付票据 20,000,000.00 0.00
    应付账款 170,448,002.09 208,099,826.00
    预收款项 208,589,654.93 588,359,663.28
    应付职工薪酬 4,602,283.85 4,273,702.93南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    38
    应交税费 50,937,329.40 124,055,504.06
    应付利息 0.00 0.00
    应付股利 0.00 0.00
    其他应付款 271,610,468.08 131,739,796.69
    一年内到期的非流动负债 1,300,000,000.00 1,084,000,000.00
    其他流动负债 0.00 0.00
    流动负债合计 2,914,187,738.35 2,905,528,492.96
    非流动负债:
    长期借款 1,318,000,000.00 1,410,000,000.00
    应付债券 0.00 0.00
    长期应付款 2,958,165.42 2,993,372.82
    专项应付款 0.00 0.00
    预计负债 0.00 0.00
    递延所得税负债 0.00 0.00
    其他非流动负债 3,462,300.00 3,462,300.00
    非流动负债合计 1,324,420,465.42 1,416,455,672.82
    负债合计 4,238,608,203.77 4,321,984,165.78
    所有者权益(或股东权益):
    实收资本(或股本) 1,050,000,000.00 405,000,000.00
    资本公积 1,026,468,953.19 674,700,953.19
    减:库存股 0.00 0.00
    盈余公积 113,313,945.34 103,210,057.21
    未分配利润 401,063,285.54 446,060,988.67
    归属于母公司所有者权益合计 2,590,846,184.07 1,628,971,999.07
    少数股东权益 488,001,693.11 439,035,775.95
    负债和所有者权益总计 7,317,456,080.95 6,389,991,940.80
    公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2008 年
    年度报告
    39
    母公司资产负债表
    2008 年12 月31 日
    编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 期末余额 年初余额
    流动资产:
    货币资金 611,660,630.74 471,542,768.55
    交易性金融资产 0.00 0.00
    应收票据 0.00 0.00
    应收账款 4,027.00 4,027.60
    预付款项 68,933,815.08 92,639,520.64
    应收股利 0.00 0.00
    其他应收款 937,073,418.02 879,262,981.65
    存货 2,146,645,446.74 1,530,553,938.04
    一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
    其他流动资产 350,000,000.00 200,000,000.00
    流动资产合计 4,114,317,337.58 3,174,003,236.48
    非流动资产:
    可供出售金融资产 0.00 0.00
    持有至到期投资 0.00 0.00
    长期应收款 0.00 0.00
    投资性房地产 15,202,020.82 14,554,006.29
    长期股权投资 509,232,068.34 488,232,068.34
    固定资产 28,354,589.34 31,899,908.26
    在建工程 0.00 0.00
    工程物资 0.00 0.00
    固定资产清理 0.00 0.00
    无形资产 117,831.89 603,520.66
    开发支出 0.00 0.00
    商誉 0.00 0.00
    长期待摊费用 484,656.51 672,265.47
    递延所得税资产 30,771,507.61 19,347,404.14
    其他非流动资产 0.00 0.00
    非流动资产合计 584,162,674.51 555,309,173.16
    资产总计 4,698,480,012.09 3,729,312,409.64
    流动负债:
    短期借款 630,000,000.00 925,000,000.00
    交易性金融负债 0.00 0.00
    应付票据 0.00 0.00
    应付账款 45,858,109.17 143,422,465.32
    预收款项 72,937,103.71 36,334,139.13
    应付职工薪酬 787,276.42 856,489.57
    应交税费 34,041,828.95 108,195,625.87
    应付利息 0.00 0.00
    应付股利 0.00 0.00
    其他应付款 84,172,499.26 79,877,376.47
    一年内到期的非流动负债 590,000,000.00 530,000,000.00
    其他流动负债 0.00 0.00
    流动负债合计 1,457,796,817.51 1,823,686,096.36南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    40
    非流动负债:
    长期借款 850,000,000.00 390,000,000.00
    应付债券 0.00 0.00
    长期应付款 0.00 0.00
    专项应付款 0.00 0.00
    预计负债 0.00 0.00
    递延所得税负债 0.00 0.00
    其他非流动负债 0.00 0.00
    非流动负债合计 850,000,000.00 390,000,000.00
    负债合计 2,307,796,817.51 2,213,686,096.36
    所有者权益(或股东权益):
    实收资本(或股本) 1,050,000,000.00 405,000,000.00
    资本公积 1,026,218,931.28 674,450,931.28
    减:库存股 0.00 0.00
    盈余公积 113,313,945.34 103,210,057.21
    未分配利润 201,150,317.96 332,965,324.79
    所有者权益(或股东权益)合计 2,390,683,194.58 1,515,626,313.28
    负债和所有者权益(或股东权益)
    总计
    4,698,480,012.09 3,729,312,409.64
    公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2008 年
    年度报告
    41
    合并利润表
    2008 年1-12 月
    单位: 元 币种:人民币
    编制单位: 南京栖霞建设股份有限公司
    项目 附注本期金额 上期金额
    一、营业收入 1,591,606,981.76 2,856,800,795.95
    减:营业成本 948,037,681.53 1,845,011,309.90
    营业税金及附加 129,579,156.49 271,960,398.33
    销售费用 36,138,954.44 36,373,261.49
    管理费用 74,957,492.92 63,369,820.13
    财务费用 60,198,487.00 17,365,563.35
    资产减值损失 24,713,771.32 520,487.80
    加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列) 0.00 0.00
    投资收益(损失以“-”号填列) 1,033,241.94 10,405,041.99
    其中:对联营企业和合营企业的投资收益 0.00 0.00
    二、营业利润(亏损以“-”号填列) 319,014,680.00 632,604,996.94
    加:营业外收入 3,673,146.12 429,511.12
    减:营业外支出 4,882,372.39 2,294,356.66
    其中:非流动资产处置损失 0.00 0.00
    四、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 317,805,453.73 630,740,151.40
    减:所得税费用 80,983,351.57 218,127,530.32
    五、净利润(净亏损以“-”号填列) 236,822,102.16 412,612,621.08
    归属于母公司所有者的净利润 187,856,185.00 343,518,368.24
    少数股东损益 48,965,917.16 69,094,252.84
    六、每股收益:
    (一)基本每股收益 0.1917 0.4241
    (二)稀释每股收益 0.1917 0.4241
    公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年
    度报告
    42
    母公司利润表
    2008 年1-12 月
    单位: 元 币种:人民币
    编制单位: 南京栖霞建设股份有限公司
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、营业收入 540,152,215.07 1,465,668,360.75
    减:营业成本 252,498,165.67 832,433,008.08
    营业税金及附加 46,527,460.18 165,737,546.61
    销售费用 13,071,514.66 9,919,504.65
    管理费用 50,028,791.44 45,435,297.10
    财务费用 36,018,545.24 7,814,869.12
    资产减值损失 23,841,823.67 68,013.53
    加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列) 0.00 0.00
    投资收益(损失以“-”号填列) 18,075,322.33 14,846,327.04
    其中:对联营企业和合营企业的投资收益 0.00 0.00
    二、营业利润(亏损以“-”号填列) 136,241,236.54 419,106,448.70
    加:营业外收入 100,000.00 202,892.00
    减:营业外支出 1,197,385.52 1,288,531.76
    其中:非流动资产处置净损失 0.00 0.00
    三、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 135,143,851.02 418,020,808.94
    减:所得税费用 34,104,969.72 143,864,465.80
    四、净利润(净亏损以“-”号填列) 101,038,881.30 274,156,343.14
    五、每股收益
    (一)基本每股收益 0.1031 0.3385
    (二)稀释每股收益 0.1031 0.3385
    公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年
    度报告
    43
    合并现金流量表
    2008 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注本期金额 上期金额
    一、经营活动产生的现金流量:
    销售商品、提供劳务收到的现金 1,209,071,399.26 2,913,897,449.58
    收到的税费返还 2,150,121.52 62,489.00
    收到其他与经营活动有关的现金 19,624,360.55 17,779,205.08
    经营活动现金流入小计 1,230,845,881.33 2,931,739,143.66
    购买商品、接受劳务支付的现金 1,680,298,328.05 3,178,623,183.23
    支付给职工以及为职工支付的现金 69,167,587.55 54,463,256.92
    支付的各项税费 286,890,236.92 321,501,788.07
    支付其他与经营活动有关的现金 104,154,597.09 103,571,717.14
    经营活动现金流出小计 2,140,510,749.61 3,658,159,945.36
    经营活动产生的现金流量净额 -909,664,868.28 -726,420,801.70
    二、投资活动产生的现金流量:
    收回投资收到的现金 3,188,681.94 9,247,630.00
    取得投资收益收到的现金 0.00 10,405,041.99
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
    的现金净额
    38,000.00 800.00
    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00 0.00
    收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
    投资活动现金流入小计 3,226,681.94 19,653,471.99
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
    的现金
    2,987,071.77 4,199,246.64
    投资支付的现金 23,155,440.00 9,247,630.00
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00 0.00
    支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
    投资活动现金流出小计 26,142,511.77 13,446,876.64
    投资活动产生的现金流量净额 -22,915,829.83 6,206,595.35
    三、筹资活动产生的现金流量:
    吸收投资收到的现金 1,001,368,000.00 0.00
    其中:子公司吸收少数股东权益性投资收到的
    现金
    0.00 0.00
    取得借款收到的现金 2,671,490,000.00 2,990,000,000.00
    收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
    筹资活动现金流入小计 3,672,858,000.00 2,990,000,000.00
    偿还债务支付的现金 2,289,050,000.00 2,048,220,000.00
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金 535,912,179.56 323,653,698.39
    其中:子公司支付给少数股东的股利 0.00 0.00
    支付其他与筹资活动有关的现金 2,008,600.00 195,000.00
    筹资活动现金流出小计 2,826,970,779.56 2,372,068,698.39
    筹资活动产生的现金流量净额 845,887,220.44 617,931,301.61
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -45,220.67 -49,306.41
    五、现金及现金等价物净增加额 -86,738,698.34 -102,332,211.15
    加:期初现金及现金等价物余额 1,156,324,877.05 1,258,657,088.20
    六、期末现金及现金等价物余额 1,069,586,178.71 1,156,324,877.05
    公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2008 年
    年度报告
    44
    母公司现金流量表
    2008 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注本期金额 上期金额
    一、经营活动产生的现金流量:
    销售商品、提供劳务收到的现金 576,382,179.65 1,118,384,586.38
    收到的税费返还 0.00 0.00
    收到其他与经营活动有关的现金 7,718,714.86 39,306,046.77
    经营活动现金流入小计 584,100,894.51 1,157,690,633.15
    购买商品、接受劳务支付的现金 874,067,648.11 1,945,507,822.83
    支付给职工以及为职工支付的现金 27,846,340.80 22,754,330.60
    支付的各项税费 167,591,881.28 158,531,693.07
    支付其他与经营活动有关的现金 34,475,575.86 27,787,917.03
    经营活动现金流出小计 1,103,981,446.05 2,154,581,763.53
    经营活动产生的现金流量净额 -519,880,551.54 -996,891,130.38
    二、投资活动产生的现金流量:
    收回投资收到的现金 250,000,000.00 250,000,000.00
    取得投资收益收到的现金 18,075,322.33 14,846,327.04
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
    的现金净额
    0.00 0.00
    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00 0.00
    收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
    投资活动现金流入小计 268,075,322.33 264,846,327.04
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
    的现金
    334,712.00 2,127,697.01
    投资支付的现金 421,000,000.00 250,000,000.00
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00 0.00
    支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
    投资活动现金流出小计 421,334,712.00 252,127,697.01
    投资活动产生的现金流量净额 -153,259,389.67 12,718,630.03
    三、筹资活动产生的现金流量:
    吸收投资收到的现金 1,001,368,000.00 0.00
    取得借款收到的现金 2,270,000,000.00 1,650,000,000.00
    收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
    筹资活动现金流入小计 3,271,368,000.00 1,650,000,000.00
    偿还债务支付的现金 2,045,000,000.00 990,000,000.00
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金 411,451,596.60 219,827,464.72
    支付其他与筹资活动有关的现金 1,658,600.00 145,000.00
    筹资活动现金流出小计 2,458,110,196.60 1,209,972,464.72
    筹资活动产生的现金流量净额 813,257,803.40 440,027,535.28
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 0.00 0.00
    五、现金及现金等价物净增加额 140,117,862.19 -544,144,965.07
    加:期初现金及现金等价物余额 471,542,768.55 1,015,687,733.62
    六、期末现金及现金等价物余额 611,660,630.74 471,542,768.55
    公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2008 年
    年度报告
    45
    合并所有者权益变动表
    2008 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    本期金额
    归属于母公司股东权益
    项目
    实收资本
    (或股本)
    资本公积
    减:
    库存
    股
    盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计
    一、上年年末
    余额
    405,000,000.00 674,700,953.19 103,210,057.21 446,060,988.67 439,035,775.95 2,068,007,775.02
    加:会计政策
    变更
    0.00
    前期差错更
    正
    0.00
    二、本年年初
    余额
    405,000,000.00 674,700,953.19 0.00 103,210,057.21 446,060,988.67 439,035,775.95 2,068,007,775.02
    三、本年增减
    变动金额(减
    少以“-”号
    填列)
    645,000,000.00 351,768,000.00 10,103,888.13 -44,997,703.13 48,965,917.16 1,010,840,102.16
    (一)净利润 187,856,185.00 48,965,917.16 236,822,102.16
    (二)直接计
    入所有者权
    益的利得和
    损失
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.可供出售
    金融资产公
    允价值变动
    净额
    0.00
    2.现金流量
    套期工具
    公允价值
    变动净额
    0.00
    3.与计入所
    有者权益项
    目相关的所
    得税影响
    0.00
    4.其他 0.00
    上述(一)和
    (二)小计
    0.00 0.00 0.00 0.00 187,856,185.00 48,965,917.16 236,822,102.16
    (三)所有者
    投入和减少
    资本
    120,000,000.00 876,768,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 996,768,000.00
    1.所有者
    本期投入
    资本
    120,000,000.00 876,768,000.00 996,768,000.00
    2.股份支付
    计入所有者
    权益的金额
    0.00
    3.其他 0.00
    (四)利润分
    配
    0.00 0.00 0.00 10,103,888.13 -232,853,888.13 0.00 -222,750,000.00
    1.提取盈余
    公积
    10,103,888.13 -10,103,888.13 0.00
    2.对所有者
    (或股东)的
    分配
    -222,750,000.00 -222,750,000.00南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    46
    3.其他 0.00
    (五)所有者
    权益内部结
    转
    525,000,000.00 -525,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.资本公积
    转增资本(或
    股本)
    525,000,000.00 -525,000,000.00 0.00
    2.盈余公积
    转增资本(或
    股本)
    0.00
    3.盈余公积
    弥补亏损
    0.00
    4.其他 0.00
    四、本期期末
    余额
    1,050,000,000.00 1,026,468,953.19 0.00 113,313,945.34 401,063,285.54 488,001,693.11 3,078,847,877.18
    单位:元 币种:人民币
    上年同期金额
    归属于母公司股东权益
    项目
    实收资本
    (或股本)
    资本公积
    减:
    库存
    股
    盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计
    一、上年年末余
    额
    405,000,000.00 674,700,953.19 75,794,422.90 275,758,254.74 369,941,523.11 1,801,195,153.94
    加:会计政策变
    更
    0.00
    前期差错更正 0.00
    二、本年年初余
    额
    405,000,000.00 674,700,953.19 0.00 75,794,422.90 275,758,254.74 369,941,523.11 1,801,195,153.94
    三、本年增减变
    动金额(减少以
    “-”号填列)
    0.00 0.00 0.00 27,415,634.31 170,302,733.93 69,094,252.84 266,812,621.08
    (一)净利润 343,518,368.24 69,094,252.84 412,612,621.08
    (二)直接计入
    所有者权益的利
    得和损失
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.可供出售金融
    资产公允价值变
    动净额
    0.00
    2.现金流量套期
    工具公允价值变
    动净额
    0.00
    3.与计入所有者
    权益项目相关的
    所得税影响
    0.00
    4.其他 0.00
    上述(一)和(二)
    小计
    0.00 0.00 0.00 0.00 343,518,368.24 69,094,252.84 412,612,621.08
    (三)所有者投
    入和减少资本
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.所有者投入资
    本
    0.00
    2.股份支付计入
    所有者权益的金
    额
    0.00
    3.其他 0.00
    (四)利润分配 0.00 0.00 0.00 27,415,634.31 -173,215,634.31 0.00 -145,800,000.00
    1.提取盈余公积 27,415,634.31 -27,415,634.31 0.00
    2.对所有者(或 -145,800,000.00 -145,800,000.00南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    47
    股东)的分配
    3.其他 0.00
    (五)所有者权
    益内部结转
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.资本公积转增
    资本(或股本)
    0.00
    2.盈余公积转增
    资本(或股本)
    0.00
    3.盈余公积弥补
    亏损
    0.00
    4.其他 0.00
    四、本期期末余
    额
    405,000,000.00 674,700,953.19 0.00 103,210,057.21 446,060,988.67 439,035,775.95 2,068,007,775.02
    公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士
    母公司所有者权益变动表
    2008 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    本期金额
    项目
    实收资本(或股本) 资本公积
    减:库存
    股
    盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
    一、上年年末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0.00 103,210,057.21 332,965,324.79 1,515,626,313.28
    加:会计政策变更 0.00
    前期差错更正 0.00
    二、本年年初余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0.00 103,210,057.21 332,965,324.79 1,515,626,313.28
    三、本年增减变动金
    额(减少以“-”号
    填列)
    645,000,000.00 351,768,000.00 0.00 10,103,888.13 -131,815,006.83 875,056,881.30
    (一)净利润 101,038,881.30 101,038,881.30
    (二)直接计入所有
    者权益的利得和损
    失
    0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.可供出售金融资
    产公允价值变动净
    额
    0.00
    2.现金流量套期工
    具公允价值变动净
    额
    0.00
    3.与计入所有者权
    益项目相关的所得
    税影响
    0.00
    4.其他 0.00
    上述(一)和(二)
    小计 0.00 0.00 0.00 0.00 101,038,881.30 101,038,881.30
    (三)所有者投入和
    减少资本 120,000,000.00 876,768,000.00 0.00 0.00 0.00 996,768,000.00
    1.所有者投入资本 120,000,000.00 876,768,000.00 996,768,000.00
    2.股份支付计入所
    有者权益的金额 0.00
    3.其他 0.00
    (四)利润分配 0.00 0.00 0.00 10,103,888.13 -232,853,888.13 -222,750,000.00
    1.提取盈余公积 10,103,888.13 -10,103,888.13 0.00
    2.对所有者(或股
    东)的分配 -222,750,000.00 -222,750,000.00
    3.其他 0.00 0.00
    (五)所有者权益内525,000,000.00 -525,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    48
    部结转
    1.资本公积转增资
    本 525,000,000.00 -525,000,000.00 0.00
    2.盈余公积转增资
    本 0.00
    3.盈余公积弥补亏
    损 0.00
    4.其他 0.00
    四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,026,218,931.28 0.00 113,313,945.34 201,150,317.96 2,390,683,194.58
    单位:元 币种:人民币
    上年同期金额
    项目
    实收资本(或股本) 资本公积 减:库存股盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
    一、上年年末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0.00 75,794,422.90 232,024,615.96 1,387,269,970.14
    加:会计政策变更 0.00
    前期差错更正 0.00
    二、本年年初余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0.00 75,794,422.90 232,024,615.96 1,387,269,970.14
    三、本年增减变动金额
    (减少以“-”号填列) 0.00 0.00 0.00 27,415,634.31 100,940,708.83 128,356,343.14
    (一)净利润 274,156,343.14 274,156,343.14
    (二)直接计入所有者
    权益的利得和损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.可供出售金融资产
    公允价值变动净额 0.00
    2.现金流量套期工具
    公允价值变动净额 0.00
    3.与计入所有者权益
    项目相关的所得税影
    响
    0.00
    4.其他 0.00
    上述(一)和(二)小
    计 0.00 0.00 0.00 0.00 274,156,343.14 274,156,343.14
    (三)所有者投入和减
    少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.所有者投入资本 0.00
    2.股份支付计入所有
    者权益的金额 0.00
    3.其他 0.00
    (四)利润分配 0.00 0.00 0.00 27,415,634.31 -173,215,634.31 -145,800,000.00
    1.提取盈余公积 27,415,634.31 -27,415,634.31 0.00
    2.对所有者(或股东)
    的分配 -145,800,000.00 -145,800,000.00
    3.其他 0.00
    (五)所有者权益内部
    结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
    1.资本公积转增资本 0.00
    2.盈余公积转增资本 0.00
    3.盈余公积弥补亏损 0.00
    4.其他 0.00
    四、本期期末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0.00 103,210,057.21 332,965,324.79 1,515,626,313.28
    公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士南京栖霞建设股份有限公司 2008 年
    年度报告
    49
    财务报表附注
    二○○八年度
    单位:人民币元
    注释一、公司基本情况
    南京栖霞建设股份有限公司(以下简称本公司或公司)是根据有关法律、法规的规定,经南京市
    人民政府宁政复【1999】82号文批准,由南京栖霞建设集团有限公司作为主要发起人,联合南京新港
    高科技股份有限公司、南京市栖霞区国有资产投资中心、南京市园林实业总公司、东南大学建筑设计
    研究院、南京栖霞建设集团物资供销有限公司等六家股东,共同发起设立组建的股份有限公司。公司
    于2002年1月15日经中国证监会证监发行字〔2002〕7 号文核准,向社会公开发行人民币普通股股票
    4,000万股,每股面值1元,2002年3月28日在上海证券交易所上市。股票简称:栖霞建设,股票代码:
    600533。
    公司于2006年1月11日召开股权分置改革相关股东会议,审议通过《南京栖霞建设股份有限公司
    股权分置改革方案》,主要内容:公司非流通股股东以持有的1680万股作为对价,支付给流通股股东,
    以换取公司非流通股份获得上市流通权,流通股股东每持有10股将获得2.8股对价,同时非流通股股东
    在净利润复合增长率、限售期及期内限制价格及利润分配议案等方面作出承诺,股权登记日为2006年
    1月19日。实施上述送股对价后,公司股份总数不变,股份结构发生相应变化。
    2006年7月19日,经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2006〕49号《关于核准南京栖霞建设
    股份有限公司非公开发行股票的通知》核准,公司向特定对象非公开发行人民币普通股股票6,000万股,
    每股面值1元。
    2008年6月30日,经中国证券监督管理委员会证监许可〔2008〕862号《关于核准南京栖霞建设
    股份有限公司增发股票的批复》核准,公司公开增发人民币普通股股票12,000万股,每股面值1元。
    根据公司2008年第四次临时股东大会和第三届董事会第三十七次会议决议的规定,以转增前股本
    总额52,500万股为基数,按每10股以资本公积转增10股,转增股本为52,500万股,转增后股本总数为
    105,000万股。
    截止到2008年12月31日,公司股本总数为105,000万股,其中:有限售条件股份为32,797.44万
    股,占股份总数的31.24%,无限售条件股份为72,202.56万股,占股份总数的68.76%。
    公司于1999年12月23日在南京市工商行政管理局注册登记,注册号3201001012479,公司注册
    资本为105,000万元。法定代表人:陈兴汉,公司注册地址:南京栖霞区和燕路251号。公司的母公司
    为南京栖霞建设集团有限公司,公司最终控制人为南京市栖霞区国有资产投资中心。
    公司所属行业为房地产开发,自1999年成立以来,一直专业从事住宅小区综合开发建设。
    公司主要经营范围为:住宅小区综合开发建设;商品房销售、租赁、售后服务;新型住宅构配件、
    建筑材料、装璜材料生产、加工、销售;国内贸易(专项审批项目等领取许可证后方可经营);投资
    兴办实业;教育产业投资等。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    50
    注释二、财务报表的编制基础及遵循企业会计准则的声明
    公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照《企业会计准则—基本准则》和其他
    各项会计准则的规定进行确认和计量,在此基础上编制财务报表。
    公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
    果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错
    会计期间
    本公司以公历1月1日至12月31日为一个会计年度。
    记账本位币
    本公司以人民币为记账本位币。
    记账基础和计量属性
    本公司采用权责发生制为记账基础。
    本公司在对会计报表项目进行计量时,除在附注中特别说明的计量属性外,一般均以历史成本计
    量,如所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量则对个别会计要素采用重置成本、可变现净值、现
    值、公允价值计量。
    本期报表项目的计量属性未发生变化。
    现金等价物的确定标准
    在编制现金流量表时,将同时具备期限短(从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为
    已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资,确定为现金等价物。
    外币业务核算方法
    外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
    外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,除属于与购建符合资
    本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外,均计入当期
    损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其记账本位
    币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折算,由此产生的汇
    兑差额计入当期损益或资本公积。
    金融资产和金融负债的核算方法
    (1)金融资产和金融负债的分类南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    51
    管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的,将其划分为:以公允价值计量且其变动计
    入当期损益的金融资产或金融负债,包括交易性金融资产或金融负债;持有至到期投资;应收款项;
    可供出售金融资产;其他金融负债等。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    金融资产和金融负债的核算方法(续)
    (2)金融资产和金融负债的确认和计量方法
    ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(金融负债)
    取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)作
    为初始确认金额,相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益,
    期末将公允价值变动计入当期损益。处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,
    同时调整公允价值变动损益。
    ②持有至到期投资
    取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始确认
    金额。持有期间按照摊余成本和实际利率(如实际利率与票面利率差别较小的,按票面利率)计算确
    认利息收入,计入投资收益。实际利率在取得时确定,在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不
    变。处置时,将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
    ③ 应收款项
    公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上
    有报价的债务工具的债权,包括应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款、长期应收款等,以向
    购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额。
    收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
    ④ 可供出售金融资产
    取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)和
    相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公
    允价值计量且将公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。处置时,将取得的价款与该金融资产
    账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处
    置部分的金额转出,计入投资损益。
    ⑤ 其他金融负债
    按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
    (4)金融资产和金融负债公允价值的确定方法
    公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考期末活跃市场中的报价。
    (5)金融资产的减值准备
    ① 可供出售金融资产的减值准备南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    52
    期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素后,预期
    这种下降趋势属于非暂时性的,就认定其已发生减值,将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成
    的累计损失一并转出,确认减值损失。
    ② 持有至到期投资的减值准备
    持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
    (1)本公司坏账的确认标准
    ①因债务人破产,依照法律清偿程序后确实无法收回的应收款项;
    ②债务人死亡,既无遗产可供清偿,又无义务承担人,确实无法收回的应收款项;
    ③债务人遭受重大自然灾害或意外事故,损失巨大,以其财产确实无法清偿的应收款项;
    ④债务人逾期未能履行清偿义务,经法院判决,确实无法清偿的应收款项。
    当债务人无法履行清偿义务,经董事会批准,将该应收款项确认为坏账损失。
    (2)应收款项坏账准备计提方法
    资产负债表日,如果有客观证据表明应收款项发生减值,按其未来现金流量现值低于其账面价值
    的差额确认为资产减值损失,计入当期损益。应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小,在确
    定相关减值损失时,不对其预计未来现金流量进行折现。
    对于单项金额重大的应收款项(包括应收账款、其他应收款等,以下同)单独进行减值测试。如
    有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,
    计提坏账准备。单项金额重大是指:应收款项余额在100万元以上的(含100万元)。
    对于期末单项金额非重大的应收款项,采用与经单独测试后未减值的应收款项一起按账龄作为类
    似信用风险特征划分为若干组合,再按这些应收款项组合在期末余额的一定比例计算确定减值损失,
    计提坏账准备。
    除下列情况外:①本公司的下属控股公司及下属控股公司之间的应收款项;②有确凿证据表明不
    存在减值准备的应收款项;③有证据表明应以个别认定法单独计提减值准备的应收款项。公司根据以
    前年度与之相同或相类似的、具有应收款项按账龄段划分的类似信用风险特征组合的实际损失率为基
    础,结合现时情况确定以下坏账准备计提的比例:
    应收款项账龄 计提比例
    一年以内 6%
    一年至两年 8%
    两年至三年 10%
    三年以上 20%
    本公司与控股子公司及控股子公司之间的应收款项,按个别认定法单独进行减值测试。有证据表
    明不存在收回风险的,不计提坏账准备;有证据表明控股子公司已撤销、破产、资不抵债、现金流量
    严重不足等,并且不准备对应收款项进行债务重组或无其他收回方式的,以个别认定法计提坏账准备。南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    53
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    存货
    (1)存货分类为:原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品等。
    (2)存货的盘存制度为永续盘存制。
    (3)存货按照成本进行初始计量。存货发出的成本,按个别认定法计算,低值易耗品在领用时采用
    一次摊销法摊销。
    (4)存货跌价准备
    资产负债表日,按照单个存货项目计提存货跌价准备。对存货进行全面清查后,按照存货项目的
    成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中,存货的估计售价减
    去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。以前减记存货价值的影响
    因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入
    当期损益。
    (5)开发用土地的核算方法:购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照
    实际支付的价款及相关税费作为实际成本,在该项土地开发时将其账面价值转入开发成本项目核算。
    (6)公共配套设施费用的核算方法:公共配套设施费用包括住宅小区中非营业性的文教、行政管理、
    市政公用配套设施,其所发生的成本费用列入存货—开发成本,按成本核算对象和成本项目进行成本
    核算,按受益对象或住宅小区可销售面积进行分摊。
    (7)维修基金的核算方法
    根据宁政发〔2000〕8号文规定,2000年1月之后,维修基金由购买方承担。
    (8)质量保证金的核算方法
    按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例(通常为工程造价3-5%)、支付期限、从应
    支付的土建安装工程款中预留,计入“应付账款”,待工程验收合格并在保质期内无质量问题时,支付给
    施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用,在此扣除列支,保修期结束后清算。
    投资性房地产
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的能够单独计量和出售的房地产,
    包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
    本公司对投资性房地产采用成本模式进行计量。出租用资产采用与本公司固定资产相同的折旧政
    策,出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策;
    本公司目前的投资性房地产均为房屋建筑物,采用直线法摊销成本,预计残值率为5%,预计摊销
    年限为20年,预计年摊销率为4.75%。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    54
    有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,本公司将投资性房地产转换为其他
    资产或者将其他资产转换为投资性房地产:
    ①投资性房地产开始自用;
    ②作为存货的房地产,改为出租;
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    投资性房地产(续)
    ③自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值;
    ④自用建筑物停止自用,改为出租。
    当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确认该
    项投资性房地产。本公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,将处置收入扣
    除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
    对存在减值迹象的,估计其可收回金额,可收回金额低于其账面价值的,确认相应的减值损失。
    长期股权投资
    (1)长期股权投资初始投资成本的确定方法
    A.企业合并形成的长期股权投资
    ①同一控制下的企业合并,公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性
    证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初
    始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额,调整资本公积;资本公积不足
    冲减的,调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用,包括为进行合并而支付的审计费用、评估费
    用、法律服务费用等,于发生时计入当期损益。
    ②非同一控制下的企业合并,在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
    负债、发行的权益性证券的公允价值以及为进行企业合并发生的各项直接相关费用等合并成本,作为
    长期股权投资的初始投资成本。
    在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债等按公允价值计量,公允价值与其
    账面价值的差额,计入当期损益。
    通过多次交换交易分步实现的企业合并,合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可
    能影响合并成本的未来事项作出约定的,购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响
    金额能够可靠计量的,也计入合并成本。
    B.其他方式取得的长期股权投资
    ①以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
    ②以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
    ③投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值(扣除已宣告但尚未发放的现金
    股利或利润)作为初始投资成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    55
    ④在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下,
    非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本,除非有确
    凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面
    价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
    ⑤通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    长期股权投资(续)
    (2)采用成本法核算的长期股权投资
    本公司对被投资单位能够实施控制的长期股权投资,采用成本法核算,并将子公司纳入财务报表
    的合并范围,编制合并财务报表时按照权益法进行调整。控制,是指有权决定一个企业的财务和经营
    政策,并能据以从该企业的经营活动中获取利益。
    对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量
    的长期股权投资,采用成本法核算。
    采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价,追加或收回投资调整长期股权投资的成
    本。成本法下公司确认投资收益,仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额,所获得
    的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。
    (3)采用权益法核算的长期股权投资
    本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。共同控制,是
    指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制,仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要
    分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影响,是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权
    力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
    采用权益法核算的长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
    值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本;长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被
    投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
    按应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,确认投资损益并调整长期股权投资的账面
    价值。在确认享有被投资单位净损益的份额时,应以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允
    价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资
    企业不一致的,按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整,并据以确认
    投资损益。
    权益法下在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首先,冲减长期
    股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,以其他实质上构成对被投资单
    位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失,冲减长期应收项目等的账面价值。最后,经过
    上述处理,按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的,按预计承担的义务确认预计负债,计入
    当期投资损失。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    56
    被投资单位以后期间实现盈利的,公司在扣除未确认的亏损分担额后,按与上述相反的顺序处理,
    减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投
    资的账面价值,同时确认投资收益。
    被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动,在持股比例不变的情况下,公司按照持股比例计
    算应享有或承担的部分,调整长期股权投资的账面价值,同时增加或减少资本公积。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    固定资产
    (1)固定资产确认条件
    固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用年限超过一年的有形资产。
    固定资产在同时满足下列条件时予以确认:
    ①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;
    ②该固定资产的成本能够可靠地计量。
    (2)固定资产的分类
    固定资产的分类:主要为房屋建筑物、机械设备、电子设备、运输设备、其他设备等。
    (3)固定资产的初始计量
    固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。
    外购固定资产的成本,以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归
    属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确定。购买固定资产价款超过正常信用
    条件延期支付,实质上具有融资性质的,固定资产成本以购买价款的现值为基础确定。
    自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
    以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确定其入账价值;以非
    同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值确定其入账价值。
    债务重组取得债务人用以抵债的固定资产,以该固定资产的公允价值为基础确定其入账价值,并
    将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之间的差额,计入当期损益;
    在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下,换
    入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,除非有确凿证据表明换入资产的公允价
    值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为
    换入固定资产的成本,不确认损益。
    (4)固定资产的后续支出计量
    与固定资产有关的后续支出,符合固定资产确认条件的,计入固定资产成本,如有被替换的部分,
    应扣除其账面价值;不符合固定资产确认条件的,在发生时计入当期损益。
    (5)固定资产折旧计提方法
    固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定
    折旧率。已计提固定资产减值的固定资产按提取固定资产减值后的固定资产价值在剩余可使用年限内
    提取折旧。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    57
    各类固定资产的预计使用寿命和年折旧率如下:
    固定资产类别 折旧年限 预计净残值率年折旧率
    房屋建筑物 20-30 5% 4.75-3.17%
    运输设备 5-12 5% 19.00-7.92%
    电子设备 5 5% 19.00%
    其他设备 5 5% 19.00%
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    固定资产(续)
    (6)固定资产的终止确认和处置
    固定资产满足下列条件之一的,予以终止确认:该固定资产处于处置状态;该固定资产预期通过
    使用或处置不能产生经济利益。
    持有待售的固定资产,对其预计净残值进行调整。
    出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损,将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额
    计入当期损益。
    在建工程
    (1)在建工程类别
    在建工程以立项项目分类核算。
    (2)在建工程结转为固定资产的标准和时点
    在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出,作为固定资产的入账价
    值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,自达到预定可使用
    状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按估计的价值转入固定资产,并按本公司固
    定资产折旧政策计提固定资产的折旧,待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不
    调整原已计提的折旧额。
    无形资产
    (1)无形资产的计价方法
    无形资产按照成本进行初始计量。
    外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
    的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,无形资产的
    成本以购买价款的现值为基础确定。
    以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值;以非
    同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
    债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值,并
    将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额,计入当期损益;
    在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下,非
    货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,除非有确凿证据表明南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    58
    换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面价值和应支
    付的相关税费作为换入无形资产的成本,不确认损益。
    (2)无形资产使用寿命及摊销
    在取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的,应估计该使用寿命的年
    限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量;无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的,视
    为使用寿命不确定的无形资产。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    无形资产(续)
    使用寿命有限的无形资产,自无形资产可供使用时起,选择反映与该项无形资产有关的经济利益
    的预期实现方式进行摊销,无法可靠确定预期实现方式的,采用直线法摊销。其应摊销金额为其成本
    扣除预计残值后的金额。至少于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进
    行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的,应改变摊销期限和摊销方法。
    使用寿命不确定的无形资产不进行摊销,在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿
    命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的,估计其使用寿命,并按使用寿命有限的
    无形资产处理。
    无形资产预期不能为企业带来经济利益的,将该无形资产的账面价值予以转销。
    (3)研究开发项目研究阶段支出与开发阶段支出的划分标准
    内部研究开发项目研究阶段支出在发生时计入当期损益;开发阶段支出同时满足下列条件的,确
    认为无形资产:A.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;B.具有完成该无形
    资产并使用或出售的意图;C.无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的
    产品存在市场或无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,证明其有用性;D.有足够的技
    术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无形资产;E.归
    属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
    长期待摊费用
    长期待摊费用是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1 年以上的各项费用,采用
    直线法在收益年限内进行摊销,无明确受益期的按5年平均摊销。
    借款费用的核算方法
    (1)借款费用资本化的确认原则
    公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本化,计
    入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。
    符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
    可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
    借款费用同时满足下列条件时开始资本化:南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    59
    ①资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移
    非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
    ②借款费用已经发生;
    ③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    借款费用的核算方法(续)
    当符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的,
    借款费用暂停资本化。
    当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时,借款费用停止资本化。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资产借款费
    用停止资本化。
    (2)借款费用的资本化期间
    资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资本化的期
    间不包括在内。
    (3)借款费用资本化金额的计算方法
    为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,专门借款当期实际发生的利息费用(扣
    除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益)及其辅助费用在
    所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前,予以资本化。
    为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的,根据累计资产支出超过专门借款部
    分的资产支出加权平均数(按每月月末平均计算)乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借
    款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
    借款存在折价或者溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额,调整
    每期利息金额。
    除存货、投资性房地产及金融资产外的资产减值
    (1)长期股权投资
    成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资,其减值损失是
    根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确
    定。
    其他长期股权投资,如果可收回金额的计量结果表明,该长期股权投资的可收回金额低于其账面
    价值的,将差额确认为减值损失。
    长期股权投资减值损失一经确认,不再转回。
    (2)固定资产、在建工程、无形资产、商誉等等长期非金融资产
    对于固定资产、在建工程、无形资产等长期非金融资产,公司在每期末判断相关资产是否存在可
    能发生减值的迹象。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    60
    因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年都进行减
    值测试。
    资产存在减值迹象的,估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净
    额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    除存货、投资性房地产及金融资产外的资产减值(续)
    当资产的可收回金额低于其账面价值的,将资产的账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认
    为资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。
    资产减值损失确认后,减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整,以使该资产在剩余
    使用寿命内,系统地分摊调整后的资产账面价值(扣除预计净残值)。
    固定资产、在建工程、无形资产等长期非金融资产资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再
    转回。
    资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或资产组的现金流入的依据
    有迹象表明一项资产可能发生减值的,企业以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单
    项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
    资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
    同时,在认定资产组时,考虑公司管理层管理生产经营活动的方式(如是按照生产线、业务种类还是
    按照地区或者区域等)和对资产的持续使用或者处置的决策方式等。
    资产组的可收回金额低于其账面价值的,确认相应的减值损失。
    资产组的可收回金额按该资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值
    两者之间较高者确定。在合并财务报表中反映的商誉,不包括子公司归属于少数股东权益的商誉。但
    对相关的资产组进行减值测试时,将归属于少数股东权益的商誉包括在内,调整资产组的账面价值,
    然后根据调整后的资产组账面价值与其可收回金额进行比较。如上述资产组发生减值的,该损失按比
    例扣除少数股东权益份额后,确认归属于母公司的商誉减值损失。
    资产组一经认定,通常不进行调整,有确凿证据表明资产组确要调整的除外。
    预计负债
    (1)预计负债的确认原则
    若与或有事项相关的义务同时符合以下条件,公司将其确认为负债:A、该义务是本公司承担的
    现时义务;B、该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司;C、该义务的金额能够可靠地计量。
    (2)预计负债的计量
    确认的预计负债金额是清偿该负债所需支出的最佳估计数。如果所需支出存在一个金额范围,则
    最佳估计数按该范围的上、下限金额的平均数确定;如果所需支出不存在一个金额范围,则最佳估计南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    61
    数按如下方法确定:A、或有事项涉及单个项目时,最佳估计数按最可能发生金额确定;B、或有事项
    涉及多个项目时,最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定。
    确认的负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿,则补偿金额在基本确定能收到时,
    作为资产单独确认。确认的补偿金额不应超过所确认负债的账面价值。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    收入确认原则
    (1)商品销售
    公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;既没有保留通常与所有权相联系的继续
    管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能
    流入;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时确认营业收入的实现。
    房地产销售收入确认的具体条件:工程已经竣工并经有关部门验收合格;签订了销售合同,并履
    行了合同规定的义务;取得了销售价款或确信可以取得;成本能够可靠地计量。
    (2)提供劳务
    在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供劳务收入,不能
    够可靠估计的,分别下列情况处理:①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳
    务成本金额确认提供劳务收入,并按相同金额结转劳务成本。②已经发生的劳务成本预计不能够得到
    补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益,不确认提供劳务收入。
    物业管理收入:本公司在物业管理服务已提供,与物业管理服务有关的经济利益能够流入企业,与物
    业管理有关成本能够可靠地计量时,确认物业管理收入的实现。
    (3)让渡资产使用权
    与交易相关的经济利益很可能流入公司;收入的金额能够可靠地计量时,分别下列情况确定让渡
    资产使用权收入金额:
    ①利息收入金额,按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
    ②使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
    ③出租物业收入:具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书;履行了合同规定的义务,
    开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得;出租资产的成本能够可靠地计量。
    所得税
    (1)所得税的会计处理采用资产负债表债务法,在取得资产、负债时确定其计税基础,资产、负债的
    账面价值与其计税基础存在差异的,确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
    (2)当期所得税和递延所得税作为所得税费用计入当期损益。
    (3)递延所得税资产的确认依据
    A、确认递延所得税资产时,其暂时性差异在可预见的未来能够转回的判断依据,以预计未来很可
    能取得用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    62
    资产。但是,同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认:
    ①该项交易不是企业合并;②交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。
    B、对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,同时满足下列条件的,应当
    确认相应的递延所得税资产:①暂时性差异在可预见的未来很可能转回;②未来很可能获得用来抵扣
    可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    所得税(续)
    C、对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵
    减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。
    D、资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的
    应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够
    的应纳税所得额时,减记的金额转回。
    职工薪酬
    公司在职工为公司提供服务的会计期间,将应付的职工薪酬确认为负债,职工薪酬包括:①职工
    工资、奖金、津贴和补贴;②职工福利费;③医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和
    生育保险费等社会保险费;④住房公积金;⑤工会经费和职工教育经费;⑥非货币性福利;⑦因解除
    与职工的劳动关系给予的补偿;⑧其他与获得职工提供的服务相关的支出。
    职工薪酬除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外,应当根据职工提供服务的受益对象,分别下
    列情况处理:
    (1)应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬,计入产品成本或劳务成本。
    (2)应由在建工程、无形资产负担的职工薪酬,计入建造固定资产或无形资产成本。
    (3)上述(1)和(2)之外的其他职工薪酬,计入当期损益。
    公司为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险
    费和住房公积金,在职工为其提供服务的会计期间,根据当地政府有关规定按工资总额的一定比例计
    算。
    公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予
    补偿的建议,同时满足下列条件的,应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债,
    同时计入当期损益:
    (1)公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议,并即将实施。
    (2)公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。
    政府补助
    政府补助是指公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产,分为与资产相关的政府补助和与
    收益相关的政府补助。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    63
    与资产相关的政府补助确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配,计入当期损益。
    与收益相关的政府补助,如果用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,并
    在确认相关费用的期间,计入当期损益;如果用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,直接计入当
    期损益。
    注释三、主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
    本期主要会计政策、会计估计的变更和重大会计差错更正及其影响
    1、主要会计政策变更
    本年度内本公司未发生会计政策变更
    2、会计估计变更
    本年度内本公司未发生会计估计变更
    3、前期差错更正
    本年度内本公司未发生前期差错更正
    注释四、税项
    纳入合并报表的各公司适用的主要税种及税率如下:
    1、营业税:房地产销售收入、物业管理收入、租赁收入适用营业税,税率为5%。
    2、城市维护建设税及教育费附加:按应计营业税额计征7%城市维护建设税,3%教育费附加和1%
    地方教育附加费;子公司南京东方房地产开发有限公司享受外商投资企业税收优惠政策,免征城市维
    护建设税和教育费附加;子公司苏州栖霞建设有限公司(以下简称苏州公司)享受苏州工业园区税收
    优惠政策,按5%计征城市维护建设税。
    3、企业所得税:本公司及子公司企业所得税税率均为25%。
    自2008年1月1日开始,本公司及子公司根据国税发(2009)31号文“房地产开发经营业务企业所
    得税处理办法”的相关规定,房地产开发企业在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定
    的预计计税毛利率分季计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。企业开发产品完工、结算计税成
    本后,将实际毛利率与其对应的预计毛利率之间的差额,计入当年度应纳税所得额。
    4、土地增值税:根据财政部和国家税务总局财法字[1995]7号文、财税字[1999]293号文、国税发
    〔2006〕187号、苏地税发〔2007〕75号文以及宁地税发〔2007〕154号文的规定,公司实行预缴土
    地增值税,项目开发完成后办理土地增值税清算,本公司及各子公司的土地增值税预征按各公司所在
    地的政策执行,截止本报告期末,本公司房地产开发项目均在江苏省内。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    64
    注释五、企业合并及合并财务报表
    合并财务报表的编制方法
    合并财务报表按照《企业会计准则第33号—合并财务报表》执行。公司所控制的全部子公司均纳
    入合并财务报表的合并范围。
    合并财务报表以母公司和纳入合并范围的子公司的个别财务报表为基础,根据其他有关资料为依
    据,按照权益法调整对子公司的长期股权投资后,由母公司编制。子公司所采用的会计政策与母公司
    保持一致。
    合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资收益与子公司利润分配、内部交易事项、
    内部债权债务进行抵销。
    合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉。合并成本
    小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。
    在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、
    费用、利润纳入合并利润表,将其现金流量纳入合并现金流量表;因非同一控制下的企业合并增加的
    子公司,将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表,将其现金流量纳入合并
    现金流量表。
    子公司情况
    (1)通过同一控制下的企业合并取得的子公司
    子公司名称 子公司类型注册地 业务性质注册资本经营范围
    本公司期末
    实际投资额
    本公司
    持股比例
    本公司享有
    表决权比例
    是否合
    并报表
    南京栖霞建设集
    团物业有限公司
    控股子公司
    南京市栖霞
    区和燕路
    有限公司500万元物业管理等396万元70% 70% 是
    ① “同一控制下企业合并”的判断依据
    2004年10月,本公司受让南京栖霞建设集团有限公司(以下简称栖霞集团公司)和南京栖霞建设
    集团设计有限公司持有的物业公司64%和6%股权,栖霞集团公司系本公司的母公司,设计公司系栖霞
    集团公司的全资子公司。
    ② 同一控制的实际控制人
    上述通过同一控制下的企业合并取得的子公司,同一控制的实际控制人为南京栖霞建设集团有限
    公司。
    (2)非企业合并方式取得的子公司
    子公司名称 子公司类型注册地 业务性质注册资本经营范围 本公司期末
    实际投资额
    本公司
    持股比例
    本公司享有
    表决权比例
    是否合 并
    报表
    南京东方房地产
    开发有限公司
    控股子公司
    南京市栖霞
    区和燕路
    中外合资252万美元
    房地产开发经
    营、销售等1,227万元75% 75% 是南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    65
    无锡栖霞建设有
    限公司
    控股子公司
    无锡蠡园开
    发区
    有限公司2亿元 房地产开发经
    营、销售等1.4亿元70% 70% 是
    南京栖霞建设仙
    林有限公司
    控股子公司
    南京市栖霞
    区和燕路
    有限公司2亿元 房地产开发经
    营、销售等1.02亿元51% 51% 是
    苏州栖霞建设有
    限责任公司
    控股子公司
    苏州工业园
    区胜浦镇
    有限公司3.6亿元 房地产开发经
    营、销售等1.80亿元50% 50% 是
    无锡锡山栖霞建
    设有限公司
    全资子公司
    无锡锡山区
    东北塘镇
    有限公司5000万元
    房地产开发经
    营、销售等5000万元100% 100% 是
    注释五、企业合并及合并财务报表(续)
    纳入合并范围但母公司拥有其半数或半数以下表决权的子公司及其纳入合并范围的原因
    本公司于2003年投资苏州公司,本公司持股比例为50%,为苏州公司第一大股东,苏州公司的主
    要管理人员由本公司派出,纳入合并报表范围。
    本期合并报表范围的变更情况
    与上期相比本期合并财务报表范围未发生变动。
    少数股东权益和少数股东损益
    项 目 2008.1.1 本期少数股东
    损益增减 其他增减 2008.12.31
    少数股东权益
    南京东方房地产开发有限公司
    (以下简称东方公司) 17,200,493.55 4,289,845.03 0.00 21,490,338.58
    无锡栖霞建设有限公司
    (以下简称无锡公司) 57,715,649.18 19,894,980.26 0.00 77,610,629.44
    南京栖霞建设仙林有限公司
    (以下简称仙林公司) 135,119,502.55 18,179,651.94 0.00 153,299,154.49
    苏州栖霞建设有限责任公司
    (以下简称苏州公司) 226,337,031.13 6,530,954.02 0.00 232,867,985.15
    南京栖霞建设集团物业有限公司
    (以下简称物业公司) 2,663,099.54 70,485.91 0.00 2,733,585.45
    合 计 439,035,775.95 48,965,917.16 0.00 488,001,693.11南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    66
    注释六、合并会计报表主要项目注释
    1、货币资金
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目 外币金额 折算率 人民币金额外币金额折算率 人民币金额
    现金
    人民币 73,257.73 40,055.01
    银行存款
    美元 82,113.64 6.8346 561,213.88 81,160.58 7.3046 592,845.58
    港元 128,373.60 0.88189 113,131.80 127,094.36 0.9364 119,008.62
    人民币 1,068,838,575.30 1,133,452,261.72
    小 计 1,069,512,920.98 1,134,164,115.92
    其他货币资金
    人民币 35,643,425.86 22,120,706.12
    合 计 1,105,229,604.57 1,156,324,877.05
    其中:美元 82,113.64 6.8346 561,213.88 81,160.58 7.3046 592,845.58
    港元 128,373.60 0.88189 113,131.80 127,094.36 0.9364 119,008.62
    (1) 其中:2008年12月31日其他货币资金中使用受限情况如下:
    项 目 2008.12.31
    银行承兑汇票保证金 20,000,000.00
    按揭保证金 15,643,425.86
    合 计 35,643,425.86
    (2) 2008年12月31日的货币资金余额不存在抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外或潜在收回风险
    的款项的情况。
    2、应收账款
    (1) 应收账款构成
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目
    账面余额 占总额
    比例
    坏账准备
    比例 坏账准备账面余额
    占总额
    比例
    坏账准备
    比例 坏账准备
    1、单项金额重大并已单独
    计提减值准备的款项 0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    2、单项金额非重大并已单
    独计提减值准备的款项 0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    3、其他划分为类似信用风
    险特征 1,244,521.57 100.00% -- 75,389.30 5,870.30 100.00% -- 1,052.82
    其中:单项金额重大 0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    单项金额非重大但按
    信用风险特征组合后
    风险较大
    0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    其他单项金额非重大 1,244,521.57 100.00% -- 75,389.30 5,870.30 100.00% -- 1,052.82
    合 计 1,244,521.57 100.00% 75,389.30 5,870.30 100.00% 1,052.82南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    67
    注释六、合并会计报表主要项目注释(续)
    2、应收账款(续)
    2008.12.31 2007.12.31
    账 龄
    账面余额 占总额
    比例
    坏账准备
    比例
    坏账准备账面余额
    占总额
    比例
    坏账准备
    比例
    坏账准备
    1年以内 1,238,651.27 99.53% 6% 74,319.08 840.30 14.31% 6% 50.42
    1年至2年 840.30 0.07% 8% 67.22 30.00 0.51% 8% 2.40
    2年至3年 30.00 0.00% 10% 3.00 0.00 0.00% 10% 0.00
    3年以上 5,000.00 0.40% 20% 1,000.00 5,000.00 85.18% 20% 1,000.00
    合 计 1,244,521.57 100.00% 75,389.30 5,870.30 100.00% 1,052.82
    (2) 2008年12月31日应收账款余额较小,故单项金额重大的应收账款及欠款前五名单位金额及占应收
    账款总金额的比例未予列示。
    (3) 2008年12月31日应收账款余额中无持有本公司5%以上(含5%)股份的股东单位欠款。
    3、预付账款
    (1) 账龄分析
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目 金 额 比 例 金 额 比 例
    a.工程项目预付款
    一年以内 151,898,270.24 78.13% 143,282,373.27 82.05%
    一至两年 20,981,585.76 10.80% 16,796,127.83 9.62%
    两至三年 5,875,651.93 3.02% 11,783,775.61 6.75%
    三年以上 2,477,207.61 1.27% 0.00 0.00%
    小 计 181,232,715.54 93.22% 171,862,276.71 98.42%
    b.其他预付款
    一年以内 12,681,007.11 6.53% 2,115,017.71 1.21%
    一至两年 211,262.32 0.11% 292,382.00 0.17%
    两至三年 103,500.00 0.05% 364,000.00 0.20%
    三年以上 182,000.00 0.09% 0.00 0.00%
    小 计 13,177,769.43 6.78% 2,771,399.71 1.58%
    合 计 194,410,484.97 100.00% 174,633,676.42 100.00%
    (2) 账龄超过一年的重要预付账款:
    单 位 名 称 金 额 未及时结算的原因
    江苏通州四建集团有限公司南京分公司 9,299,996.31 预付工程款,尚未完工结算
    南通四建集团有限公司南京分公司 5,158,000.00 预付工程款,尚未完工结算
    江苏琵琶园艺有限公司 3,000,000.00 预付工程款,尚未完工结算
    南京嘉朗都市环境工程有限公司 1,951,494.57 预付工程款,尚未完工结算
    南京兴华建筑设计研究院有限公司 1,430,000.00 预付设计款,尚未完工结算南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    68
    注释六、合并会计报表主要项目注释(续)
    3、预付账款(续)
    (3) 期末金额较大的预付账款:
    项 目 金 额 性质或内容
    南京栖霞建设集团物资供销有限公司 27,808,315.10 预付工程款
    南通四建集团有限公司 24,624,275.36 预付工程款
    南京尊轩土石方工程有限公司 16,000,000.00 预付工程款
    苏州金澄实业有限公司 15,000,000.00 预付工程款
    江苏通州四建集团有限公司 13,508,572.21
    预付工程款
    中外园林建设总公司深圳分公司 11,445,337.94 预付工程款
    南京市第四建筑工程有限公司 8,324,676.00 预付工程款
    (4) 2008年12月31日预付账款余额中无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东欠款。
    (5) 预付账款期末数比期初数增加19,776,808.55元,增加比例为11.32%,增加原因为本期上城风景二
    期、枫情水岸二期及瑜憬湾二期开工建设。
    (6) 各工程项目预付款情况如下:
    工程项目 2008.12.31 2007.12.31
    南京栖园 0.00 88,319,656.62
    上城风景二期 52,451,430.70 1,430,000.00
    百水芊城二期 7,741,324.00 604,800.00
    上城风景一期北片 0.00 8,252,417.79
    上城风景一期南片 240,000.00 0.00
    东方天郡西区 83,568,518.84 67,526,914.30
    枫情水岸二期 12,888,025.47 1,026,088.00
    自由水岸二期 16,646,589.53 0.00
    瑜憬湾花园一、二期 0.00 4,702,400.00
    奥体B5地块 7,696,827.00 0.00
    合 计 181,232,715.54 171,862,276.71南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    69
    注释六、合并会计报表主要项目注释(续)
    4、其他应收款
    (1) 其他应收款构成
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目
    账面余额 占总额 比
    例
    坏账准备
    比例 坏账准备账面余额 占总额 比
    例
    坏账准备比
    例 坏账准备
    1、单项金额重大并已单独
    计提减值准备的款项 142,970,000.00 86.13% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    2、单项金额非重大并已单
    独计提减值准备的款项 12,360.00 0.01% -- 12,360.00 12,360.00 0.10% -- 12,360.00
    3、其他按账龄段划分为类
    似信用风险特征的款项 23,013,057.49 13.86% -- 1,813,832.29 11,782,085.79 99.90% -- 974,397.45
    其中:单项金额重大 16,925,584.38 10.20% -- 1,165,244.84 5,594,461.71 47.44% -- 393,568.56
    单项金额非重大但按信用
    风险特征组合后风险较大 0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    其他单项金额非重大 6,087,473.11 3.66% -- 648,587.45 6,187,624.08 52.46% -- 580,828.89
    合 计 165,995,417.49 100.00% 1,826,192.29 11,794,445.79 100.00% 986,757.45
    2008.12.31 2007.12.31
    账 龄
    账面余额 占总额 比
    例
    坏账准备
    比例
    坏账准备 账面余额
    占总额
    比例
    坏账准备
    比例
    坏账准备
    1年以内 158,009,012.72 95.18% 6% 896,864.25 6,223,891.55 52.77% 6% 377,439.50
    1年至2年 2,770,050.53 1.67% 8% 210,824.52 3,581,603.35 30.37% 8% 286,528.27
    2年至3年 3,346,353.35 2.02% 10% 334,635.34 862,685.00 7.31% 10% 86,268.50
    3年以上 1,870,000.89 1.13% 20% 383,868.18 1,126,265.89 9.55% 20% 236,521.18
    合 计 165,995,417.49 100.00% 1,826,192.29 11,794,445.79 100.00% 986,757.45
    (2)期末单项金额重大或虽不重大但单独计提减值准备的其他应收款:
    其他应收款内容 账面余额 计提比例 坏账准备理 由
    无锡市国土资源局 142,970,000.0
    0 0.00% 0.00 应收回土地款,不存在收回风险
    复建房安置户欠款
    等 12,360.00 100.00% 12,360.00 收回可能性很小,全额计提坏帐准备
    (3) 2008年12月31日其他应收款余额中无持有本公司5%以上(含5%)股份的股东单位欠款。
    (4) 2008年12月31日无关联方其他应收款。
    (5)期末金额较大的其他应收款
    欠款单位名称 欠款金额 比例 账龄
    无锡市国土资源局 142,970,000.00 86.13% 1年以内
    无锡市住房置业担保有限公司 8,000,000.00 4.82% 1年以内
    无锡市建筑墙体材料改革办公室 2,761,862.00 1.66% 1-3年
    上海嘉实(集团)有限公司无锡分公司 1,564,494.25 0.94% 1-2年
    江苏江中集团有限公司 1,453,718.27 0.88% 1-2年
    合 计 156,750,074.52 94.43%
    (6)其他应收款期末数比年初数增加 154,200,971.70元,增加比例为1307.40%,增加原因为本期增
    加了应收回无锡市国土资源局土地款等。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    70
    注释六、合并会计报表主要项目注释(续)
    5、存货及存货跌价准备
    (1) 分类明细
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目
    金 额 存货跌价准备 金 额
    存货跌价准
    备
    原材料 154,819.57 0.00 213,396.97 0.00
    低值易耗品 9,538.44 0.00 1,248.94 0.00
    周转材料 55,771.10 0.00 0.00 0.00
    开发成本 4,028,864,840.46 23,800,000.00 4,109,769,469.02 0.00
    开发产品 1,724,853,358.53 0.00 829,173,916.46 0.00
    合 计 5,753,938,328.10 23,800,000.00 4,939,158,031.39 0.00
    注:其中部分开发项目的土地使用权用于银行借款抵押,详见注释八、抵押资产情况。
    (2) 开发成本
    项目名称 开工时间 预计 竣
    工时间
    预计 总
    投资 2008.12.31 2007.12.31
    南京栖园 2006.06 2009.06 25,700万 62,101,443.21 291,783,918.28
    奥体B5地块 2008.03 2010.06 42,742万 163,952,496.89 139,355,282.50
    上城风景二期 2007.12 2009.12 47,049万 282,738,309.45 199,211,651.89
    百水芊城二期 2008.09 2010.12 37,000万 34,129,515.97 22,360,893.99
    2007G84地块土地开发费 2007.12 2009.12 115,440万 779,318,281.41 445,222,265.41
    东方天郡西区F组团 2006.09 2008.06 29,495万 0.00 163,951,763.05
    东方天郡西区D组团 2006.09 2009.06 33,800万 124,021,729.70 39,348,032.18
    上城风景一期12-15幢 2006.10 2008.06 7,736万 0.00 46,362,076.93
    上城风景一期南片 2008.12 2010.12 15,160万 54,072,892.71 42,941,600.00
    枫情水岸304幢,305幢 2009.10 2010.12 1,200万 8,783,096.47 8,534,751.18
    枫情水岸二期 2006.11 2009.12 48,695万 296,238,249.98 173,691,824.81
    自由水岸二期 2006.12 2009.12 29,230万 207,237,763.30 331,694,790.43
    瑜憬湾花园一期 2006.10 2008.12 52,914万 0.00 298,434,400.78
    瑜憬湾花园二期 2006.06 2010.06 36,570万 269,833,268.02 219,891,986.34
    瑜憬湾花园三期 2008.03 2010.12 68,432万 271,326,155.73 215,526,561.54
    瑜憬湾花园四期土地开发费 2007.07 2009.07 11,161万 47,392,727.23 41,805,400.00
    无锡九棉地块土地开发费 - - - 0.00 209,300,000.00
    无锡栖园一期 2009.10 2010.12 85,000万 444,519,258.69 298,235,535.21
    无锡东北塘地块土地开发费 2007.07 2009.12 179,920万 983,199,651.70 922,116,734.50
    合 计 4,028,864,840.46 4,109,769,469.02
    注:2009年3月28日,本公司与无锡市国土资源局签署了解除无锡第九棉纺织厂地块锡国土合(2007)
    第31号《国有土地使用权出让合同》协议书。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    71
    注释六、合并会计报表主要项目注释(续)
    5、存货及存货跌价准备(续)
    (3) 开发产品
    项目名称 竣工时间 2008.1.1 本期增加 本期减少 2008.12.31
    天悦花园 2005.12 6,184,864.22 0.00 3,892,248.10 2,292,616.12
    天泓山庄 2007.06 210,815,337.30 0.00 91,699,653.76 119,115,683.54
    百水芊城一期 2005.02 20,286,522.24 199,633.35 1,987,495.22 18,498,660.37
    云锦美地 2006.12 19,800,952.77 3,868,562.82 10,299,424.96 13,370,090.63
    汇林绿洲 2006.09 35,281,740.27 0.00 24,529,340.28 10,752,399.99
    南京栖园 2008.06 140,067,553.00 664,735,417.87 120,738,017.88 684,064,952.99
    东方天郡东区 2006.12 12,242,150.16 0.00 0.00 12,242,150.16
    东方天郡东区商业 2007.12 22,146,045.87 0.00 3,205,938.49 18,940,107.38
    东方天郡西区C.E组团 2007.12 68,274,704.45 0.00 26,811,848.82 41,462,855.63
    东方天郡西区F组团 2008.06 0.00 313,791,292.52 106,357,317.49 207,433,975.03
    上城风景一期北片1-11,16-19幢 2007.12 99,631,616.56 2,843,740.00 60,952,658.15 41,522,698.41
    上城风景一期北片12-15幢 2008.06 0.00 77,355,848.75 11,048,507.87 66,307,340.88
    东方城 2004.03 7,069,993.10 0.00 0.00 7,069,993.10
    枫情水岸一期 2006.05 86,817,477.91 0.00 5,965,533.49 80,851,944.42
    自由水岸一期 2007.04 68,042,860.41 6,104,514.36 3,574,518.07 70,572,856.70
    自由水岸二期 2008.12 0.00 236,632,132.26 93,275,222.90 143,356,909.36
    瑜憬湾花园一期 2008.12 32,512,098.20 529,139,409.63 374,653,384.01 186,998,123.82
    合 计 829,173,916.46 1,834,670,551.56 938,991,109.49 1,724,853,358.53
    (4) 计入开发成本的借款费用资本化金额
    项目名称 2008.1.1 本期增加本期减少 2008.12.31
    南京栖园 37,311,267.80 48,571,801.42 63,452,398.52 22,430,670.70
    奥体B5土地开发费 10,003,937.85 14,268,412.27 0.00 24,272,350.12
    上城风景二期 3,419,763.09 23,706,907.91 0.00 27,126,671.00
    2007G84土地开发费 1,053,238.96 0.00 0.00 1,053,238.96
    百水芊城二期 380,061.99 3,021,053.41 0.00 3,401,115.40
    东方天郡西区 30,138,032.85 7,934,374.29 17,454,249.43 20,618,157.71
    上城风景一期12-15幢 6,176,770.57 1,071,568.58 7,248,339.15 0.00
    上城风景一期南片 1,917.40 2,778,433.57 0.00 2,780,350.97
    枫情水岸二期 22,469,232.39 6,489,221.73 0.00 28,958,454.12
    自由水岸二期 38,835,463.31 11,799,653.79 22,676,672.86 27,958,444.24
    瑜憬湾花园一期 33,595,403.89 13,723,657.23 47,319,061.12 0.00
    瑜憬湾花园二期 15,756,117.01 17,408,241.78 0.00 33,164,358.79
    瑜憬湾花园三期 17,876,811.54 17,892,160.61 0.00 35,768,972.15
    瑜憬湾花园四期土地开发费 778,360.13 3,551,890.52 0.00 4,330,250.65
    九棉地块土地开发费 6,148,890.04 0.00 6,148,890.04 0.00
    无锡栖园一期 14,601,652.02 25,670,874.45 0.00 40,272,526.47
    无锡东北塘土地开发费 19,351,250.00 57,620,750.00 0.00 76,972,000.00
    合 计 257,898,170.84 255,509,001.56 164,299,611.12 349,109,569.71南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    72
    注释六、合并会计报表主要项目注释(续)
    5、存货及存货跌价准备(续)
    (5) 存货跌价准备
    本期减少额
    项 目 2008.1.1 本期计提额 转回 转销
    2008.12.31
    开发成本 0.00 23,800,000.00 0.00 0.00 23,800,000.00
    合 计 0.00 23,800,000.00 0.00 0.00 23,800,000.00
    存货跌价准备说明:
    本公司期末对仙林2007G84地块计提存货跌价准备2,380万元。该地块由本公司2007年以111,000
    万元拍得,按规定需缴纳契税4,440万元,该地块购置成本合计为115,440万元,目前已支付土地款
    77,700万元,尚欠付土地款33,300万元和契税4,440万元。本期末,公司根据开发该地块所产生的未
    来现金流入现值与未来现金流出现值的差额确定该地块的现值为113,060万元,按该现值与土地当前
    价值115,440差异2,380万元,计提该地块的存货跌价准备。
    除上述项目外,本公司及子公司其他各存货项目的账面成本均低于可变现净值,故对其他存货项
    目未计提存货跌价准备。
    (6) 存货期末数比年初数增加814,780,296.71元,增加比例为16.50%,增加原因为本期南京栖园、上
    城风景二期、仙林G84地块、东方天郡西区、苏州自由水岸二期、自由水岸二期及无锡瑜憬湾花园二
    期等开发建设增加投入所致。
    6、投资性房地产
    本公司投资性房地产均为本公司及子公司开发的房地产项目转入,采用成本模式进行后续计量。
    本期增加额 本期减少额
    项 目 2008.1.1 自用房地产
    或存货转入
    本期折旧
    或摊销 处 置
    2008.12.31
    投资性房地产原价 17,208,115.64 1,748,937.72 327,192.63 18,629,860.73
    减:成本摊销 2,143,410.35 865,845.68 62,166.72 2,947,089.31
    投资性房地产账面价值 15,064,705.29 1,748,937.72 865,845.68 265,025.91 15,682,771.42
    期末投资性房地产明细如下:
    项目名称 建筑面积 原始成本 账面净值
    红山山庄门面房 496.87㎡ 1,075,882.55 701,116.95
    天悦花园1A幢门面房 550㎡ 1,138,670.92 931,337.88
    云锦美地五组团门面房 3638㎡ 14,035,876.94 11,869,088.43
    天悦花园53幢一楼 843.02㎡ 1,748,937.72 1,700,477.56
    东方城初阳园门面房 297.90㎡ 630,492.60 480,750.60
    合 计 18,629,860.73 15,682,771.42南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    73
    注释六、合并会计报表主要项目注释(续)
    7、长期股权投资
    (1) 项目分类 2008.12.31 2007.12.31
    成本法核算的长期股权投资 21,000,000.00 0.00
    减:长期投资减值准备 0.00 0.00
    合 计 21,000,000.00 0.00
    (2)成本法核算的长期股权投资
    被投资单位名称 初始金额
    2008.1.1
    账面余额
    本期投资增减额
    2008.12.31
    账面余额
    广东棕榈园林股份有限公司 21,000,000.00 0.00 21,000,000.00 21,000,000.00
    合 计 21,000,000.00 0.00 21,000,000.00 21,000,000.00
    注:本公司第三届董事会第三十四次会议决议审议通过了《关于投资广东棕榈园林股份有限公司的议
    案》,本公司于2008年7月15日出资2,100万元认购该公司870万股股份,占该公司总股本的9.92%。
    (3) 长期投资减值准备
    本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额,故未计提长期投资减值准备。
    8、固定资产及累计折旧
    类 别 2008.1.1 本期增加 本期减少 2008.12.31
    (1) 固定资产原值
    房屋建筑物 31,647,900.15 0.00 0.00 31,647,900.15
    电子设备 5,695,915.13 1,063,166.00 4,860.00 6,754,221.13
    运输设备 10,656,728.01 1,410,000.00 162,618.00 11,904,110.01
    其他设备 1,331,917.20 258,129.77 0.00 1,590,046.97
    固定资产装修费 7,272,680.64 0.00 0.00 7,272,680.64
    合 计 56,605,141.13 2,731,295.77 167,478.00 59,168,958.90
    (2)累计折旧
    房屋建筑物 6,341,589.39 1,503,293.64 0.00 7,844,883.03
    电子设备 2,951,840.15 953,590.90 1,534.23 3,903,896.82
    运输设备 4,221,954.13 1,433,409.95 130,026.39 5,525,337.69
    其他设备 717,078.94 253,002.84 0.00 970,081.78
    固定资产装修费 4,198,245.68 1,151,100.40 0.00 5,349,346.08
    合 计 18,430,708.29 5,294,397.73 131,560.62 23,593,545.40
    (3)固定资产账面价值
    房屋建筑物 25,306,310.76 -1,503,293.64 0.00 23,803,017.12
    电子设备 2,744,074.98 109,575.10 3,325.77 2,850,324.31
    运输设备 6,434,773.88 -23,409.95 32,591.61 6,378,772.32
    其他设备 614,838.26 5,126.93 0.00 619,965.19
    固定资产装修费 3,074,434.96 -1,151,100.40 0.00 1,923,334.56
    合 计 38,174,432.84 -2,563,101.96 35,917.38 35,575,413.50
    注:截止2008年12月31日,本公司固定资产的账面价值均低于可收回金额,故未计提固定资产减值准备。南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年年度报告
    74
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    9、无形资产
    (1) 无形资产项目
    项 目 20081.1 本期增加本期减少 2008.12.31
    无形资产原价
    办公管理财务软件系统 2,597,800.00 255,776.00 0.00 2,853,576.00
    小 计 2,597,800.00 255,776.00 0.00 2,853,576.00
    累计摊销
    办公管理财务软件系统 1,482,348.00 768,504.36 0.00 2,250,852.36
    小 计 1,482,348.00 768,504.36 0.00 2,250,852.36
    无形资产账面价值 1,115,452.00 602,723.64
    (2) 截止2008年12月31日,本公司无形资产不存在需计提减值准备的情况。
    10、递延所得税资产
    (1) 递延所得税资产项目
    项 目 2008.12.31 2007.12.31
    计提坏帐准备 460,008.89 203,821.34
    计提存货跌价准备 5,950,000.00 0.00
    投资性房地产成本摊销计税差异 586,843.56 377,869.24
    固定资产折旧计税差异 825,578.29 616,453.58
    预收帐款预缴所得税 5,610,930.05 27,776,361.60
    三年以上未支付的负债 386,084.01 978,954.93
    预提土地增值税 22,612,972.74 21,132,940.41
    待弥补亏损 34,855.09 0.00
    预估成本 10,339,266.71 0.00
    预计辞退福利 333,000.00 0.00
    合并报表委托贷款收益资本化利息抵
    销 1,854,201.43 2,587,672.15
    其他 0.00 361,921.27
    合 计 48,993,740.77 54,035,994.52
    (2) 各项递延所得税资产按照预期适用税率25%计量。
    11、资产减值准备
    本期增加额
    项 目 2008.1.1 其他增加 本期计提
    本期减少额 2008.12.31
    坏账准备 987,810.27 0.00 913,771.32 0.00 1,901,581.59
    存货跌价准备 0.00 0.00 23,800,000.00 0.00 23,800,000.00
    合 计 987,810.27 0.00 24,713,771.32 0.00 25,701,581.59南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    75
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    12、短期借款
    借款类别 2008.12.31 2007.12.31
    信用借款 630,000,000.00 725,000,000.00
    保证借款 258,000,000.00 40,000,000.00
    合 计 888,000,000.00 765,000,000.00
    注:截止2008年12月31日,本公司无已到期未偿还的借款。
    13、应付票据
    类 别 2008.12.31 2007.12.31
    银行承兑汇票 20,000,000.00 0.00
    合 计 20,000,000.00 0.00
    注:期末余额中无欠持本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东票据金额。
    14、应付账款
    (1) 账龄分析
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目 金 额 比 例 金 额 比 例
    一年以内 121,069,769.13 71.03% 178,393,705.99 85.73%
    一至两年 32,364,057.77 18.99% 16,426,191.53 7.89%
    两至三年 7,072,308.72 4.15% 9,092,223.30 4.37%
    三年以上 9,941,866.47 5.83% 4,187,705.18 2.01%
    合 计 170,448,002.09 100.00% 208,099,826.00 100.00%
    (2) 期末余额中无欠持本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东款项。
    (3) 期末余额中关联方欠款为193,442.50元。
    (4) 账龄超过一年的大额应付账款
    客户名称 金 额 未偿还原因 备注(期后还款)
    南通四建集团有限公司南京分公司 5,857,899.96 质保金 3,132,131.20
    江苏顺通建设工程有限公司 2,488,937.17 质保金
    金坛市建筑安装工程公司南京分公
    司
    1,451,303.21 质保金 180,000.00
    南通新华建筑安装工程有限公司 1,229,792.60 质保金
    江苏苏中建设集团公司 1,117,535.01 未结算
    南京嘉朗都市环境工程有限公司 1,093,874.76 质保金
    (5) 应付账款期末数比期初数减少37,651,823.91元,减少比例为18.09%,减少主要原因为:本期南
    京栖园、上城风景一期北片、东方天郡西区、瑜憬湾花园一期项目完工,工程结算款本期支付。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年
    年度报告
    76
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    15、预收账款
    (1) 账龄分析
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目 金 额 比 例 金 额 比 例
    一年以内 192,058,161.57 92.07% 570,945,060.47 97.04%
    一至两年 1,416,450.80 0.68% 4,192,458.51 0.71%
    两至三年 6,760,490.91 3.24% 13,180,144.30 2.24%
    三年以上 8,354,551.65 4.01% 42,000.00 0.01%
    合 计 208,589,654.93 100.00% 588,359,663.28 100.00%
    (2) 2008年12月31日预收账款余额中无预收持有本公司5%以上(含5%)股份的股东单位款项。
    (3) 2008年12月31日预收账款余额中无欠关联方款项。
    (4) 2008年12月31日预收账款余额中帐龄在1年以上的款项,主要为客户交纳的购房定金。
    (5) 2008年12月31日预收账款余额中,房地产项目预收账款为205,503,816.71元,预收物业管理费为3,085,838.22
    元。其中房地产项目预收账款情况如下:
    项目名称 2008.12.31 2007.12.31 预计完工时间 预售比例
    天泓山庄 5,734,292.00 12,130,590.14 已完工 93.00%
    汇林绿洲 275,000.00 1,665,000.00 已完工 99.00%
    百水芊城一期 12,798,770.71 15,081,749.99 已完工 97.00%
    百水芊城二期 35,607,600.00 0.00 未完工 10.59%
    南京栖园 8,493,000.00 6,941,799.00 已完工 27.00%
    东方城 42,000.00 42,000.00 已完工 97.29%
    上城风景北苑 9,127,441.00 0.00 未完工 3.00%
    上城风景一期北片 120,000.00 3,535,327.00 已完工 68.23%
    东方天郡东区 208,017.00 155,000.00 已完工 93.31%
    东方天郡西区C、E组团 945,000.00 8,807,956.00 已完工 90.97%
    东方天郡西区D组团 50,083,553.00 0.00 未完工 14.36%
    东方天郡西区F组团 1,969,298.00 67,135,917.00 已完工 37.56%
    枫情水岸一期 0.00 270,000.00 已完工 99.75%
    枫情水岸二期 24,872,262.00 0.00 未完工 28.25%
    自由水岸一期 0.00 1,213,605.16 已完工 86.99%
    自由水岸二期202.203.204幢 1,121,908.00 49,558,921.00 已完工 54.69%
    瑜憬湾花园一期A、B组团 1,614,276.00 315,028,248.01 已完工 90.50%
    瑜憬湾花园一期C组团 3,450,384.00 104,493,583.00 已完工 46.31%
    瑜憬湾花园二期 48,140,015.00 0.00 未完工 9.25%
    云锦美地 901,000.00 515,000.00 已完工 99.00%
    合 计 205,503,816.71 586,574,696.30
    (6)预收账款期末数比年初数减少379,770,008.35元,减少比例为64.55%,减少原因为:瑜憬湾花园一
    期等项目本期完工交付结转收入。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    77
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    16、应付职工薪酬
    项 目 2008.1.1 本期增加 本期减少 2008.12.31
    工资、奖金、津贴和补贴 3,113,083.32 48,952,575.54 50,027,053.44 2,038,605.42
    职工福利费 0.00 4,001,218.38 4,001,218.38 0.00
    社会保险费 7,134.15 8,637,975.51 8,635,303.57 9,806.09
    其中:养老保险费 5,188.10 5,549,827.90 5,546,927.68 8,088.32
    医疗保险费 2,473.44 2,230,339.90 2,230,389.24 2,424.10
    失业保险费 -527.39 553,943.36 554,122.30 -706.33
    工伤保险费 0.00 121,486.08 121,486.08 0.00
    生育保险费 0.00 182,378.27 182,378.27 0.00
    住房公积金及住房补贴 14,827.80 3,982,504.54 3,978,330.00 19,002.34
    工会会费及教育经费 1,130,113.57 1,166,853.22 1,120,957.82 1,176,008.97
    因解除劳动关系给予的补偿 0.00 1,555,218.00 223,218.00 1,332,000.00
    其他 8,544.09 1,199,823.28 1,181,506.34 26,861.03
    合 计 4,273,702.93 69,496,168.47 69,167,587.55 4,602,283.85
    17、应交税费
    注: 应交税费期末数比期初数减少73,118,174.66元,减少比例为58.94%,主要原因为:本期利润减
    少及所得税率降低,应纳企业所得税减少所致。
    税 种 2008.12.31 2007.12.31 报告期执行的法定税率
    营业税 5,395,613.60 -12,663,987.09 5.00%
    城市维护建设税 353,202.85 -850,903.58 5.00%&7.00%
    教育费附加 197,070.96 -526,424.90 1.00%&4.00%
    企业所得税 42,547,061.18 141,232,445.36 25.00%
    土地增值税 1,341,029.60 -3,490,958.29 预缴率1.00%-3.00%
    土地使用税 649,394.93 0.00
    房产税 -159,226.43 -59,915.84
    印花税等 169,291.40 94,528.93
    个人所得税 164,473.98 153,821.38
    三项基金 279,417.33 166,898.09
    合 计 50,937,329.40 124,055,504.06南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    78
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    18、其他应付款
    (1) 账龄分析
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目 金 额 比 例 金 额 比 例
    一年以内 191,238,568.90 70.41% 124,206,381.59 94.28%
    一至两年 75,456,998.17 27.78% 2,394,914.25 1.82%
    两至三年 138,774.26 0.05% 2,037,327.14 1.55%
    三年以上 4,776,126.75 1.76% 3,101,173.71 2.35%
    合 计 271,610,468.08 100.00% 131,739,796.69 100.00%
    其中:预提费用 98,466,011.17 109,411,006.83
    (2) 2008年12月31日其他应付款余额中无欠持本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东款项。
    (3) 2008年12月31日其他应付款余额中无欠关联方款项。
    (4) 账龄超过一年的大额其他应付款
    客户名称 金额 未偿还原因
    江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会 1,500,000.00 往来款项
    江浦县永宁劳务公司工程处 253,500.00 未结算
    建邺区环境卫生管理所 272,270.00 未结算
    (5) 金额较大的其他应付款
    客户名称 金 额 性质或内容
    南京市房屋置业担保有限公司 135,440,000.00 借款
    土地增值税 90,451,890.84 预提土地增值税
    贷款利息 8,014,120.33 预提贷款息
    代业主扣交契税、维修基金 10,855,112.93 代扣代缴
    车位诚意金 4,082,000.00 车位诚意金
    江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会 1,500,000.00 往来款项
    (6)按费用类别列示预提费用
    费用类别 金 额 期末结余原因
    土地增值税
    90,451,890.8
    4
    预提土地增值税,待开发项目完成汇算清缴
    贷款利息 8,014,120.33 预提12月结息日至月末银行借款利息
    (7) 其他应付款期末数与期初数增加139,870,671.39元,增加比例为106.17%,增加原因主要为:本
    期向南京市房屋置业担保有限公司借款135,440,000.00元。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    79
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    19、一年内到期的长期借款
    借款类别 2008.12.31 2007.12.31
    信用借款 590,000,000.00 530,000,000.00
    抵押借款 50,000,000.00 90,000,000.00
    保证借款 660,000,000.00 464,000,000.00
    合 计 1,300,000,000.00 1,084,000,000.00
    贷款单位 借款条件 2008.12.31 2007.12.31
    交通银行南京中央门支行 信用借款 0.00 100,000,000.00
    中国建设银行南京中山支行 信用借款 40,000,000.00 230,000,000.00
    中信银行北京西路支行 信用借款 260,000,000.00 0.00
    江苏银行营业部 信用借款 190,000,000.00 0.00
    中国农业银行南京城东支行 信用借款 0.00 50,000,000.00
    中国银行江苏省分行 信用借款 100,000,000.00 150,000,000.00
    小 计 590,000,000.00 530,000,000.00
    中国银行无锡分行 抵押借款 50,000,000.00 0.00
    中国光大银行苏州分行 抵押借款 0.00 90,000,000.00
    小 计 50,000,000.00 90,000,000.00
    中国建设银行无锡崇宁支行 保证借款 90,000,000.00 130,000,000.00
    中国工商银行无锡分行北塘支
    行
    保证借款 0.00 85,000,000.00
    中国建设银行无锡中山支行 保证借款 80,000,000.00 0.00
    中国工商银行南京城东支行 保证借款 190,000,000.00 149,000,000.00
    交通银行苏州分行 保证借款 200,000,000.00 0.00
    中国农业银行南京城东支行 保证借款 100,000,000.00 100,000,000.00
    小 计 660,000,000.00 464,000,000.00
    合 计 1,300,000,000.00 1,084,000,000.00
    注:截止2008年12月31日,本公司取得的抵押借款的资产抵押情况,详见注释九。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    80
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    20、长期借款
    借款类别 2008.12.31 2007.12.31
    信用借款 850,000,000.00 390,000,000.00
    抵押借款 468,000,000.00 270,000,000.00
    保证借款 0.00 750,000,000.00
    合 计 1,318,000,000.00 1,410,000,000.00
    贷款单位 借款条件 2008.12.31 2007.12.31
    交通银行南京中央门支行 信用借款 400,000,000.00 0.00
    中国建设银行南京中山支行 信用借款 340,000,000.00 150,000,000.00
    中信银行南京北京西路支行 信用借款 0.00 50,000,000.00
    江苏银行南京营业部 信用借款 110,000,000.00 90,000,000.00
    中国银行江苏省分行 信用借款 0.00 100,000,000.00
    小 计 850,000,000.00 390,000,000.00
    中国农业银行无锡滨湖支行 保证借款 0.00 90,000,000.00
    中国建设银行无锡崇宁支行 保证借款 0.00 90,000,000.00
    中国建设银行无锡中山支行 保证借款 0.00 80,000,000.00
    交通银行苏州分行 保证借款 0.00 200,000,000.00
    中国工商银行南京城东支行 保证借款 0.00 190,000,000.00
    中国农业银行南京城东支行 保证借款 0.00 100,000,000.00
    小 计 0.00 750,000,000.00
    中国银行无锡分行 抵押借款 50,000,000.00 100,000,000.00
    中国建设银行无锡崇宁支行 抵押借款 90,000,000.00 0.00
    中国工商银行苏州工业园区支行 抵押借款 220,000,000.00 170,000,000.00
    交通银行中央门支行 抵押借款 108,000,000.00 0.00
    小 计 468,000,000.00 270,000,000.00
    合 计 1,318,000,000.0
    0 1,410,000,000.0
    0
    注:截止2008年12月31日,本公司取得的抵押借款的资产抵押情况,详见注释九。
    21、长期应付款
    项 目 2008.12.31 2007.12.31
    公共维修基金 681,982.57 732,019.77
    房屋维修款 2,276,182.85 2,261,353.05
    合 计 2,958,165.42 2,993,372.82
    注:期末余额中无欠持本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东单位款项。
    22、其他非流动负债
    项 目 2008.12.31 2007.12.31
    待转销汇兑收益 3,462,300.00 3,462,300.00
    注:东方公司在1994年汇率并轨时形成的待转销汇兑收益,该公司决定作为清算损益处理,不分期摊
    销。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    81
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    23、股本
    (数量单位:股)
    2008.1.1 本期变动增减(+、-) 2008.12.31`
    项 目
    数 量 比 例 发行新股公积金转股其他 小计 数量 比 例
    一、有限售条件股份
    1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
    2、国有法人持股 162,732,600 40.18% 32,797,440 163,987,200 -31,542,840 165,241,800 327,974,400 31.24%
    3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
    其中:境内非国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
    境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
    有限售条件股份合计 162,732,600 40.18% 32,797,440 163,987,200 -31,542,840 165,241,800 327,974,400 31.24%
    二、无限售条件股份
    1、人民币普通股 242,267,400 59.82% 87,202,560 361,012,800 31,542,840 479,758,200 722,025,600 68.76%
    2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
    3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
    4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
    无限售条件股份合计 242,267,400 59.82% 87,202,560 361,012,800 31,542,840 479,758,200 722,025,600 68.76%
    三、股份总数 405,000,000 100.00% 120,000,000 525,000,000 0 645,000,000 1,050,000,000 100.00%
    股本情况说明:
    (1) 本公司于1999年12月23日设立,设立时股本为人民币10,000万元,经南京永华会计师事务所宁永
    会一验字(1999)第027号验资报告验证。
    (2) 2002年1月15日,经中国证监会证监发行字[2002]7 号文核准,本公司向社会公开发行人民币普通
    股股票4,000万股,每股面值人民币1.00元,股票发行后股本为人民币14,000万元,经南京永华会计师
    事务所宁永会一验字(2002)011号验资报告验证。
    (3) 根据本公司第二届董事会第二十二次会议及2004年度股东大会决议的规定,以资本公积转增股本,
    金额7,000万元,变更后的股本为21,000万元,经南京永华会计师事务所宁永会验字(2005)第0029
    号验资报告验证。
    (4) 股权分置情况说明:本公司于2006年1月11日召开股权分置改革相关股东会议,审议通过《南京栖
    霞建设股份有限公司股权分置改革方案》,主要内容为:公司非流通股股东以持有的1680万股作为对
    价,支付给流通股股东,以换取公司的非流通股份获得上市流通权,流通股股东每持有10股将获得2.8
    股对价,同时非流通股股东在净利润复合增长率、限售期及期内限制价格及利润分配议案等方面作出
    承诺,股权登记日为2006年1月19日。
    (5) 2006年7月19日,经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]49号《关于核准南京栖霞建设
    股份有限公司非公开发行股票的通知》核准,本公司向特定对象非公开发行人民币普通股股票6,000
    万股,每股面值1元,本次股票发行后股本为27,000万元,经南京永华会计师事务所宁永会验字(2006)
    第0052号验资报告验证。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    82
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    23、股本(续)
    (6) 根据本公司第三届董事会第九次会议及2006年度第三次临时股东大会决议的规定,以资本公积每
    10股转增5股,转增股本的金额为13,500万元,转增后的股本为40,500万元,经南京永华会计
    师事务所宁永会验字(2006)第0059号验资报告验证。
    (7) 2008年6月30日,经中国证券监督管理委员会证监许可〔2008〕862号《关于核准南京栖霞建设股
    份有限公司增发股票的通知》的批复,向社会公众公开发行人民币普通股股票12,000万股,每股面值
    1元,本次股票发行后股本为52,500万元,经南京立信永华会计师事务所宁信会验字(2008)第0048
    号验证报告验证。
    (8) 根据本公司2008年第四次临时股东大会及第三届董事会第三十七次会议的决议,以资本公积每10
    股转增10股,转增股本的金额为52,500万元,转增后的股本为105,000万元,经南京立信永华会计师
    事务所宁信会验字(2008)第0063号验资报告验证。
    (9) 本期股本变动增减数为部分有限售条件股份限售期已满,转入无限售条件股份。
    24、资本公积
    项 目 2008.1.1 本期增加 本期减少 2008.12.31
    股本溢价 662,596,829.67 876,768,000.00 525,000,000.00 1,014,364,829.67
    其他资本公积 12,104,123.52 0.00 0.00 12,104,123.52
    合 计 674,700,953.19 876,768,000.00 525,000,000.00 1,026,468,953.19
    (1) 2008年7月14日,本公司向社会公众公开发行人民币普通股股票12,000万股,每股面值1元,每股
    发行价8.62元,每股发行费用0.3136元,本次发行产生股本溢价87,676.80万元。
    (2) 根据本公司第三届董事会第三十七次会议及2008年第四次临时股东大会决议的规定,以资本公积
    每10股转增10股,转增股本的金额为52,500万元。
    25、盈余公积
    项 目 2008.1.1 本期增加 本期减少 2008.12.31
    法定盈余公积 103,210,057.21 10,103,888.13 0.00 113,313,945.34
    合 计 103,210,057.21 10,103,888.13 0.00 113,313,945.34
    注: 盈余公积期末数比期初数增加10,103,888.13元,为按净利润计提10%法定盈余公积。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年
    度报告
    83
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    26、未分配利润
    项 目 2008.12.31 2007.12.31
    期初未分配利润 446,060,988.67 275,758,254.74
    加:本期归属于母公司所有者的净利润 187,856,185.00 343,518,368.24
    减:本期提取盈余公积 -10,103,888.13 -27,415,634.31
    减:应付普通股股利 -222,750,000.00 -145,800,000.00
    期末未分配利润 401,063,285.54 446,060,988.67
    注: 2008年2月20日召开的第三届董事会第三十一次会议决议,审议通过了本公司2007年度利润分
    配预案,决定以2007年年末股份总数40,500万股为基数,向全体股东每10股派发现金红利5.50元(含
    税),共计应派发现金股利为22,275万元。2008年3月18日本公司召开的2007年度股东大会通过2007
    年度利润分配预案,并于2008年5月15日派发现金股利22,275万元。
    27、营业收入和营业成本
    2008年度 2007年度
    项目 主营业务 其他业务 小计 主营业务 其他业务 小计
    营业收入 1,582,041,899.42 9,565,082.34 1,591,606,981.76 2,852,631,473.66 4,169,322.29 2,856,800,795.95
    营业成本 944,759,480.27 3,278,201.26 948,037,681.53 1,844,192,729.05 818,580.85 1,845,011,309.90
    营业利润 637,282,419.15 6,286,881.08 643,569,300.23 1,008,438,744.61 3,350,741.44 1,011,789,486.05
    (1) 按业务类别列示主营业务收入、主营业务成本
    营业收入 营业成本
    项目
    2008年度 2007年度 2008年度 2007年度
    房地产开发 1,552,283,143.54 2,825,566,237.70 937,242,171.77 1,823,967,292.24
    物业管理 34,246,418.35 30,708,453.86 29,789,068.63 25,880,354.57
    租赁 4,197,631.90 3,969,864.17 874,296.27 817,385.51
    提供劳务等 3,001,800.44 199,458.12 2,138,879.08 1,195.34
    处置投资性房地产 2,365,650.00 0.00 265,025.91 0.00
    小计 1,596,094,644.23 2,860,444,013.85 970,309,441.66 1,850,666,227.66
    公司内各业务分部相互抵销 4,487,662.47 3,643,217.90 22,271,760.13 5,654,917.76
    合计 1,591,606,981.76 2,856,800,795.95 948,037,681.53 1,845,011,309.90南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    84
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    27、营业收入和营业成本(续)
    (2) 房地产开发经营项目列示如下:
    项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
    2008年度
    天悦花园 16,210,494.00 2,143,310.38 14,067,183.62
    天泓山庄 203,400,766.00 91,699,653.76 111,701,112.24
    云锦美地 38,636,464.40 10,299,424.96 28,337,039.44
    汇林绿洲 82,229,263.40 24,529,340.28 57,699,923.12
    百水芊城一期 2,162,447.28 1,987,495.22 174,952.06
    南京栖园 191,522,249.80 120,738,017.88 70,784,231.92
    东方天郡东区 10,767,468.00 3,205,938.49 7,561,529.51
    东方天郡西区C.E组团 54,194,713.00 26,811,848.82 27,382,864.18
    东方天郡西区F组团 149,054,793.00 106,357,317.49 42,697,475.51
    瑜憬湾一期 537,213,088.01 374,653,384.01 162,559,704.00
    枫情水岸一期 10,905,545.65 5,965,533.49 4,940,012.16
    自由水岸一期 5,254,311.00 3,574,518.07 1,679,792.93
    自由水岸二期 134,554,659.00 93,275,222.90 41,279,436.10
    上城风景一期 115,717,915.00 72,001,166.02 43,716,748.98
    其他 458,966.00 0.00 458,966.00
    合 计 1,552,283,143.54 937,242,171.77 615,040,971.77
    2007年度
    天悦花园 2,124,348.00 718,525.92 1,405,822.08
    天泓山庄 974,871,946.88 575,215,554.68 399,656,392.20
    云锦美地 95,730,731.90 35,451,602.90 60,279,129.00
    汇林绿洲 103,872,175.69 44,830,414.19 59,041,761.50
    百水芊城一期 8,200,455.61 6,902,039.98 1,298,415.63
    南京栖园 277,746,601.00 168,527,433.30 109,219,167.70
    东方天郡东区 41,657,828.00 20,386,907.05 21,270,920.95
    东方天郡西区C.E组团 487,410,177.00 370,754,022.34 116,656,154.66
    瑜憬湾一期 166,905,789.00 127,561,087.97 39,344,701.03
    枫情水岸一期 304,780,937.62 207,452,464.69 97,328,472.93
    自由水岸一期 269,429,036.20 200,626,980.21 68,802,055.99
    上城风景一期 86,585,111.90 62,315,236.41 24,269,875.49
    东方城 5,986,328.90 3,225,022.60 2,761,306.30
    其他 264,770.00 0.00 264,770.00
    合 计 2,825,566,237.70 1,823,967,292.24 1,001,598,945.46
    (3) 以上收入均在江苏省取得。
    (4) 本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的1%,故未予列示销售收入前五名客户的
    情况。
    (5) 营业收入本期发生数比上期发生数减少1,265,193,814.19元,减少比例为44.29%,减少原因主要
    为:本期销售量下降所致。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    85
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    28、营业税金及附加
    项 目 计缴标准 2008年度 2007年度
    营业税 5% 80,191,263.46 143,022,365.71
    城市维护建设税 5%&7% 5,040,031.33 9,105,325.35
    教育费附加和地方教育费附加 3%&1% 3,033,819.27 5,581,772.85
    土地增值税 2%-4% 40,911,694.81 113,906,679.51
    出租开发产品房产税及印花税等 12%&0.1% 402,347.62 344,254.91
    合 计 129,579,156.49 271,960,398.33
    (1) 东方公司享受外商投资企业税收优惠政策,免征城市维护建设税及教育费附加;苏州公司享受苏州
    工业园区税收优惠政策,按5%计征城市维护建设税。
    (2) 营业税金及附加本期发生数比上期发生数减少142,381,241.84元,减少比例为52.35%,减少主要
    原因为:本期营业收入下降所致。
    29、财务费用
    项 目 2008年度 2007年度
    利息支出 67,765,720.38 31,076,524.34
    减:利息收入 -10,631,927.15 -15,060,830.37
    汇兑净损益 45,220.67 49,306.41
    其他 1,773,136.87 1,276,612.97
    其他融资费用 1,246,336.23 23,950.00
    合 计 60,198,487.00 17,365,563.35
    30、资产减值损失
    项 目 2008年度 2007年度
    坏账损失 913,771.32 520,487.80
    存货跌价损失 23,800,000.00 0.00
    合 计 24,713,771.32 520,487.80
    31、投资收益
    项 目 2008年度 2007年度
    金融资产投资收益 1,033,241.94 10,405,041.99
    合 计 1,033,241.94 10,405,041.99
    (1) 本期金融资产投资收益说明:
    仙林公司于2007年4月12日召开第一届董事会第七次会议,会议通过了《参与证券一级市场运作
    的议案》。仙林公司于2007年4月在联合证券有限公司开立证券投资户。仙林公司在2007年度和2008
    年度因参与新股申购获得证券差价收入及利息收入分别为10,405,041.99元和1,033,241.94元。
    (2) 本公司投资收益汇回无重大限制。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    86
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    32、营业外收入
    项 目 2008年度 2007年度
    固定资产处置收入 5,408.39 0.00
    政府补助 3,485,263.14 200,000.00
    其他 182,474.59 229,511.12
    合 计 3,673,146.12 429,511.12
    注:本期苏州公司收到苏州工业园区企业奖励基金335.80万元。
    33、营业外支出
    项 目 2008年度 2007年度
    防洪保安基金等 2,800,494.10 1,757,427.79
    捐赠支出 808,600.00 195,000.00
    解聘员工补偿 0.00 113,450.00
    处置固定资产净损失 0.00 0.00
    其他 1,273,278.29 228,478.87
    合 计 4,882,372.39 2,294,356.66
    34、所得税费用
    项目 2008年度 2007年度
    会计利润总额 317,805,453.73 630,740,151.40
    加:纳税调整额 -55,768,232.13 94,835,912.98
    加:内部交易抵销利润额 -2,801,411.31 10,350,688.58
    加:子公司亏损数 139,420.35 116,072.50
    加:物业分公司核定征收调整 1,142,829.95 338,435.69
    应纳税所得额 260,518,060.59 736,381,261.15
    所得税税率 25% 33%
    应纳所得税额 65,129,515.17 243,005,816.18
    加:递延所得税费用 15,381,520.46 -25,294,336.11
    加:上年所得税汇算清缴数 472,315.94 416,050.25
    所得税费用 80,983,351.57 218,127,530.32
    35、现金流量表附注
    (1) 收到的其他与经营活动有关的现金
    项 目 2008年度 2007年度
    利息收入 10,631,927.15 15,056,957.05
    企业奖励基金 3,458,000.00 0.00
    代收款项 5,141,988.67 0.00
    其他 392,444.73 2,722,248.03
    合 计 19,624,360.55 17,779,205.08南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    87
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    35、现金流量表附注(续)
    (2) 支付的其他与经营活动有关的现金
    项 目 2008年度 2007年度
    公司经费 14,110,022.20 12,660,681.68
    业务招待费 5,070,075.61 4,898,895.56
    广告宣传费 26,936,011.02 26,081,276.23
    销售费用 5,829,936.00 8,601,912.96
    咨询中介服务费 9,916,889.54 10,241,923.40
    其他 2,005,226.51 699,530.73
    苏州栖霞归还借款 0.00 33,000,000.00
    支付代收、代付款项等 4,643,010.35 7,387,496.58
    存出保证金 35,643,425.86 0.00
    合 计 104,154,597.09 103,571,717.14
    (3) 支付的其他与筹资活动有关的现金
    项 目 2008年度 2007年度
    捐赠支出 808,600.00 195,000.00
    增发费用 1,200,000.00 0.00
    合 计 2,008,600.00 195,000.00
    (4) 现金流量表补充资料
    项 目 2008年度 2007年度
    ①将净利润调节为经营活动现金流量:
    净利润 236,822,102.16 412,612,621.08
    加:资产减值准备 24,713,771.32 518,712.55
    固定资产折旧 5,294,397.73 5,034,020.38
    投资性房地产成本摊销 865,845.68 817,385.51
    无形资产摊销 768,504.36 916,410.31
    长期待摊费用摊销 187,608.96 187,608.97
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产损失-5,408.39 1,692.32
    财务费用 69,012,056.61 30,392,480.46
    投资损失 -1,033,241.94 -10,405,041.99
    递延所得税资产减少 5,042,253.75 -19,772,488.76
    存货的减少 -586,374,445.82 -1,784,044,273.2
    9
    经营性应收项目的减少 -535,209,631.32 -798,289,077.90
    经营性应付项目的增加 -129,748,681.38 1,435,609,148.66
    经营活动产生的现金流量净额 -909,664,868.28 -726,420,801.70
    ②本期现金及现金等价物净变动情况:
    现金的期末余额 1,105,229,604.57 1,156,324,877.05
    减:现金的期末余额中有限制的资金 -35,643,425.86 0.00
    减:现金的期初余额 -1,156,324,877.0
    5 -1,258,657,088.2
    0
    加:现金等价物的期末余额 0.00 0.00
    减:现金等价物的期初余额 0.00 0.00
    现金及现金等价物净增加额 -86,738,698.34 -102,332,211.15南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    88
    注释五、合并会计报表主要项目注释(续)
    35、现金流量表附注(续)
    (5) 现金和现金等价物
    项 目 2008年度 2007年度
    一、现金
    1,069,586,178.71 1,156,324,877.0
    5
    其中:库存现金 73,257.73 40,055.01
    可随时用于支付的银行存款 1,069,512,920.98 1,134,164,115.9
    2
    可随时用于支付的其他货币资金 0.00 22,120,706.12
    二、现金等价物 0.00 0.00
    其中:三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
    三、期末现金及现金等价物余额 1,069,586,178.71 1,156,324,877.0
    5南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    89
    注释七、母公司会计报表主要项目注释
    1、应收账款
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目
    账面余额
    占总额
    比例
    坏账准备
    比例 坏账准备账面余额
    占总额 比
    例
    坏账准备
    比例 坏账准备
    1、单项金额重大并已单
    独计提减值准备的款项 0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    2、单项金额非重大并已单
    独计提减值准备的款项 0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    3、其他划分为类似信用
    风险特征 5,030.00 100.00% -- 1,003.00 5,030.00 100.00% -- 1,002.40
    其中:单项金额重大 0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    单项金额非重大但
    按信用风险特征组
    合后风险较大
    0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    其他单项金额非重大 5,030.00 100.00% -- 1,003.00 5,030.00 100.00% -- 1,002.40
    合 计 5,030.00 100.00% 1,003.00 5,030.00 100.00% 1,002.40
    2008.12.31 2007.12.31
    账 龄 账面余额 占总额
    比例
    坏账准备
    比例
    坏账准备账面余额
    占总额
    比例
    坏账准备
    比例
    坏账准备
    1年以内 0.00 0.00% 6% 0.00 0.00 0.00% 6% 0.00
    1年至2年 0.00 0.00% 8% 0.00 30.00 0.60% 8% 2.40
    2年至3年 30.00 0.60% 10% 3.00 0.00 0.00% 10% 0.00
    3年以上 5,000.00 99.40% 20% 1,000.00 5,000.00 99.40% 20% 1,000.00
    合 计 5,030.00 100.00% 1,003.00 5,030.00 100.00% 1,002.40
    (1) 2008年12月31日应收账款余额较小,故单项金额重大的应收账款及欠款前五名单位金额及占应收
    账款总金额的比例未予列示。
    (2) 2008年12月31日应收账款余额中无持有本公司5%以上(含5%)股份的股东单位欠款。
    2、其他应收款
    (1) 其他应收款构成
    2008.12.31 2007.12.31
    项 目
    账面余额 占总额
    比例
    坏账准备
    比例
    坏账准备账面余额 占总额
    比例
    坏账准备
    比例 坏账准备
    1、单项金额重大并已单独
    计提减值准备的款项 934,737,484.50 99.72% -- 0.00 877,116,734.50 99.73% -- 0.00
    2、单项金额非重大并已单
    独计提减值准备的款项 0.00 0.00% -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    3、其他划分为类似信用
    风险特征 2,622,134.23 0.28% -- 286,200.71 2,390,624.79 0.27% -- 244,377.64
    其中:单项金额重大 0.00 0.00 -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    单项金额非重大但
    按信用风险特征组
    合后风险较大
    0.00 0.00 -- 0.00 0.00 0.00% -- 0.00
    其他单项金额非重大 2,622,134.23 0.28% -- 286,200.71 2,390,624.79 0.27% -- 244,377.64
    合 计 937,359,618.73 100.00% 286,200.71 879,507,359.29 100.00% 244,377.64南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度
    报告
    90
    注释七、母公司会计报表主要项目注释(续)
    2、其他应收款(续)
    2008.12.31 2007.12.31
    账 龄
    账面余额 占总额
    比例
    坏账准备
    比例
    坏账准备账面余额 占总额
    比例
    坏账准备
    比例
    坏账准备
    1年以内 59,032,422.43 6.30% 6% 84,700.35 878,520,497.49 99.89% 6% 84,225.78
    1年至2年 877,340,334.50 93.60% 8% 17,888.00 137,600.00 0.02% 8% 11,008.00
    2年至3年 137,600.00 0.01% 10% 13,760.00 207,085.00 0.02% 10% 20,708.50
    3年以上 849,261.80 0.09% 20% 169,852.36 642,176.80 0.07% 20% 128,435.36
    合 计 937,359,618.73 100.00% 286,200.71 879,507,359.29 100.00%
    244,377.64
    (2)期末单项金额重大或虽不重大但单独计提减值准备的其他应收款:
    其他应收款内容 账面余额 计提比例 坏账准备理 由
    代垫锡山公司土地款及利息 934,737,484.50 0.00% 0.00 代垫子公司款项,不计提坏账准备
    合 计 934,737,484.50 0.00% 0.00
    (3) 2008年12月31日其他应收款余额中无持有本公司5%以上(含5%)股份的股东单位欠款。
    (4) 2008年12月31日无关联方其他应收款。
    (5)期末其他应收款中欠款金额前五名
    债务人排名 性质或内容 欠款金额 占总额的比例
    无锡锡山栖霞建设有限公司 代垫土地款及土地款利
    息 934,737,484.50 99.72%
    栖霞供电公司 临时用电押金 697,195.00 0.07%
    建邺区基础设施配套办公室 云锦美地配套设施保证
    金 300,000.00 0.03%
    南京市自来水公司 水表押金 210,290.00 0.02%
    南京市自来水公司抄收管理所 施工水表押金 177,200.00 0.02%
    3、其他流动资产
    项 目 内容或性质 期初数 本期增加 本期减少 期末数
    委托贷款 向无锡公司委托贷款 200,000,000.00 350,000,000.00 250,000,000.00 300,000,000.00
    委托贷款 向仙林公司委托贷款 0.00 50,000,000.00 0.00 50,000,000.00
    合 计 200,000,000.00 400,000,000.00 250,000,000.00 350,000,000.00
    (1) 本公司本期通过交通银行南京分行向无锡公司发放委托贷款共计3.5亿元,收回上期委托贷款2.5亿
    元。
    (2)本公司本期通过交通银行南京分行向仙林公司发放委托贷款5000万元。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    91
    注释七、母公司会计报表主要项目注释(续)
    4、长期股权投资
    项 目 2008.12.31 2007.12.31
    1.对子公司的长期股权投资 488,232,068.34 488,232,068.34
    2.其他按成本法核算的长期股权投资 21,000,000.00 0.00
    减:长期投资减值准备 0.00 0.00
    合 计 509,232,068.34 488,232,068.34
    (1) 对子公司的长期股权投资
    被投资单位名称 初始金额
    2008.1.1 账
    面余额
    本期投资增减额
    2008.12.31
    账面余额
    南京东方房地产开发有限公司 12,267,120.00 12,267,120.00 0.00 12,267,120.00
    无锡栖霞建设有限责任公司 140,000,000.00 140,000,000.00 0.00 140,000,000.00
    南京栖霞建设物业有限公司 3,964,948.34 3,964,948.34 0.00 3,964,948.34
    南京栖霞建设仙林有限公司 102,000,000.00 102,000,000.00 0.00 102,000,000.00
    苏州栖霞建设有限责任公司 180,000,000.00 180,000,000.00 0.00 180,000,000.00
    无锡锡山栖霞建设有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 50,000,000.00
    合 计 488,232,068.34 488,232,068.34 0.00 488,232,068.34
    (2) 按成本法核算的其他长期股权投资
    被投资单位名称 初始金额
    2008.1.1
    账面余额
    本期投资增减额
    2008.12.31
    账面余额
    广东棕榈园林股份有限公司 21,000,000.00 0.00 21,000,000.00 21,000,000.00
    合 计 21,000,000.00 0.00 21,000,000.00 21,000,000.00
    注:本公司第三届董事会第三十四次会议决议审议通过了《关于投资广东棕榈园林股份有限公司的议案》,
    本公司于2008年7月15日出资2,100万元认购该公司870万股股份,占该公司总股本的9.92%。
    (3) 长期投资减值准备
    本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额,故未计提长期投资减值准备。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    92
    注释七、母公司会计报表主要项目注释(续)
    5、营业收入和营业成本
    2008年度 2007年度
    项 目 主营业务 其他业务 小计 主营业务 其他业务 小计
    营业收入 534,620,650.88 5,531,564.19 540,152,215.07 1,462,811,029.08 2,857,331.67 1,465,668,360.75
    营业成本 251,397,242.48 1,100,923.19 252,498,165.67 831,645,570.97 787,437.11 832,433,008.08
    营业利润 283,223,408.40 4,430,641.00 287,654,049.40 631,165,458.11 2,069,894.56 633,235,352.67
    (1) 按业务类别列示主营业务收入、主营业务成本
    主营业务收入 主营业务成本 项目
    2008年度 2007年度 2008年度 2007年度
    房地产开发 534,620,650.88 1,462,811,029.08 251,397,242.48 831,645,570.97
    租赁 3,165,914.19 2,845,081.67 1,100,923.19 787,437.11
    其他 2,365,650.00 12,250.00 0.00 0.00
    小计 540,152,215.07 1,465,668,360.75 252,498,165.67 832,433,008.08
    (2) 房地产开发经营项目列示如下:
    项 目 主营业务收入 主营业务成本
    主营业务毛
    利
    2008年度
    天悦花园 16,210,494.00 2,143,310.38 14,067,183.62
    天泓山庄 203,400,766.00 91,699,653.76 111,701,112.24
    云锦美地 38,636,464.40 10,299,424.96 28,337,039.44
    汇林绿洲 82,229,263.40 24,529,340.28 57,699,923.12
    百水芊城一期 2,162,447.28 1,987,495.22 174,952.06
    南京栖园 191,522,249.80 120,738,017.88 70,784,231.92
    其他 458,966.00 0.00 458,966.00
    合 计 534,620,650.88 251,397,242.48 283,223,408.40
    2007年度
    天悦花园 2,124,348.00 718,525.92 1,405,822.08
    天泓山庄 974,871,946.88 575,215,554.68 399,656,392.20
    云锦美地 95,730,731.90 35,451,602.90 60,279,129.00
    汇林绿洲 103,872,175.69 44,830,414.19 59,041,761.50
    百水芊城一期 8,200,455.61 6,902,039.98 1,298,415.63
    南京栖园 277,746,601.00 168,527,433.30 109,219,167.70
    其他 264,770.00 0.00 264,770.00
    合 计 1,462,811,029.08 831,645,570.97 631,165,458.11
    (3)本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的1%,故未予列示销售收入前五名客户的
    情况。
    6、投资收益
    项 目 2008年度 2007年度
    委托贷款利息收入 18,075,322.33 14,846,327.04
    合 计 18,075,322.33 14,846,327.04
    注:本公司投资收益汇回无重大限制。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    93
    注释八、关联方关系及其交易
    1、关联方情况
    (1)本公司控股股东的情况
    ① 基本情况
    公司名称 注册地 法定代表人 主营业务 本公司最
    终控制方
    组织机构代码
    南京市栖霞区国有
    资产投资中心(简称
    栖霞国投中心)
    南京市栖
    霞区和燕
    路356号
    陈发喜
    受区政府委托、负责管理、经营区属国有经
    营性资产;向各类企业进行投资、参股、控
    股等资本经营活动;收缴国有资产收益。
    本公司最
    终控股股
    东
    71625789-9
    南京栖霞建设集团
    有限公司(简称栖
    霞集团公司)
    南京市栖
    霞区和燕
    路
    江劲松 房屋综合开发、建设(住宅除外)、销售、
    租赁、物业管理;工程管理(工程监理除外)。
    本公司
    控股股东 13495515-2
    ② 控股股东的注册资本及其变化
    公司名称 2008.1.1 本期增加数 本期减少数 2008.12.31
    南京市栖霞区国有资产投资中心 6,000万元44,000万元0.00 50,000万元
    南京栖霞建设集团有限公司 18,962.50万元0.00 0.00 18,962.50万元
    ③ 控股股东对本公司的持股比例和表决权比例
    2008.12.31 2007.12.31
    公司名称
    金 额 持股比例
    表决权
    比例 金 额 持股比例
    表决权
    比例
    南京栖霞建设集团有限公司33,942.06万元32.326% 32.326% 13,576.82万元33.523% 33.523%
    (2)本公司的子公司情况
    ① 基本情况
    子公司名称 注册地址
    法定
    代表人 经济类型主 营 业 务 组织机构代码
    南京东方房地产
    开发有限公司
    南京市栖霞
    区和燕路 陈兴汉 中外合资
    开发建设外汇商品房;建设施工、装璜;租赁、
    销售自建房及建房所需建材、售后配套服务。 60891076-6
    无锡栖霞建设有
    限公司
    无锡蠡园开
    发区 陈兴汉 有限公司
    房地产开发经营、销售;自有房屋出租;市政
    基础设施及公用配套设施开发、建设。 7658964-7
    南京栖霞建设物
    业有限公司
    南京市栖霞
    区和燕路 范业铭 有限公司物业管理;房屋租赁、维修服务;搬家服务。 13549568-8
    苏州栖霞建设有
    限责任公司
    苏州工业园
    区胜浦镇 陈兴汉 有限公司
    苏州工业园区及周边地区房地产开发经营、销
    售、租赁和相关配套服务等。 75140474-3
    南京栖霞建设仙
    林有限公司
    南京市栖霞
    区和燕路
    陈兴汉 有限公司
    房地产开发、经营、销售、租赁及相关配套服
    务等;实业投资。 75685590-6
    无锡锡山栖霞建
    设有限公司
    无锡锡山区
    东北塘镇
    陈兴汉 有限公司
    房地产开发、经营、销售、租赁及相关配套服
    务;市政基础设施、公用配套设施的开发、建
    设。
    6701165-2南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    94
    注释八、关联方关系及其交易(续)
    1、关联方情况(续)
    ② 存在控制关系的关联方的注册资本及其变化
    公司名称 2008.1.1 本期增加数本期减少数2008.12.31
    南京东方房地产开发有限公司 252万美元0.00 0.00 252万美元
    无锡栖霞建设有限公司 20,000万元0.00 0.00 20,000万元
    南京栖霞建设集团物业有限公
    司 500万元0.00 0.00 500万元
    苏州栖霞建设有限责任公司 36,000万元0.00 0.00 36,000万元
    南京栖霞建设仙林有限公司 20,000万元0.00 0.00 20,000万元
    无锡锡山栖霞建设有限公司 5,000万元0.00 0.00 5,000万元
    (3)本公司的其他关联方(不存在控制关系的关联方)情况
    企 业 名 称 与本公司关系 组织机构代码
    南京新港高科技股份有限公司
    (简称新港高科公司)
    本公司的股东 13491792-2
    南京兴隆房地产开发有限公司 本公司控股股东的子公司 60891079-0
    南京金港房地产开发有限公司 受本公司控股股东控制 60891080-3
    南京栖霞建设集团物资供销有限公司 受本公司控股股东控制 13549951-5
    南京星叶房地产营销有限公司 受本公司控股股东控制 24969048-1
    南京东方建设监理有限公司 受本公司控股股东控制 24969201-4
    南京星叶广告有限公司 受本公司控股股东控制 24969297-0
    南京住宅产业产品展销中心 受本公司控股股东控制 71622983-9
    南京栖霞建设集团建筑设计有限公司 受本公司控股股东控制 13549448-2
    2、关联交易
    (1)购买商品、接受劳务的关联交易
    ① 本期本公司及子公司以市价向南京栖霞建设集团物资供销有限公司购买塑钢窗、铝合金门窗,
    各期交易金额及占年度购货比例如下:
    2008年度 2007年度
    项 目 采购方
    金 额 占各公司年度 购
    货比例 金 额 占各公司年度 购
    货比例
    本公司 41,422.00 0.03% 5,754,457.45 3.93%
    东方公司 2,054,927.26 38.20% 3,989,345.56 12.71%
    苏州公司 0.00 0.00% 9,600,800.46 12.09%
    购买塑钢窗、铝
    合金门窗等
    仙林公司 22,519,351.74 28.37% 10,960,890.16 8.42%
    无锡公司 7,172,133.83 7.82% 3,005,040.08 4.52%
    合计 31,787,834.83 33,310,533.71南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    95
    注释八、关联方关系及其交易(续)
    2、关联交易(续)
    ② 本期本公司及子公司以市价向南京住宅产业展销产品中心购买建筑材料,各期交易金额及占年度
    购货比例如下:
    2008年度 2007年度
    项 目 采购方
    金 额 占各公司年度 购
    货比例 金 额 占各公司年度 购
    货比例
    本公司 7,018,130.64 5.56% 7,507,684.67 5.13%
    东方公司 69,617.65 2.12% 96,109.44 0.31%
    苏州公司 2,025,037.88 1.79% 1,833,360.00 2.31%
    无锡公司 2,066,265.00 2.25% 244,039.00 0.37%
    购买建筑材料等
    仙林公司 3,274,905.64 7.80% 1,900,370.02 1.46%
    合计 14,453,956.81 11,581,563.13
    (2)提供劳务
    ① 本期物业公司为南京栖霞建设集团公司及下属子公司的办公楼及开发的小区提供物业管理服务及
    其他服务,按市价收取物业管理等费用,明细如下:
    2008年度 2007年度
    关联公司名称
    金 额 占年度物业管
    理费收入比例 金 额 占年度物业管
    理费收入比例
    南京栖霞建设集团有限公司 199,225.73 0.54% 167,940.63 0.55%
    南京兴隆房地产开发有限公司 378,529.79 1.02% 210,295.96 0.68%
    南京金港房地产开发有限公司 57,326.72 0.15% 65,946.43 0.21%
    南京栖霞建设集团物资供销有限公司 95,913.07 0.26% 91,927.31 0.30%
    南京东方建设监理有限公司 107,802.13 0.29% 76,924.62 0.25%
    南京星叶广告有限公司 8,978.83 0.02% 12,471.98 0.04%
    南京星叶中心会所有限公司 404,963.46 1.09% 403,668.77 1.31%
    合 计 1,252,739.73 3.37% 1,029,175.70 3.34%
    ② 南京东方建设监理有限公司为本公司及子公司提供工程监理及编标服务,本期本公司及子公司共支
    付工程监理及编标服务费合计10,295,328.23元,其中:本公司支付5,417,800.00元,仙林公司支付
    4,036,604.23元,东方公司支付 840,924.00元。
    ③南京星叶房地产营销有限公司与本公司及子公司签订商品房营销委托服务协议,按商品房销售总额
    的0.2%-1.5%支付委托服务费,本期本公司及子公司共支付商品房营销委托服务费用4,500,000元,其中:
    本公司支付1,000,000元,仙林公司支付2,500,000元,东方公司支付1,000,000元。
    ④南京栖霞建设集团建筑设计有限公司本期为本公司提供建筑设计服务,本公司本期支付设计费
    180,000元。
    (3)租赁
    ①本公司租赁南京兴隆房地产开发有限公司兴隆大厦二十二层部分房屋,面积472.23平方米,按市价
    每平方米360元/年,本期支付租金170,004元,租赁期为2008年1月1日至2008年12月31日。
    ②本公司将兴隆大厦十九层部分房屋租赁南京兴隆房地产开发有限公司,面积为137.2平方米,月租金
    为4116元/月,租赁期为2006年1月1日至2009年12月31日,本期一次性收取租金123,480元。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年
    年度报告
    96
    注释八、关联方关系及其交易(续)
    2、关联交易(续)
    ③物业公司租赁南京兴隆房地产开发有限公司兴隆大厦七层部分房屋,面积588.38平方米,月租金为
    17,651元/月,本期支付租金211,812元,租赁期为2008年1月1日至2008年12月31日。
    (4)提供借款、委托贷款和担保事项
    ① 为本公司的控股股东栖霞集团公司提供担保:
    a. 2006年8月23日召开的本公司2006年第三次临时股东大会审议通过了与栖霞集团公司提供互担保
    的决议,决议规定:本公司拟在未来的两年内,为栖霞集团公司提供担保,担保金额不高于该公司为
    本公司(含子公司)提供的担保金额,并且不高于2亿元人民币。
    b.2008年7月30日召开的本公司2008年第二次临时股东大会,会议审议通过了与栖霞集团公司提供
    互担保的决议,决议规定:本公司拟在未来的两年内,为栖霞集团公司提供担保,担保金额不高于该
    公司为本公司(含子公司)提供的担保金额,并且不高于7亿元人民币。
    c.2008年9月9日召开的本公司2008年第四次临时股东大会审议通过了增加与集团公司互担保额度
    的议案,决议规定:根据双方实际经营需要,本公司为集团公司提供的担保额度拟提高为不高于10亿
    元人民币,同时不高于该公司为本公司(含控股子公司)提供的担保金额。
    截止2008年12月31日,本公司为栖霞集团公司提供担保的累计借款余额为82,000万元,具体情况
    如下:
    贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
    建设银行南京中山支行 2006.11.08-2008.02.28 30,000,000 贷款已归还
    建设银行南京中山支行 2008.02.29-2010.02.28 30,000,000 贷款已归还
    建设银行南京中山支行 2008.11.28-2010.11.27 50,000,000
    建设银行南京中山支行 2008.11.28-2010.11.27 40,000,000
    建设银行南京中山支行 2008.11.28-2010.11.27 40,000,000
    建设银行南京中山支行 2008.11.28-2010.11.27 40,000,000
    中信银行南京分行 2007.07.31-2008.07.31 10,000,000 贷款已归还
    中信银行南京分行 2008.07.31-2009.07.31 10,000,000
    中信银行南京分行 2007.10.24-2008.10.24 10,000,000 贷款已归还
    中信银行南京分行 2008.10.24-2009.10.24 10,000,000
    南京银行 2007.01.19-2009.01.19 36,000,000
    南京银行 2007.04.29-2009.04.28 50,000,000
    南京银行 2007.10.26-2009.10.26 14,000,000
    南京银行 2008.10.29-2010.10.28 100,000,000
    交通银行南京分行 2007.11.27-2009.05.20 50,000,000
    交通银行南京分行 2007.11.27-2009.05.27 50,000,000
    交通银行南京分行 2007.12.19-2009.06.18 50,000,000
    交通银行南京分行 2007.12.20-2009.06.10 50,000,000
    南京市区农村信用合作联社马群信用社 2007.12.20-2008.12.19 20,000,000 贷款已归还
    南京市区农村信用合作联社马群信用社 2007.11.19-2008.11.18 8,000,000 贷款已归还
    深圳发展银行南京市城北支行 2008.01.18-2009.01.17 50,000,000
    招行城西支行 2008.02.19-2009.02.18 30,000,000
    宁波银行南京分行 2008.09.28-2009.09.27 30,000,000
    宁波银行南京分行 2008.09.28-2010.02.27 70,000,000
    工商银行城东支行 2008.12.31-2011.12.31 50,000,000南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    97
    注释八、关联方关系及其交易(续)
    2、关联交易(续)
    ② 本公司以及子公司接受下列关联方提供的委托贷款或担保以及反担保:
    借款单位 贷款单位 贷款期限 贷款金额
    提供担保
    关联方名称 备注
    东方公司
    招商银行南京城西支行 2007.03.20-2008.03.19 40,000,000 本公司 栖霞集团公司提供反担
    保,本期已归还
    工商银行南京城东支行 2007.06.07-2009.06.05 90,000,000 本公司 栖霞集团公司提供反担
    保
    南京栖霞建设物资供销有
    限公司委托兴业银行北京
    东路支行
    2008.04.10-2009.04.09 15,000,000 --
    本期已归还,东方公司本
    期支付委托贷款利息
    373,500元
    无锡栖霞
    国联信托公司 2008.01.16-2008.12.31 60,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    建设银行无锡崇宁支行 2006.03.31-2008.03.30 50,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    建设银行无锡崇宁支行 2006.06.14-2008.06.13 50,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    建设银行无锡崇宁支行 2006.10.18-2008.10.17 10,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    建设银行无锡崇宁支行 2006.11.29-2008.10.17 5,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    建设银行无锡崇宁支行 2007.01.30-2008.10.17 15,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    建设银行无锡中山支行 2007.08.20-2009.08.19 80,000,000 栖霞集团公司
    建设银行无锡崇宁支行 2007.08.20-2009.08.19 90,000,000 栖霞集团公司
    工商银行无锡北塘支行 2006.09.18-2008.09.17 10,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    工商银行无锡北塘支行 2006.09.26-2008.09.17 20,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    工商银行无锡北塘支行 2006.10.24-2008.09.18 20,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    工商银行无锡北塘支行 2007.01.04-2008.08.18 35,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    中国农业银行滨湖支行 2007.03.22-2008.05.14 40,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    中国农业银行滨湖支行 2007.06.05-2008.05.14 50,000,000 栖霞集团公司 本期已归还
    国联信托投资有限公司 2008.12.15-2009.12.14 58,000,000 栖霞集团公司
    江苏省国际信托有限公司 2008.07.02-2009.07.01 200,000,000 本公司 栖霞集团公司提供反
    担保
    仙林公司
    工商银行南京城东支行 2006.08.04-2008.08.01 50,000,000 本公司 本期已归还
    工商银行南京城东支行 2006.11.14-2008.08.01 50,000,000 本公司 本期已归还
    工商银行南京城东支行 2007.01.10-2009.01.09 50,000,000 本公司 由栖霞集团公司提供
    反担保
    工商银行南京城东支行 2007.05.29-2009.01.09 50,000,000 本公司 由栖霞集团公司提供
    反担保
    工商银行南京城东支行 2006.11.24-2008.08.01 49,000,000 新港高科公司 本期已归还
    农业银行南京城东支行 2006.12.05-2008.11.04 50,000,000 本期已归还
    农业银行南京城东支行 2006.12.05-2008.12.04 50,000,000 本期已归还
    农业银行南京城东支行 2006.12.05-2009.02.10 50,000,000
    农业银行南京城东支行 2006.12.05-2009.03.20 50,000,000
    其中5,100万元贷款由本公司提供担
    保,同时栖霞集团公司提供反担保,另
    4,900万元由新港高科公司提供担保。
    苏州公司
    工商银行苏州工业园支行 2007.02.08-2010.01.30 40,000,000
    工商银行苏州工业园支行 2007.02.15-2010.01.30 100,000,000
    该贷款以国有土地使用权抵押,本公司
    提供担保,同时栖霞集团公司提供反担
    保。
    交通银行苏州分行 2007.06.29-2009.05.30 60,000,000 栖霞集团公司
    交通银行苏州分行 2007.07.30-2009.05.30 140,000,000 栖霞集团公司南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    98
    注释八、关联方关系及其交易(续)
    3、关联方往来余款
    项目 关联方单位 2008.12.31 2007.12.31
    预付账款 南京栖霞建设集团物资供销有限公司27,808,315.10 12,690,399.46
    预付账款 南京住宅产业产品展销中心 1,559,435.00 0.00
    应付账款 南京栖霞建设集团物资供销有限公司0.00 24,119.68
    应付账款 南京住宅产业产品展销中心 193,442.50 0.00
    注释九、承诺事项
    1、已签订的正在或准备履行的大额合同及财务影响
    截止2008年12月31日,本公司及子公司已签订的土地受让合同等项目,未支付合同金额具体如下:
    (单位万元)
    项 目 合同总金额
    土地面积 (平
    方米)
    已付金额 未付金额
    1、无锡锡山公司
    锡国土2007 -37地块 173,000 616,300 86,500 86,500
    土地受让合同 173,000 86,500 86,500
    2、无锡公司
    锡国土2007 -33地块(宝通) 8,980.78 23,854.60 5,000 3,980.78
    拆迁安置补偿费 8,980.78 5,000 3,980.78
    3、本公司
    宁国土2007G84地块(仙林) 111,000 104,684.30 77,700 33,300
    土地受让合同 111,000 77,700 33,300
    合 计 292,980.78 169,200 123,780.78
    2、抵押资产情况
    (1)苏州公司以拥有的下述国有土地使用权作为以下银行贷款的抵押物:
    a、苏州公司以拥有的苏州工业园区内苏工园国用(2007)字第01046号地块国有土地使用权
    27,343.68㎡以及地上在建工程作为以下银行贷款的抵押物:
    贷款单位 2008.12.31 抵押期限
    中国工商银行苏州工业园区支行 40,000,000.00 2007.02.08-2010.01.30
    中国工商银行苏州工业园区支行 100,000,000.00 2007.02.15-2010.01.30
    b、苏州公司以拥有的苏州工业园区内苏工园国用(2003)字第069号地块国有土地使用权45,689.19
    ㎡以及地上在建工程,作为以下银行贷款的抵押物:
    贷款单位 2008.12.31 抵押期限
    中国工商银行苏州工业园区支行 80,000,000.00 2008.11.25-2010.11.02南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    99
    注释九、承诺事项(续)
    2、抵押资产情况(续)
    (2)无锡公司以拥有的下述国有土地使用权作为以下银行贷款的抵押物:
    a、无锡公司以拥有的锡滨国用(2005)字第021号地块国有土地使用权,地块面积为48,595.30㎡,
    抵押财产价值31,010.38万元,作为以下银行贷款的抵押物:
    贷款单位 2008.12.31 抵押期限
    中国银行无锡分行 50,000,000.00 2007.03.22-2010.03.21
    中国银行无锡分行 50,000,000.00 2007.04.18-2009.03.21
    b、无锡公司以拥有的锡滨国用(2007)第167号地块国有土地使用权,地块面积 92292.60㎡,作
    为以下银行贷款的抵押物:
    贷款单位 2008.12.31 抵押期限
    中国建设银行无锡崇宁支行 30,000,000.00 2008.10.13-2010.10.12
    中国建设银行无锡崇宁支行 20,000,000.00 2008.11.27-2010.10.12
    中国建设银行无锡崇宁支行 40,000,000.00 2008.10.13-2010.10.12
    (3)仙林公司以位于仙林大学城的东方天郡在建工程作为以下银行贷款的抵押物:
    贷款单位 2008.12.31 抵押期限
    交通银行中央门支行 108,000,000.00 2008.12.22-2010.06.04
    3、截止2008年12月31日,除上述事项外,本公司无需说明的其他重大承诺事项。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    100
    注释十、或有事项
    1、本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保,该住房抵押贷款保证
    责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截至2008年12月31日,本公司及子公司提供担
    保的按揭贷款总额为47,501万元。
    2、本公司为子公司及控股股东的贷款提供担保,具体如下:
    借款单位 贷款单位 贷款期限 贷款金额
    提供担保
    关联方名称 备注
    东方公司
    工商银行南京城东支行 2007.12.07-2009.06.05 90,000,000 本公司 栖霞集团公司提
    供反担保
    仙林公司
    工商银行南京城东支行 2007.01.10-2009.01.09 50,000,000 本公司
    工商银行南京城东支行 2007.05.29-2009.01.09 50,000,000 本公司
    由栖霞集团公
    司提供反担保
    农业银行南京城东支行 2006.12.05-2009.02.10 50,000,000
    农业银行南京城东支行 2006.12.05-2009.03.20 50,000,000
    其中5,100万元贷款由本公司提
    供担保,同时栖霞集团公司提供
    反担保,另4,900万元由新港高
    科公司提供担保。
    苏州公司
    工商银行苏州工业园支行 2007.02.08-2010.01.30 40,000,000
    工商银行苏州工业园支行 2007.02.15-2010.01.30 100,000,000
    该贷款以国有土地使用权抵押,
    本公司提供担保,同时栖霞集团
    公司提供反担保。
    无锡公司
    江苏省国际信托有限公司 2008.07.02-2009.07.01 200,000,000 本公司 由栖霞集团公
    司提供反担保
    栖霞集团公司
    建设银行南京中山支行 2008.11.28-2010.11.27 50,000,000 本公司
    建设银行南京中山支行 2008.11.28-2010.11.27 40,000,000 本公司
    建设银行南京中山支行 2008.11.28-2010.11.27 40,000,000 本公司
    建设银行南京中山支行 2008.11.28-2010.11.27 40,000,000 本公司
    中信银行南京分行 2008.07.31-2009.07.31 10,000,000 本公司
    中信银行南京分行 2008.10.24-2009.10.24 10,000,000 本公司
    南京银行 2007.01.19-2009.01.19 36,000,000 本公司
    南京银行 2007.04.29-2009.04.28 50,000,000 本公司
    南京银行 2007.10.26-2009.10.26 14,000,000 本公司
    南京银行 2008.10.29-2010.10.28 100,000,000 本公司
    交通银行南京分行 2007.11.27-2009.05.20 50,000,000 本公司
    交通银行南京分行 2007.11.27-2009.05.27 50,000,000 本公司
    交通银行南京分行 2007.12.19-2009.06.18 50,000,000 本公司
    交通银行南京分行 2007.12.20-2009.06.10 50,000,000 本公司
    深圳发展银行南京市城北支行 2008.01.18-2009.01.17 50,000,000 本公司
    招行城西支行 2008.02.19-2009.02.18 30,000,000 本公司
    宁波银行南京分行 2008.09.28-2009.09.27 30,000,000 本公司
    宁波银行南京分行 2008.09.28-2010.02.27 70,000,000 本公司
    工商银行城东支行 2008.12.31-2011.12.31 50,000,000 本公司
    3、截止2008年12月31日,除上述事项外本公司无需说明的其他重大或有事项。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    101
    注释十一、资产负债表日后事项
    1、本年度利润分配预案:
    根据本公司2009年4月26日召开的第四届董事会第二次会议决议,本公司2008年度实现净利润
    101,038,881.30元,提取10%法定盈余公积金10,103,888.13元,加上年初未分配利润332,965,324.79
    元,扣除本期派发现金股利为222,750,000.00元,年末实际可供股东分配的净利润为201,150,317.96
    元。决定以2008年年末股份总数105,000万股为基数,向全体股东每10股派发现金红利1元(含税),
    共计应派发现金股利为105,000,000.00元。
    2、截止2008年12月31日,除上述事项外本公司无其他需说明的资产负债表日后非调整事项。
    注释十二、其他重要事项
    截止2008年12月31日,本公司无需说明的其他重要事项。
    注释十三、补充资料
    1、归属于普通股股东的非经常性损益(收益+、损失-)
    项 目 2008年度 2007年度
    1、非流动性资产处置损益(包括已计提资产
    减值损失准备冲回的部分) 5,408.39 0.00
    2、计入当期损益的政府补助 3,480,029.00 0.00
    3、处置交易性金融资产取得的投资收益 1,033,241.94 0.00
    4、除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,894,096.56 -102,417.75
    非经常性损益小计 2,624,582.77 -102,417.75
    减:少数股东损益的影响数 -1,597,908.02 70,840.05
    减:企业所得税的影响数 -429,691.78 10,420.64
    非经常性损益合计 596,982.97 -21,157.06
    2、净资产收益率及每股收益
    净资产收益率 每股收益
    报告期利润
    全面摊薄 加权平均 基本每股收益 稀释每股收益
    归属于公司普通股2008年度 7.25% 9.35% 0.1917 0.1917
    股东的净利润 2007年度 21.09% 22.81% 0.4241 0.4241
    扣除非经常性损益2008年度 7.23% 9.32% 0.1911 0.1911
    后归属于公司普通
    股股东的净利润 2007年度 21.09% 22.81% 0.4241 0.4241南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    102
    注释十三、补充资料(续)
    2、净资产收益率及每股收益(续)
    计算过程:
    ① 全面摊薄净资产收益率 = P ÷ E
    其中,P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利
    润;E为归属于公司普通股股东的期末净资产。“归属于公司普通股股东的净利润”不包括少数股东损益
    金额;“扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润”以扣除少数股东损益后的合并净利润为
    基础,扣除母公司非经常性损益(考虑所得税影响)、各子公司非经常性损益(考虑所得税影响)中
    母公司普通股股东所占份额;“归属于公司普通股股东的期末净资产”不包括少数股东权益金额。
    ②加权平均净资产收益率 = P /(E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0)
    其中:P分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
    东的净利润;NP为归属于公司普通股股东的净利润;E0为归属于公司普通股股东的期初净资产;Ei
    为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产;Ej为报告期回购或现金分红
    等减少的、归属于公司普通股股东的净资产;M0为报告期月份数;Mi为新增净资产下一月份起至报告
    期期末的月份数;Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数;Ek为因其他交易或事项引起的
    净资产增减变动;Mk为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。
    ③ 基本每股收益=P÷S
    S= S0+S1+Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk
    其中:P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润;S
    为发行在外的普通股加权平均数;S0为期初股份总数;S1为报告期因公积金转增股本或股票股利分配
    等增加股份数;Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数;Sj为报告期因回购等减少股份数;Sk
    为报告期缩股数;M0报告期月份数;Mi为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数;Mj为减少股份
    下一月份起至报告期期末的月份数。
    ④ 稀释每股收益(EPS)= [P+(已确认为费用的稀释性潜在普通股利息-转换费用)×(1-所得税
    率)]/(S0+S1+Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0—Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平
    均数)
    其中,P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利
    润。公司在计算稀释每股收益时,应考虑所有稀释性潜在普通股的影响,直至稀释每股收益达到最小。
    注释十四、财务报表的批准报出
    本财务报表业经公司全体董事于2009年4月26日批准报出。南京栖霞建设股份有限公司 2008 年年度报告
    103
    十二、备查文件目录
    1、公司董事长、总会计师和财务部负责人签名的会计报表;
    2、南京永华会计师事务所有限公司审计报告原件;
    3、报告期内在《中国证券报》和《上海证券报》上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。
    董事长:陈兴汉
    南京栖霞建设股份有限公司
    2009 年4 月27 日1
    南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年度内部控制自我评估报告
    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
    漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
    建立健全并有效实施内部控制是本公司董事会及管理层的责任。本公司内
    部控制的目标是:合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关
    信息真实完整,提高经营效率和效果,促进企业实现发展战略。
    内部控制存在固有局限性,故仅能对达到上述目标提供合理保证;而且,
    内部控制的有效性亦可能随公司内、外部环境及经营情况的改变而改变。本公司
    内部控制设有检查监督机制,内控缺陷一经识别,本公司将立即采取整改措施。
    本公司建立和实施内部控制制度时,考虑了财政部《企业内部控制基本规
    范》规定的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等五项要素。
    现将公司2008 年内部控制体系建设以及内控执行情况报告如下:
    一、内部环境
    1、公司治理
    公司自上市以来,一直高度重视公司治理结构的建立和完善。目前公司已
    经按照《公司法》、《证券法》等法律、法规以及中国证监会和证券交易所的规章、
    制度,结合公司实际情况,建立起了符合现代企业制度要求的完善的法人治理结
    构。
    公司制定了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监
    事会议事规则》、《董事会下设委员会议事规则》、《独立董事制度》、《重大投融资
    决策规则》、《总裁工作细则》、《董事会秘书工作细则》等一系列公司治理制度。
    股东大会、董事会、监事会与经理层按照制度规定认真行使法定职权,科学决策,
    各机构之间权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作。公司董事会下设审计委
    员会、投资决策委员会、提名和薪酬委员会、投资者关系委员会,除投资者关系
    委员会外均由独立董事担任主席。公司独立董事都是国内经济、财务、管理方面
    的知名专家和学者。公司全体董事工作各有侧重,专业水平较高,董事会的决策
    作用得到了很好的发挥。此外,公司以管理层为主的核心员工均持有控股股东的2
    股权,从而形成了间接的股权激励,有利于公司执行力的提高和内部有效监督。
    由于在公司治理方面的出色成绩,公司于2008 年首批入选了上证公司治理
    指数。
    2、机构设置
    公司董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员
    会,审计委员会负责审查企业内部控制,监督内部控制的有效实施和内部控制自
    我评价情况,协调内部控制审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施
    内部控制进行监督。经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
    公司设有审计法务部,审计法务部直接向董事会审计委员会汇报工作,保
    证了审计法务部机构设置、人员配备和工作的独立性。公司审计法务部负责具体
    组织协调内部控制的建立、实施及日常管理工作。通过编制公司内控管理制度,
    并按制度规定组织各业务部门、各子公司进行自评和检查监督,推进内控体系的
    建立健全。
    公司技术质量部负责协调公司业务管理体系的建立、实施及日常管理工作。
    目前,公司已经建立了一套管理手册,包含5 大管理体系(业务管理体系、供方
    管理体系、精装修管理体系、成本管理体系、信息管理体系)。
    3、人力资源
    公司视人力资源为企业发展的第一资源。长期以来,公司一直实施稳健的
    人力资源政策,注重人力资源的引进、培养、开发以及有效利用,为顺利实现公
    司中长期发展目标提供持续稳定的人力资源保障。
    公司建立和完善了岗位胜任力模型,科学制定各岗位职位说明书,明确各
    岗位的任职条件、职责和权限,并依据胜任力模型选拔、聘用、培训、培养员工,
    不断提升员工队伍素质。
    为了吸引和留住人才,用好人才,公司结合员工个人职业发展愿望,科学规
    划和实施员工职业生涯发展计划,提高了员工工作积极性和创造性,切实实践了
    “人尽其才,才尽其用”的用人理念。
    公司以员工岗位为主导,辅以学历、职称、本企业工作年限等要素,科学设
    计并实施了薪酬激励和绩效考核体系,使员工收入与岗位和绩效挂钩,真正实现
    同岗同酬,易岗易薪,干好干坏不一样,干多干少不一样,大大增强了薪酬激励
    和绩效考核的效力。3
    4、企业文化
    公司高度重视企业文化建设。“立广厦于天地、奉爱心于人间”的经营理
    念、“诚信、专业、创新、完美”的企业宗旨、“星叶品牌:给您一个温馨舒适的
    家”、“员工随企业成长、建筑与时代同步”的企业口号,不仅得到了公司员工的
    高度认同,也受到了社会各界的一致肯定。公司的客户对公司品牌认同度很高,
    给公司的产品带来了较高的附加值。
    二、风险评估
    为促进公司持续、健康、稳定发展,实现经营目标,公司根据设定的控制
    目标,结合不同发展阶段和业务拓展情况,全面系统持续地收集相关信息,结合
    实际情况,及时进行风险评估,动态进行风险识别和风险分析,及时调整风险应
    对策略。
    在内控体系建立健全过程中,公司坚持重要性原则,在风险评估的基础上
    梳理重大业务流程及确定重点业务单位(如市场定位、规划设计、施工、物业管
    理等),设计关键控制活动,并对其执行情况进行持续评价及跟踪。
    三、重点业务活动控制
    1、营销
    公司已经制定了包括《市场推广与营销控制程序》、《商品房销售管理办法》、
    《营销人员行为规范》、《投诉处置控制程序》、《顾客满意度控制程序》等一系列
    的销售管理制度,遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则,使用明
    源销售系统平台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务进行控制和记录。
    实际业务控制中,所有业务操作均需履行公司设定的审批流程,其中重大和关键
    业务操作必须在得到公司管理层的审批后方加以实施。同时制度体系中也设计了
    复核、检查监督机制,完善对业务操作的管理和控制。
    2、成本
    公司制定了《栖霞建设成本管理体系》,其中包括投资估算、目标成本、合
    同签订、合同执行、付款管理、动态成本等十个子控制程序;包括成本核算导则、
    合同签订要求、金蝶K/3 系统操作等五个作业指导书在内的成本管理制度,使用
    金蝶K/3 成本管理软件,对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记
    录。4
    公司项目确定后,成本管理部编制项目目标成本(即成本计划),经公司管
    理层审批确认后执行,同时录入成本管理系统。项目开发过程中,已发生成本由
    专人负责及时录入成本软件,同时成本管理部门定期对待发生成本做出预测,并
    在必要时进行调整,从而对项目成本形成动态跟踪管理。
    金蝶K/3 成本管理软件的应用,一是有效地解决了历史成本数据的积累问
    题,能为新项目投资、在建项目材料设备采购、已完工项目后评估提供参考。二
    是建立了标准化的管理程序,进一步规范了合同管理,合同签订、审批流转、付
    款审批等过程的严谨,有效地控制了合同与设计变更,避免管理漏洞,提高了管
    理效率,也使目标成本制定、动态成本反馈及时、合理、可靠。三是采用远程登
    陆技术,无论在任何地方,通过浏览器,可实时远程查询、录入各种信息资料,
    做到了工程、材料、设计、财务等部门的合同信息共享。
    3、采购
    公司已制定了《供方管理体系》,其中包括项目承包服务采购、项目承包供
    方评定管理、不合格工程(检验批)、材料设备采购、材料设备供方评定管理、
    不合格材料设备等六个控制程序;包括设计、勘察、监理、施工、物业等单位招
    标管理办法、物资采购管理办法、材料询价管理规定、合同管理办法等十个作业
    指导书在内的采购管理制度,规范采购业务操作。
    在材料设备采购中推行战略合作、集团大宗采购等采购模式和招投标、竞
    争性谈判等多种采购方式,兼顾采购的效益、效率和规范性,并使用采购管理平
    台提升采购的效率和透明度。通过战略合作,在对关键产品/服务供应商进行全
    面评估的基础上,与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系,以
    达到最优采购绩效;通过集中采购,整合内部需求和外部资源,最大限度发挥采
    购量的优势以实现规模效益;通过招投标方式,严格进行经济标和技术标评审,
    在公平公正、充分竞争的基础上择优选择供应商,保证采购成本和质量的合理性。
    4、资金
    公司已经制定了相关资金管理制度,明确了公司资金管理的要求和控制流
    程,按照公司统一管理、各子公司分别运作的原则,通过总部统一的管理制度对
    资金业务进行计划管理,从而降低资金使用成本并保证资金安全。总部对公司和
    各子公司的融资业务实行统一管理。子公司对外进行融资,须在总部统一安排下,
    经审批后进行。操作过程中,总部通过定期编制年度和分月资金计划和资金调整5
    计划加强资金管理的计划性。
    5、重大投资
    为确保公司经营决策的科学性,降低因决策失误可能带来的风险,公司制
    定了《栖霞建设重大投融资决策规则》,对房地产项目投资、股权投资、风险投
    资、其他资产投资、对外提供担保等重大投资行为的决策权限、决策程序进行了
    详细规定。公司重大投资事项在决策前都由项目经办部门或经办人在充分调查研
    究的基础上,认真进行可行性研究,提出项目建议书、可行性研究报告。对投资
    设立公司、中外合资(作)企业,还必须对合作方的经济实力、履约能力等资信
    情况进行考察,做出综合评价。项目经办部门或经办人经过调查和可行性研究后,
    将可行性研究报告及投标方案等其他有关资料交总裁审查,确认可行后依据权限
    送有权审定的公司机构进一步审查、批准。
    6、对子公司的管理
    为加强公司对对外投资的监控和管理,确保被投资公司规范、有序、健康
    地发展,提高整个集团的整体运作效率和抗风险能力,公司制定了《栖霞建设对
    外投资管理办法》。公司对子公司的管理遵循放权到位、监控到位的原则,既强
    调子公司的独立性,充分发挥下属企业的积极性和创造性,又强调集团的整体性,
    有效地控制和约束子公司的行为。公司根据对子公司的权益比例以及子公司与本
    公司的紧密程度选择不同的管理强度。公司指定证券投资部为对外投资的日常管
    理部门。证券投资部负责对子公司的日常监控、联络与沟通,发现子公司的重大
    风险因素时,及时向公司管理层汇报,并提出相应的解决建议。
    7、关联交易
    为规范公司交易行为,保护公司及股东的合法权益,根据有关法律、法规,
    公司制定了《栖霞建设关联交易决策制度》。公司对关联交易采取公平、公正、
    自愿、诚信以及对公司有利的原则,关联交易定价按照公平市场价格,充分保护
    各方投资者的利益,必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对其进行评价并按规
    定披露。根据《上海证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的相关规定,公
    司明确划分股东大会、董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董
    事认可后方提交董事会审议,披露关联交易时同时披露独立董事的意见。
    8、对外担保
    公司在《栖霞建设公司章程》、《栖霞建设重大投融资决策规则》等制度中6
    明确规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求,对担保业务进行控制。
    除与控股股东互保、为控股子公司担保以外,原则上公司不对外提供担保。公司
    发生担保业务时,均履行必要的内部审批程序,提请公司董事会和股东大会审议
    通过后方予以实施。对外提供的担保在必要时要求被担保方提供反担保,以规避
    由担保可能给公司造成的损失。
    9、募集资金使用
    公司已经制定《栖霞建设募集资金管理办法》,严格按照《公司法》、《证券
    法》、《上市公司证券发行管理办法》等法律法规的相关规定对募集资金进行管理。
    公司对募集资金采取了专户存储、专款专用的原则。公司在使用募集资金进行项
    目投资时,在董事会的授权下严格履行资金申请和审批手续,按照募集资金的使
    用项目统一调度使用。
    10、信息披露
    公司严格遵守信息披露的有关规定,保证公司信息披露内容的真实、准确、
    完整、及时。公司制定了《信息披露管理办法》、《董事会秘书工作细则》、《对外
    投资管理办法》等制度,明确了信息披露的工作管理制度和重要信息的内部报告
    制度。
    四、信息与沟通
    公司已经制定了包括《栖霞建设信息管理制度》、《栖霞建设部门联席会议
    制度》等在内的各项制度,规范公司内经营信息传递秩序。在日常经营过程中,
    建立了定期与不定期的业务与管理月报、专项报告等信息沟通制度,便于全面及
    时了解公司经营信息,并通过各种例会、办公会等方式科学决策,保证公司的有
    效运作。
    针对建设项目管理的特点,公司还应用了美国先进的BUZZSAW 信息门户,
    并建立了《BUZZSAW 信息管理体系》。通过信息化的应用实践,革新传统管理理
    念、方法和手段,一方面能通过互联网实时进行远程查询、录入各种信息资料,
    实现工程参建各方的信息共享,达成项目全生命周期的成本管理,提高项目的运
    作效率和经济效益;另一方面能实现网上协同工作,极大限度地提高管理效率。
    此外,通过建立标准化的信息管理程序,进一步规范了信息上传、查阅、审批等
    过程,能有效地避免管理漏洞,减少设计变更,进一步加强施工与设计的结合,7
    有效地解决设计中的不可施工性问题。
    公司总裁办公室设置了专职人员负责公司财务系统、业务运营系统和办公
    管理系统的规划、开发与维护,持续地运用信息化手段提高管理决策及运营服务。
    在全公司范围内提供信息系统共享服务,还将持续优化信息流程并进行各类信息
    系统的整合。
    在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面,公司已建立起较完整透明
    的沟通渠道,在完善沟通的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户,公司本
    着“星叶品牌:给您一个温馨舒适的家”的价值观和客户理念,设立多条投诉沟
    通渠道,实施首问负责制与客户进行良性互动;对投资者,通过在授权网站和公
    司网站及时公告经营信息、接待投资者来电来访和公开联系方式等,保证投资者
    及时了解公司的经营动态,通过互动加强对公司的理解和信任;对员工,公司下
    发了《员工手册》,明确沟通渠道,保证沟通顺畅有效;对合作伙伴,倡导互利
    互惠的合作关系,通过调查评价、定期沟通等多种渠道,保持良好的合作关系。
    五、内部监督
    公司已经建立起涵盖总部、子公司、项目三个层面的监督检查体系,通过
    日常检查及专项检查或聘请第三方对各业务领域的控制执行情况进行检查和评
    估,保证内控执行质量。同时,公司不断加强内部廉政制度建设。
    审计法务部负责组织开展全公司内控体系建设及执行情况的自评工作,并
    制定实施了《内部控制制度》。该制度包括内部审计、财务报表编制、销售收款
    管理、项目付款、采购付款等控制程序;包括内部审计管理规定、招标投标管理、
    固定资产控制、预决算管理、子公司控制、重大投融资决策、募集资金管理、信
    息披露管理、关联交易管理、信息管理等在内的管理制度。针对重点业务领域实
    施内部审计,对监督过程中发现的内部控制缺陷,及时跟踪整改。
    监事会执行内部反舞弊职能,建立定期对各子公司的巡查机制,并负责归
    口处理实名与匿名投诉事宜,发挥对关键管理人员的监督作用。
    六、内部控制自我评价结论
    本公司董事会对本年度上述所有方面的内部控制进行了自我评估,评估认
    为,自本年度1 月1 日起至本报告期末,公司内部控制体系的设计和执行符合《上
    海证券交易所内部控制指引》和相关监管部门的要求,未发现本公司存在内部控8
    制设计或执行方面的重大缺陷。
    本公司董事会认为,自本年度1 月1 日起至本报告期末止,本公司内部控
    制制度健全、执行有效。但内控建设是长期工作,由于内部控制固有的局限性,
    特别是近年来宏观环境、政策法规持续变化,可能导致原有控制活动不适用或出
    现错误,对此公司将及时进行内部控制体系的补充、完善和优化,以保障公司战
    略和经营目标的实现。
    本报告已于2009 年4 月26 日经公司第四届董事会第二次会议审议通过,
    本公司董事会及其全体成员对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
    责任。
    本公司未聘请会计师事务所对公司本年度的内部控制情况进行核实评价。
    南京栖霞建设股份有限公司董事会
    2009 年4 月28 日1
    南京栖霞建设股份有限公司
    2008 年度企业公民报告
    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
    漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
    前言
    2008 年,是极不寻常的一年。这一年,我国南方雪灾、汶川地震、几代奥
    运梦圆、国际金融海啸肆虐、神七飞天,一个个令人难忘的重大事件接踵而至,
    人们的心情也随之跌宕起伏。怆痛时我们凝聚力量,焦虑中我们坚定信心,喜悦
    后倍感任重道远。
    2008 年,对中国房地产业而言,也是意义非凡的一年。在国内外不利因素
    共同作用下,房地产企业面临的压力显而易见。2008 年,栖霞建设同样面临购
    房者持币观望、销售额减少带来的压力,然而通过多方面努力,栖霞建设保持了
    公司经营的基本稳定,并提升了公司楼盘的优良品率(在南京市市优工程评比中,
    公司项目占据了获奖项目总数的十分之一),实现了毛利率的稳中有升和竣工房
    屋的顺利交付,并且连续14 年在南京市房地产销售额排名中位居榜首。
    与此同时,置身于新的发展阶段,立志成为百年企业和优秀企业公民的栖
    霞建设,也开始以全新的视角,审视行业的变迁,谋划企业的未来。我们认为,
    优秀企业的价值,不仅仅在于其为股东和投资者创造利润,也要为顾客、员工、
    合作伙伴、社会创造了一定财富,实现企业与经济社会可持续发展的协调统一,
    更在于它通过自己的奋斗,为这个社会、这个时代留下一些有益的启示,增益社
    会的精神财富。
    2008 年,公司为股东、员工、政府、债券人、社区及整个社会所创造的价
    值,计算为每股社会贡献值为0.83 元。
    一、对股东的责任
    作为核准制下国内第一家地产上市公司,栖霞建设一直高度重视公司治理
    结构的建立和完善,积极优化与投资者的关系,努力以出色的业绩回报来体现对
    股东的责任。
    规范的公司治理是保证股东利益的基石。公司制定了《董事会下设委员会2
    议事规则》、《独立董事制度》、《重大投融资决策规则》等一系列公司治理制度。
    股东大会、董事会、监事会与经理层按照制度规定认真行使法定职权,科学决策,
    各机构之间权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作。公司董事会下设审计委
    员会、投资决策委员会、提名和薪酬委员会、投资者关系委员会,除投资者关系
    委员会外均由独立董事担任主席。公司独立董事都是国内经济、财务、管理方面
    的知名专家和学者。公司全体董事工作各有侧重,专业水平较高,使董事会的决
    策作用得到了很好的发挥。
    为加强企业内部控制制度建设,强化内部管理,公司已建立了完整、合理、
    有效的内部控制体系。同时,公司在全面预算系统建设、成本管理等方面作了进
    一步完善,努力堵塞管理漏洞,有效提高公司的风险防范能力。近几年来,公司
    通过“企业流程再造”工程,将企业内控、成本控制、信息、全装修房等全部纳
    入ISO9001 贯标体系,并开始ISO14000、18000 贯标,从而使企业真正做到管理
    组织科学化、管理职责明确化、管理过程规范化、管理内容标准化、管理工具软
    件化、管理人才专业化。由于在公司治理方面的出色成绩,栖霞建设于2008 年
    首批入选了上证公司治理指数。
    公司自上市以来,一直高度重视投资者关系工作。公司制定了《投资者关
    系工作制度》、《信息披露管理办法》、《董事会秘书工作细则》、《对外投资管理办
    法》等制度,明确了信息披露以及投资者沟通工作的管理规定和重要信息内部报
    告制度。公司在董事会下设立了投资者关系工作委员会,负责制定投资者关系工
    作的计划和方针,指导和参与重大投资者沟通活动。公司通过设立网站、专门的
    投资者咨询电话和传真、根据投资者要求随时组织项目参观、举行业绩推介会、
    举行重大事项路演等多种方式推进投资者关系工作,取得良好效果。此外,公司
    严格遵守信息披露的有关规定,保证了公司信息披露内容的真实、准确、完整、
    及时,保证了股东对公司的知情权。投资者特别是机构投资者一直对公司保持较
    高认同度,在公司的股东结构中,机构投资者一直占有很高的持股比例。2008
    年7 月在房地产市场和股票市场剧烈波动的不利环境下,公司公开增发1.2 亿股
    A 股获得圆满成功,在发行过程中公司一直以来良好的投资者关系工作起到了重
    要作用。
    自成立以来到2007 年,公司经营业绩一直稳步增长。2008 年因中国房地产
    市场受到国际金融危机和国内经济低迷的严重影响,公司在坚持房价稳定的情况3
    下业绩有所下降,但销售金额和销售面积仍保持南京市同行业第一名和第二名的
    排位。公司良好的业绩给了栖霞建设股东实实在在的回报,公司这些年一直保持
    较高的股息支付率。公司从2002 年上市到2008 年,连续7 年派现,平均股息支
    付率达到了66.93%(根据2009 年4 月26 日召开的公司第四届董事会第二次会
    议决议,公司董事会拟定了2008 年向全体股东每10 股派发现金红利0.80 元的
    分红预案)。栖霞建设给予股东的高回报不仅在同行业上市公司中处于绝对领先
    地位,而且也排在所有沪深两地上市公司前列。正因为如此,栖霞建设入选了上
    证红利指数。
    栖霞建设上市以来的业绩和派现情况
    指标项目 2002 年 2003 年 2004 年2005 年2006 年2007 年 2008 年合计
    派现/股 0.25 0.35 0.50 0.50 0.36 0.55 0.08 2.59
    每股收益 0.30 0.50 0.76 0.71 0.56 0.85 0.19 3.87
    股息支付率 82.78% 69.44% 66.23% 70.62% 64.06% 64.86% 42.10% 66.93%
    二、对员工的责任
    公司长期以来一直注重人性化管理,尊重知识、尊重人才,关爱和重视每
    一位员工。
    公司注重为员工提供稳定的工作环境。2008 年,公司及时与劳动合同到期
    员工协商续订了劳动合同,每月严格按照公司工资支付的规定,准时进行员工业
    绩考核和工资发放工作,继续为员工办理五大基本保险、住房公积金和住房补贴、
    互助互济医疗补充保险,及时续办员工康顺保险、家庭财产保险、以及康健学生、
    幼儿疾病住院医疗保险等,解决了员工的后顾之忧,增强了员工的企业归属感。
    2008 年席卷全球的金融风暴对我国国民经济和房地产行业产生了严重影
    响。在困难面前,栖霞建设提出了“不裁员不降薪,抱团取暖,共御严寒”的应
    对策略。2008 年底,公司制定并实施了与上年持平的年终绩效奖惩方案。同时,
    考虑到物价指数上涨,生活成本不断上升的因素,2008 年春节,公司主动提高
    了离退休老员工的生活补贴待遇,帮助他们过好春节。
    2008 年是劳动合同法、带薪年休假条例等法律法规实施的第一年,公司对
    原来的员工手册进行了修订,调整和新增了与员工权益相关的劳动合同、带薪年
    休假、安全生产卫生、员工关系等内容,修订稿草案经全体员工认真讨论并再次4
    修改后,提交职工代表大会讨论通过,切实保护了员工的切身利益。
    公司多年来一直坚持一年两次职代会制度,积极引导职工代表参与企业管
    理,为企业发展建言献策。在职代会上,管理层做行政工作报告,工会做工会工
    作报告,遇有涉及职工切身利益的重大事项或重要规章制度出台,相关领导还要
    做专项报告,职工代表对报告进行讨论、审议并作出通过或不通过决议。2008
    年,公司还开展了合理化建议活动,广大员工踊跃建言,共提出合理化建议400
    多条,进一步调动了员工参与企业管理的积极性。
    在员工的职业发展方面,公司多年来一直坚持以科学发展观为指导,以人
    为本,科学规划员工的职业生涯,帮助员工实现科学全面的发展。2008 年,公
    司根据员工自身综合条件和对员工发展潜力考察的情况,在与员工个人进行充分
    沟通交流取得共识的基础上,对部分员工原来的职业生涯规划进行了调整,使得
    员工职业生涯规划更适合员工未来发展。根据调整后的员工职业生涯规划,结合
    2008 年干部聘任工作,公司对部分员工进行了轮岗安排,以完善和丰富这部分
    员工相关工作经历,为员工未来职业发展打下坚实基础。
    公司深入开展员工培训工作,帮助员工实现可持续发展。2008 年,公司以
    与东南大学合办的项目管理工程硕士班和项目管理课程进修班为重点,深入开展
    员工教育培训工作,取得了较好成绩。同时,2008 年进修班另有12 人参加工程
    硕士入学考试,其中有9 人通过考试并被录取,至此,栖霞建设第二期工程硕士
    班已有31 名学员通过国家考试。在不久的将来,他们即会成长为企业发展不可
    缺少的中坚力量。2008 年,栖霞建设还充分利用公司博士后科研工作站平台,
    大力培养和锻炼高层次业务骨干人才。2008 年工作站共有两个科研项目被批准
    为省级科研资助项目,公司通过为在站博士后配备科研助手,培养和锻炼企业的
    研发人才。
    公司继续做好健康管理工作,关爱员工身心健康。2008 年,公司继续与南
    京一加健康管理有限公司合作,在员工中广泛开展健康管理工作。健康管理公司
    定期对员工的身心健康指标进行监测,并对监测结果进行风险评估,同时提供专
    业的指导意见和积极的健康建议。经过多年的健康管理,公司员工病假越来越少,
    朝气越来越盛,员工幸福指数越来越高。
    三、对消费者的责任5
    栖霞建设以“立广厦于天地,奉爱心于人间”为经营理念,以“星叶品牌
    ——给您一个温馨舒适的家”为企业口号,用优质的产品和专业的服务,切实履
    行自己对消费者的责任。
    公司依托科技进步,科学管理,不断创新,不仅在项目规划、户型设计、
    园林景观等方面精益求精,更在生活方式上不断提升,使住宅契合国际先进的居
    住理念,真正成为业主们最温馨、最舒适的家园。
    “星叶”住宅的高品质与高性价比,是建立在栖霞建设依靠科技进步,建
    立信息化、国际化产业平台的基础之上的。作为国内首家CIOB 企业(英国皇家
    特许建造企业),栖霞建设不仅拥有自己的研发中心、博士后科研工作站,还与
    申纽丽、欧文斯科宁、奥的斯等一大批国际知名品牌企业建立了长期的战略合作
    伙伴关系,构建了国际化合作平台,并运用巴塞尔项目信息管理门户,全面提升
    项目管理水平,为打造高品质的住宅奠定了坚实基础。公司在各个项目的建设过
    程中,均严格按照ISO9001 标准要求,不断完善施工招投标、材料设备招投标、
    施工图优化设计、现场双签证等制度,积极推广应用新技术、新材料、新工艺和
    新设备,强化管理和成本控制,确保优质的工程质量。迄今为止,公司已建设了
    两个国家小康示范工程、四个国家康居示范工程和一个国家可再生能源应用示范
    工程,有200 多个单项工程被国家、省、市等建设部门评为优质样板工程,住宅
    质量不断提高,住宅科技含量稳步提升,让广大消费者切实感受到“星叶”住宅
    的高品质与高性价比。
    在营销推广上,公司坚持规范服务,阳光操作。坚持执行商品房销售价格
    “一价清”、“一房一价”制度。2008 年持续的国家宏观调控政策以及国际金融
    风暴,导致房地产市场异常低迷,“超低价促销”成了行业内普遍采取的应对措
    施。为了切实保障消费者利益,履行对消费者的责任,栖霞建设没有采取简单的
    降价促销方式,而是从创新产品、创新服务、增加产品附加值等方面来保证企业
    市场份额,促进区域市场健康稳定有序发展,从而维护前期购房业主的利益。
    公司重视客户关系管理,不断提升客户服务水平。公司成立了星会客户俱
    乐部,为客户提供良好的沟通服务平台,并通过星会传播企业文化,让客户充分
    感受栖霞建设的人文情怀,更将企业文化融入社区,向广大业主倡导健康积极的
    生活方式,为构建和谐社区做出贡献。2008 年,星会多次与五星电器、百安居
    等联盟商家联合举办大型建材家装咨询团购活动,为业主提供安居服务;组织策6
    划业主新春联谊会、社区邻里节、游园踏青、自驾游、书画摄影比赛以及无锡业
    主“南京鉴赏行”等活动,丰富广大业主的业余文化生活,且都收到了良好的效
    果;星会的联盟商家也在不断招募中,涵盖了业主衣、食、住、行各个方面,业
    主凭借“星会卡”可在联盟商家享受更优质的服务和更多消费折扣,从而为日常
    生活带来实实在在的便利。
    公司不断提高物业管理服务水平,提升物业附加值。栖霞建设物业公司作
    为国家一级资质物业管理公司,有着完善的管理和服务体系,并全面导入
    ISO9001 管理体系,在其管理的小区中有多个项目荣获“全国物业管理优秀示范
    小区”称号。
    公司追求完美,不断创新,使“星叶”品牌深入人心,赢得了市场的肯定
    和消费者认可。据南京市房产管理局网尚调研机构的一份调研报告显示,78.5
    %的普通受众和82.5%潜在购房者认为栖霞建设信誉度非常高和比较高,80%
    的普通受众和85%的潜在购房者对栖霞建设楼盘品质评价很高。
    四、对合作伙伴的责任
    房地产行业是一个产品集成行业,这既决定着建筑部品和产业链上下游服
    务质量直接影响到产品品质,又标志着合作伙伴也是企业塑造品牌的重要组成部
    分之一、企业品牌传播者之一。因此,公司积极推行了包括品牌设计商、品牌建
    筑商、品牌供应商、品牌监理商、品牌推广商、品牌物业管理商等在内的品牌战
    略联盟。
    多年来公司积极倡导合作伙伴随企业共成长的发展理念,视合作伙伴为客
    户,努力构建相互尊重、诚实守信、双方共赢的良好合作关系。公司尊重并维护
    合作伙伴的合法权益,从不利用市场波动恶意压价。严格按合同办事,从不拖欠
    供应商款项。公司各部门人员严守规章制度,公正廉洁平等地处理合作关系。这
    样他们才能将最好的产品和服务贡献给栖霞建设。如中储股份南京公司自栖霞建
    设1999 年成立以来,就与公司携手合作,共同走过了十年风风雨雨,现在,他
    们与栖霞建设已经从合作伙伴,上升到一荣俱荣、共谋发展的战略伙伴高度。特
    别是在栖霞建设可持续发展的经营理念和社会公民责任的带动下,中储股份南京
    公司不仅在生产节能、环保和关爱员工方面取得长足进步,而且坚定了争创优秀
    企业公民的决心。7
    五、对政府的责任
    公司准确理解中央和省、市各级政府的方针政策,积极响应政府的各项号
    召,从企业实际出发,自觉履行企业对政府的责任,表现出了良好的政治素质。
    公司一贯恪守“诚信、专业、创新、完美”的经营宗旨,规范运作,依法
    纳税,创新产品,做和谐社会的构建者。在经济出现较大波动、房市总体遇冷的
    情况下,公司一如既往,不裁员,不降薪,不拖欠工程款和材料款,按时交付各
    类房源,赢得了政府主管部门和社会各界一致好评。在2007 年地税纳税额位居
    南京市全行业第三名的基础上,2008 年企业纳税额又增加了20%。公司再次被评
    为“全国守合同重信用企业”、“中国房地产诚信企业”、“江苏省文明标兵单位”、
    “江苏省服务业名牌企业”、“南京市有功单位”、江苏省和南京市“重合同守信
    用企业”、南京市“A 级纳税人”。公司董事长陈兴汉同志也被评为“江苏省优秀
    创业企业家”和“南京市企业改革开放30 周年杰出贡献企业家”。
    公司积极响应国家建立多层次住房保障体系的号召,关注低收入群体,在
    建设高性价比商品房的同时,不断尝试和探索保障房建设模式。为在确保业主居
    住品质的同时,降低保障房项目全生命周期的使用成本,公司积极创新经济适用
    房建设理念,探索“自助式”物业管理模式,提供有限总价下“四节一环保”解
    决方案,并为之付出了艰苦努力。由于采用了新的规划设计理念和物业管理模式,
    集成应用了太阳能光伏电系统、雨污水收集回用系统、垃圾生化处理系统等节能
    节水环保技术,小区不仅实现了“三废”不出门,而且每年户均可节约水、电、
    气及物业管理费用一千两百元以上,减轻了保障房业主的经济负担。与此同时,
    公司在保障房小区中配建了一定比例的商业门面房,为失地农民和下岗职工提供
    了新的就业机会。而控股子公司南京栖霞建设物业有限公司也优先录用下岗再就
    业人员,主动为政府排忧。
    公司积极拥护和严格执行国家、省、市颁布的行业政策,在实现自身持续
    发展的同时,积极为促进房市健康发展和保持地方经济平稳增长贡献力量。2008
    年,公司吸引了包括法国申纽利、日本三井等许多外资企业前来参观、考察,表
    达投资合作的意愿。与此同时,作为官方合作伙伴,公司不仅全程参与了第四届
    世界城市论坛的组织策划工作,还与建设部住宅产业化促进中心、江苏省建设厅
    联合主办了“推进住宅产业现代化,建设节能省地环保住宅”特别论坛。为表彰
    公司在项目建设、城市发展以及本次论坛举办过程中的贡献,联合国人居署还向8
    公司颁发了“城市可持续发展特别贡献奖”。
    六、对资源和环境的责任
    “省地、节能、节水、节材、环保”是我国的基本国策之一。作为以住宅
    区为主业务的开发商,栖霞建设坚持科技创新,大力推动包括太阳能利用在内的
    有限总价下的节能、节水、节材、节地实用技术和新科技成果的应用,倡导用低
    投入、高产出的方式来实现建筑节能和居住环境改善的目标。
    公司将节能环保意识渗透到产品开发全过程。首先是从项目前期开发研究
    入手,系统体现“四节一环保”理念。公司积极围绕产品定位、总体规划、套型
    优化、立面创新、景观环境设计、室内设计、项目策划、新材料、新工艺、新技
    术、新设备以及住宅产业化等方面下功夫,不断创新,不断提升产品品质。其次
    是在建筑设计中,积极贯彻“以人为本”的设计理念,在满足居住功能前提下,
    努力适应人们不断增长的物质和精神需求,即在规划设计中体现产品的均好性、
    差异性和精细化。第三是在施工过程中,积极顺应市场需求,尽可能在保持现有
    的良好生态环境前提下,改善原有的不良生态环境,提倡将先进的环境景观技术
    运用到居住建筑中去,以利于人类的生态文明。同时,通过大量采用新技术、新
    材料、新设备、新工艺和优化设计,提倡简约实用,反对浮华铺张,以较好实现
    产品的高性价比。
    公司在建设了大量品质优良、环境优美的节能省地环保型商品房和经济适
    用房住宅小区基础上,2008 年组织有关技术人员编写了《夏热冬冷地区居住建
    筑四节一环保技术导则》,而且加大了节能环保新技术的推广力度。如通过运用
    外墙外保温技术、倒置式屋面保温隔热技术、门窗节能技术、照明节能技术、非
    晶合金地埋变压器技术、供水节能技术、遮阳节能技术等技术体系,使建筑节能
    达到50%以上。同时,采用与建筑一体化的太阳能热水系统,应用太阳能光伏发
    电路灯、草坪灯、发光标志等,充分利用可再生资源。公司坚持环保优先,在积
    极推行建材设备“环保一票否决制”的同时,在所有具备条件的项目中引进雨水
    收集利用、污水处理回用系统,对小区污水进行集中处理。引进垃圾生化处理系
    统,对小区生活垃圾分类回收和集中生化处理,不仅实现了“三废”不出小区,
    而且变废为宝,真正实现了绿色建筑和生态建筑的有机统一。
    七、对社会公益事业的责任9
    栖霞建设在实践中充分认识到:企业的发展离不开社会的支持,“取之于社
    会、回馈于社会”,目前已成为公司企业文化重要的组成部分。事实上,热衷社
    会公益和慈善事业已成为企业和员工的行为准则。
    2008 年,公司积极参与了各项救灾工作。比如在年初50 年一遇的抗击雪灾
    战斗中,公司各个项目管理部以及物业管理处不仅在第一时间组织人员清扫施工
    现场和小区积雪,还自费租用多台铲车,为周边市政道路义务扫雪。
    2008 年5 月12 日四川汶川大地震发生后,灾情牵动着公司每位员工的心。
    大家想灾区人民所想,急灾区人民所急,在全公司内迅速掀起了“万众一心、众
    志成城、奉献爱心、合力抗灾”的高潮。通过组织“慈善一日捐”、“特殊党费”
    等多种形式进行捐款,以帮助灾区人民早日恢复正常生活,重建美好家园。
    八、对知识产权的责任
    市场经济是法制经济。2008 年6 月《国家知识产权战略纲要》发布后,栖
    霞建设更加重视知识产权法如商标权法等相关法律法规的学习和贯彻,进一步健
    全企业知识产权管理制度。公司以《栖霞建设知识管理体系》的开发和建设为契
    机,积极在企业内部营造创造、尊重和保护知识产权的氛围。
    栖霞建设“星叶”商标自1996 年在国家工商总局注册以来,2002 年被南京
    市工商行政管理局认定为“南京市著名商标”,2004 年被江苏省工商行政管理局
    认定为“江苏省著名商标”。这标志着企业的信用和综合竞争实力上了一个新台
    阶。
    公司依托月牙湖花园、天泓山庄等国家康居示范工程“四节一环保”项目
    建设,认真总结长江中下游夏热冬冷地区居住建筑“四节一环保”技术运用的成
    功经验,围绕节地与空间利用体系、节能与能源利用体系、节水与水资源利用体
    系、节材与材料资源利用体系、环境保护体系,构建了具有企业自身鲜明特色的
    技术标准,并于2008 年6 月正式出版了近40000 字的《夏热冬冷地区居住建筑
    “四节一环保”技术导则》(试行),不仅受到了建设部南京科技创新大会与会专
    家一致好评,而且成为建设部相关行业标准的重要参考。
    公司充分利用博士后科研工作站的平台优势,推动创新,其中《基于知识
    的建设企业管理创新研究》、《我国大型房地产企业住宅产业现代化发展研究》两
    个项目分别入选江苏省人事厅、南京市人事局2008 年度博士后科研项目及资助10
    目录,目前两个项目进展顺利。
    公司在努力打造企业核心竞争力的过程中,不仅强化自身建设,还整合社
    会知识产权资源,推动企业上新台阶。如合法运用明源售楼管理系统、财务管理
    系统、K3 成本管理系统、Buzzsaw 项目信息管理门户、HR 管理系统、OA 管理系
    统等现代化管理手段,随着知识产权密集型产品在企业生产经营过程中的比重不
    断提高,公司运用知识产权参与市场竞争的能力及管理质量和效率也明显提升。
    公司在打造知识产权文化的同时,切实提高尊重和保护他人知识产权的自
    觉性和主动性。公司继续坚持办公软件、音响产品等正版化管理,严格规范知识
    产权合法使用方式和途径。在房地产项目开发过程中,尊重和保护规划设计、勘
    察设计、建筑设计以及施工单位等合作伙伴的知识产权。同时,在企业内部建立
    起完善的监测机制和长效维权机制,盗版、假冒等侵权行为得到杜绝,滥用知识
    产权现象得到有效遏制。在保护自身产权的同时,切实尊重和保护了他人的知识
    产权,赢得了社会方方面面一致好评。
    九、对反腐败和反商业贿赂的责任
    坚持依法治企,倡导高效廉洁,坚决反对腐败,反对商业贿赂,确保企业
    在党纪国法容许的范围内从事生产经营活动,使栖霞建设健康发展,基业长青。
    在南京市各级纪检组织的年度工作目标管理考核中,公司“针对房地产企业特点,
    认真做好党风廉政工作”的成功经验与运作模式,得到了地方政府部门充分肯定。
    公司成立了由陈兴汉董事长任组长,江劲松总裁、监事会主席李云任副组
    长,各部门、各子公司负责人作为成员的治理商业贿赂工作领导小组,下设办公
    室,具体负责各项指导工作。公司坚持落实好党风廉政责任制,党委于年初与各
    党支部书记签订了《党风廉政责任书》。形成了党政一把手负总责、一级抓一级、
    层层抓落实的工作责任制。根据行业特点和企业实际,公司制定了完整的、操作
    性很强的规章制度。主要有《关于加强廉政建设端正行风的有关规定》、《学习
    教育制度》、《反腐倡廉形势分析制度》、《党员领导干部重大事项报告制度》
    等。针对新形势下不正之风的表现形式、特点,以及容易发生腐败问题的主要环
    节、重要时段、重点岗位和人员,公司适时制订预防措施和相关规定,下发到各
    单位执行。公司设有“党风廉政建设举报箱”,对外公布监督电话,自觉接受社
    会各界和公司职工的监督。11
    公司依照《公司法》和《证券法》等法律、法规及现代企业制度要求,不
    断完善法人治理结构,建立了完善的企业管理体系和严密的内部控制体系,保证
    企业科学决策,良性运行。在征地拆迁、项目设计、工程项目招投标、材料设备
    采购、项目预决算、项目验收、装饰装修、证券发行等容易发生腐败现象的诸多
    重要方面,公司特别加强了检查监督,使腐败现象没有可乘之机。
    十、对行业的责任
    公司在不断提高自身综合素质和竞争力的同时,心系行业发展大局,争做
    行业变革进步的“助推器”。
    公司一直把“住宅产业现代化”作为公司发展战略的重要组成部分,为行
    业整体开发水平的提高贡献力量。公司自1999 年起建设国家小康示范工程,2000
    年起建设国家康居示范工程,2006 年起设立全国房地产行业首个博士后科研工
    作站,2007 起建立国家住宅产业化基地。近十年来,在解决质量通病,提升“四
    节一环保”技术集成应用水平,实现管理、产品和服务标准化,构筑优秀供应商
    体系,搭建创新平台等方面,做了大量探索性工作。2008 年5 月,公司在建设
    部住宅产业化促进中心的指导下编制的我国《冬冷夏热地区住宅四节一环保技术
    导则》通过了国家建设部专家评审,标志着公司的产业化工作又取得了新的进展。
    公司在住宅产业化方面取得的成果以及充分运用产业化成果建设的住宅项
    目,得到了政府主管部门和公众一致认可。公司获得联合国改善人居环境迪拜奖、
    科技部建设部国家小康示范工程达标验收全部六项优秀奖、建设部国家康居示范
    工程达标验收全部四项优秀奖、全国优质样板工程等各类荣誉逾百项。2008 年
    一年,赴公司楼盘参观、考察、调研的各级领导、中外来宾、国内同行就达两万
    多人次。公司运用产业化手段提升住宅“四节一环保”水平,建设高品质楼盘的
    许多做法,在全市、全省乃至全国范围内得到推广。
    2003 年以来,公司积极响应国家房地产宏观调控政策,进一步规范企业的
    开发和销售行为,加大保障房项目建设力度,优化产品结构,并充分利用自身在
    行业中的影响力,积极推动行业自律,大力倡导社会责任。公司四次面向全市、
    全省和全国房地产企业发出了加强行业自律,履行社会责任的倡议。在宏观经济
    增速放缓、房市遇冷,“保增长、扩内需”成为国家经济工作重点的2008 年,公
    司不仅通过撰写专题报告,参加建设部、省建设厅、南京市委、南京市房管局组12
    织的房地产座谈会等方式,向主管部门提出促进房地产业健康发展的政策建议,
    而且牵头组织江苏省、南京市20 家知名房地产企业,联合发出《关于请求省委、
    省政府关注当前我省房地产市场严峻形势,尽快出台更大力度政策措施的建议》,
    并得到省委、省政府高度重视,加速了江苏“省十条”和南京市完善楼市调控意
    见的出台。
    附:第三方机构的认定意见
    中国社会工作协会企业公民委员会对《2008 年栖霞建设企业公民报告》进
    行了评审,发表认定意见如下:
    “经过企业公民委员会和《中国企业公民报告》编委会专家考察和评审,
    认为《2008 年栖霞建设企业公民报告》符合《中国优秀企业公民评估评价标准》
    和《中国企业公民报告指南》相关要求。
    委员会认为,栖霞建设自去年编制发布第一份《优秀企业公民报告》以来,
    公司的企业公民建设取得了更为全面的进步。……
    鉴此,委员会决定将《2008 年栖霞建设企业公民报告》列为重点发布的“2008
    年度中国优秀企业公民报告”之一。”
    南京栖霞建设股份有限公司董事会
    2009 年4 月28 日