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2019年09月21日 星期六

桂林旅游(000978)公告正文

桂林旅游:桂林罗山湖旅游发展有限公司拟核实资产价值涉及的桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值资产评估报告

公告日期:2018-01-30

桂林罗山湖旅游发展有限公司拟核实资产价值涉及的

   桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值

                  资产评估报告
             京信评报字(2018)第 021 号




       中京民信(北京)资产评估有限公司

             二○一八年一月二十日
                                                    总          目           录

                                         第一册             资产评估报告

声 明....................................................................................................................................... 1
摘 要....................................................................................................................................... 2
第一章     基本情况 ................................................................................................................. 4
    一、委托人暨被评估单位及其他评估报告使用人概况 ............................................... 4
    二、评估目的 ................................................................................................................... 5
    三、评估对象和评估范围 ............................................................................................... 5
    四、评估价值类型及定义 ............................................................................................... 6
    五、评估基准日 ............................................................................................................... 6
第二章 评估依据 ................................................................................................................... 6
    一、经济行为依据 ........................................................................................................... 6
    二、法律法规依据 ........................................................................................................... 6
    三、评估准则依据 ........................................................................................................... 7
    四、资产权属依据 ........................................................................................................... 8
    五、取价依据 ................................................................................................................... 8
    六、其他依据及参考资料 ............................................................................................... 8
第三章 评估方法 ................................................................................................................... 8
第四章 评估程序实施过程和情况 ..................................................................................... 10
    一、进行前期调查 ......................................................................................................... 10
    二、编制评估计划 ......................................................................................................... 10
    三、进行现场调查 ......................................................................................................... 10
    四、收集整理评估资料 ................................................................................................. 11
    五、展开评定估算 ......................................................................................................... 11
    六、形成评估结论 ......................................................................................................... 11
    七、编制出具评估报告 ................................................................................................. 11
    八、整理归集评估档案 ................................................................................................. 12
第五章 评估假设 ................................................................................................................. 12
    一、本次评估采用的假设 ............................................................................................. 12
    二、评估假设对评估结论的影响 ................................................................................. 13
第六章 评估结论 ................................................................................................................. 13
第七章 特别事项说明 ......................................................................................................... 13
第八章 资产评估报告的使用限制说明 ............................................................................. 14
第九章 评估报告日及其他 ................................................................................................. 15
    资产评估报告附件: ..................................................................................................... 17




                                         第二册             资产评估明细表
桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告




                                        声       明

     一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布

的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

     二、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使

用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人(以下简称其他资产评估报告使用人)

使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

     委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报

告载明的使用范围使用资产评估报告;未按照法律、行政法规规定或者超出使用范围使

用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

     本资产评估机构及资产评估师提示委托人及其他资产评估报告使用人应当正确理

解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估

对象可实现价格的保证。

     三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则, 坚持独

立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

     四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、

盖章或法律允许的其他方式确认;委托人、被评估单位依法对其提供资料的真实性、完

整性、合法性负责。

     五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期

的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

     六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;

已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉

及资产的法律权属资料进行了查验,但不对其法律权属真实性做任何形式的保证。

     七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中

假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假

设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



                桂林罗山湖旅游发展有限公司拟核实资产价值涉及的
                     桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值
                                        资产评估报告
                                   京信评报字(2018)第 021 号

                                            摘   要

                                      重    要    提    示
       以下内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况,合理理解评估结
  论,应当认真阅读资产评估报告正文。

     中京民信(北京)资产评估有限公司接受桂林罗山湖旅游发展有限公司的委托,根

据法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用形象进

度法或基准地价修正法,按照必要的评估程序,对桂林罗山湖旅游发展有限公司拟核实

资产价值涉及的其部分资产价值进行评估。

     此次资产评估的评估对象为桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值,评估范围

为该公司的在建工程和土地使用权。

     评估结论的价值类型为市场价值。市场价值通常是指自愿买方和自愿卖方在各自理

性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计

数额。

     在评估中,我们对桂林罗山湖旅游发展有限公司提供的法律性文件、财务记录等相

关资料进行了核查验证,对资产进行了勘察和核实,还实施了其他的必要程序。
     经评估,在上述评估目的下,在不改变用途等假设条件下,桂林罗山湖旅游发展有

限公司部分资产于评估基准日 2017 年 12 月 31 日所表现的公允市场价值为 21,350.84

万元,增值额为 3246.10 万元,增值率为 17.93%。

           评估结果汇总表如下:                                  金额单位:万元

              项       目 账面价值    评估价值    增减值      增值率%
                                A           B         C=B-A   D=C/A×100%
       1       在建工程     17,991.58 20,765.84     2,774.26      15.42
       2     土地使用权      113.16      585.00      471.84     416.97
             合计           18,104.74   21,350.84    3,246.10     17.93

     本摘要仅用于上述评估目的,供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估

报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用,评估结论有效期一年,

即自二O一七年十二月三十一日起至二O一八年十二月三十日止。但在此期间,若遇评

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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动,本摘要即失效。

     本摘要不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体,法律、行政法规规定的除外。




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



          桂林罗山湖旅游发展有限公司拟核实资产价值涉及的

                 桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值

                                      资产评估报告
                                   京信评报字(2018)第 021 号


     中京民信(北京)资产评估有限公司接受桂林罗山湖旅游发展有限公司的委托,根
据法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用形象进
度法或基准地价系数修正法,按照必要的评估程序,对桂林罗山湖旅游发展有限公司拟
核实资产价值涉及的其部分资产价值进行评估。
     现将资产评估情况报告如下:

                                    第一章       基本情况

     一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人概况
    (一)委托人暨被评估单位概况
    名称:桂林罗山湖旅游发展有限公司
     法定住所及经营场所:临桂县两江镇高妙村委罗山村
     法定代表人:喻向东
     注册资本:壹亿零壹佰万圆整
     企业性质:其他有限责任公司
     经营范围: 酒店管理,商业街、体育训练中心的经营与管理(依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动)。
     1、股权结构
     截止 2017 年 12 月 31 日,桂林罗山湖旅游发展有限公司的注册资本为 1.01 亿元,
其中桂林罗山湖旅游发展有限公司持股 7070 万元,占股 70%;罗山湖集团持股 3030 万
元,占股 30%。
     2、历史沿革
     桂林罗山湖旅游发展有限公司原由桂林罗山湖集团有限公司于 2013 年 5 月 14 日出
资人民币 100 万元成立。2013 年 11 月 14 日,桂林罗山湖旅游发展有限公司收购罗山湖
旅游 70%股权,价款为 2590 万元。2014 年 4 月 29 日,经罗山湖旅游临时股东会议决议,
由各股东按持股比例共同增资 1 亿元。增资完成后,桂林罗山湖旅游发展有限公司的注
册资本为 1.01 亿元,其中桂林罗山湖旅游发展有限公司持股 7070 万元,占股 70%;罗
山湖集团持股 3030 万元,占股 30%。


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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告


      3、经营情况
      桂林罗山湖旅游发展有限公司经营的范围主要为酒店管理,商业街、体育训练中心
的经营与管理,截止评估基准日尚未开始营业。
      (二)其他评估报告使用人
      1、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
         资产评估委托合同未约定其他评估报告使用人
      2、法律、行政法规规定的资产评估报告使用人
      法律、行政法规规定的资产评估报告使用人从相关法律、行政法规的规定。

      二、评估目的
      桂林罗山湖旅游发展有限公司拟核实资产价值。为此,桂林罗山湖旅游发展有限公
司委托中京民信(北京)资产评估有限公司对其部分资产价值进行评估,为桂林罗山湖
旅游发展有限公司提供核实资产价值的参考依据。

      三、评估对象和评估范围
      (一)评估对象为桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值。
      (二)评估范围为桂林罗山湖旅游发展有限公司的在建工程和土地使用权。截至评
估基准日,在建工程账面价值为 17,991.58 万元,土地使用权账面价值为 113.16 万元。
      其账面金额如下表:

                                                                    单位金额:万元
                                                        账面价值
              项               目
                                                            A
  1             在建工程                                17,991.58
  2             土地使用权                               113.16
                  合计                                  18,104.74


      (三)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
      (四)在建工程状况
      评估范围内的在建工程计 4 项,为接待中心、酒店别墅、体育休闲项目工程、体育
休闲项目土地。上述资产均位于临桂区两江镇高妙村委罗山村--“桂林罗山湖国际旅游
岛”项目内,于 2015 年因在建项目的其他配套工程部分土地尚未完成法定程序原因停
工至今。
      (五)土地使用权状况
      评估范围内的土地使用权,共计 2 宗,为文体娱乐用地,使用权面积共计 8,102.51
平方米。

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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



         1、宗地一:土地使用证为临国用(2014)第 7676 号,空地,宗地土地用途为文

体娱乐用地,使用权性质为出让,终止日期为 2062 年 1 月 29 日,使用权面积为 1762.05

平方米。

         2、宗地二:土地使用证为临国用(2014)第 7777 号,空地,宗地土地用途为文

体娱乐用地,使用权性质为出让,终止日期为 2062 年 1 月 29 日,使用权面积为 6340.46

平方米。

     四、评估价值类型及定义
     通过对评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了
解,我们判断本项资产评估尚无对评估的市场条件及评估对象的使用条件的特别限制和
要求,故选择市场价值作为评估结论的价值类型。
     市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

     五、评估基准日
     (一)本项目资产评估基准日为 2017 年 12 月 31 日。
     (二)上述评估基准日是委托人考虑本次经济行为实现所选取。



                                   第二章        评估依据

     一、经济行为依据
     桂林罗山湖旅游发展有限公司相关董事会决议。

     二、法律法规依据
   (一)《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会
常务委员会第二十一次会议通过);
   (二)《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第 86 号)
   (三)《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十八次会议通过);
   (四)《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过);
  (五)《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第 50
号);
  (六)关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财政部、国家税务总局财税〔2016〕

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36 号)
     (七)《中华人民共和国专利法》(2008 年 12 月 27 日第十一届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议修正)
     (八)《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代
表大会常务委员会第五次会议通过);
     (九)《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号);
     (十)《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号);
     (十一)《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财
政部令第 32 号)
     (十二)《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财
政部令第 3 号);
     (十三)《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第
12 号);
     (十四)《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权
[2006]274 号);
     (十五)《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第
五次会议于通过);
     (十六)《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第二十九次会议通过);

     三、评估准则依据

     (一)《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43 号);

     (二)《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30 号);

     (三)《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31 号);

     (四)《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2017〕32 号);

     (五)《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33 号);

     (六)《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2017〕34 号);

     (七)《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38 号);

     (八)《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42 号);

     (九)《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46 号)

     (十)《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47 号)

     (十一)《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕49 号)

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     (十二)其他与本项评估有关的评估准则、规范。

     四、资产权属依据

    (一)土地使用证(临国用(2014)第 7778 号、临国用(2014)第 7675 号、临国

用(2014)第 7676 号、临国用(2014)第 7777 号);

    (二)建设工程规划许可证(建字第 450322201300093,建字第 450322201400175);

    (三)建筑工程施工许可证(450322201308297601,450322201309028101)。

     五、取价依据
     (一) 临桂县两江镇土地基准地价及修正系数
     (二) 评估人员搜集的资料

     六、其他依据及参考资料

     (一)被评估单位提供的工程决算;

     (二)国家有关部门颁布的建安工程造价指数,以及评估机构收集的其他有关资料;

     (三)企业提供的有关财务凭证等资料;

     (四)评估人员收集的其他有关资料。

                                   第三章        评估方法

       一、在建工程

       (一)接待中心、酒店别墅

       评估方法主要有形象进度法、成本法和假设开发法。

          1、形象进度法。形象进度法是选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造

     完成后的房地产市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

   计算公式:在建工程价值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×

(1-折扣率)

      式中,工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)/总工

程量×100%

   工程形象进度法适用整个建设工程已经完成或接近完成,只是尚未交付的在建工程

        2、成本法。成本法是按在建工程客观投入的成本评估,即以开发或建造被估在

建工程已经耗费的各项必要费用之和,再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工

程的价值的方法



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        计算公式:在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税

       3、假设开发法。假设开发法是在求取被估在建工程的价值时,将被估在建工程预

期开发完成后的价值,扣除后续的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润,以

确定被估在建工程价值的一种评估方法。

       计算公式:在建工程价值=房地产预期售价-(项目后续开发的开发成本+后续开发

的投资利息+开发商合理利润+正常税费)

       成本法或假设开发法适用于实际完成工程量较少的在建工程

       综上,结合接待中心、酒店别墅已基本完工的特点,本次评估采用形象进度法。即

评估值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×(1-折扣率)

    式中:工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)/总工

程量×100%

    折扣率的确定应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素

  (二)体育休闲项目工程

       体育休闲项目工程主要为造型工程费。该工程因受国家政策影响已禁止建设,故体

育休闲工程费评估值为 0。

   (三)体育休闲项目征地费的评估方法

   该项目为被评估单位拟建体育休闲项目而发生的征地支出费用,该土地尚未签订土

地出让合同,评估人员经过函证、查阅合同、发票、余额表等资料核实后,评估值按账

面值保留。
   二、 土地使用权

   土地使用权为文体娱乐用地,评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和

基准地价系数修正法。

   评估对象与其区域类似的近期市场挂牌交易案例极少,不宜用市场法评估;该宗地

未来不用做出租或其他稳定性收益用途,不适用收益法评估;宗地用途为休闲娱乐用地,

不宜采用成本法;评估宗地没有必要的规划条件,不适宜采用假设开发法;所在区域发

布基准地价,具备采用基准地价系数修正法的条件。故本次评估采用基准地价系数修正

法。

       基准地价系数修正法的基本含义是:利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估

成果,按照替代原理,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比


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较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在

估价基准日价格的一种估价方法。其基本公式为:V=V1b×(1±∑Ki)×Kj

     式中:V:土地价格;V1b:某一用途土地在某一土地级上的基准地价;∑Ki:宗地

地价修正系数;Kj:估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数


                                   第四章   评估程序实施过程和情况


     一、进行前期调查

     我公司接到委托人的通知后,即安排有关负责人到委托人暨被评估单位与负责人、

相关人员进行沟通,并进行适当的调查。了解评估目的和所涉及的经济行为、评估对象、

评估范围,了解评估对象的基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特点,

了解企业所处行业、法律环境、会计政策等相关情况,了解委托人对评估基准日的考虑

和对报告完成日期的要求。经过综合分析和评价,在确定本评估机构具备承担此项评估

的专业胜任能力,可以独立地进行评估,业务风险在可控范围内的情况下,与委托人洽

谈并签订资产评估委托合同。

     二、编制评估计划

     根据本项评估的需要,确定项目负责人,安排资产评估师和评估辅助人员,组成评

估项目组。由项目负责人编制评估计划,经本评估机构有关负责人审核后实施。

     评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等

实施评估的全过程,初步确定评定估算所采用的基本方法,并对评估的各个阶段作出相

应的时间安排。

     三、进行现场调查

     (一)向被评估单位布置并辅导有关人员填写资产评估申报明细表。同时,指导被

评估单位进行资产清查。

     (二)向被评估单位提交尽职调查清单,收集评估所需文件资料。

     (三)根据评估准则要求进行资产核实和现场勘查:

     1、检查被评估单位填报的资产清查评估明细表有无错项、漏项、重复;对照资产

清查评估明细表,逐类与财务总账进行比对;抽查各类资产或负债中的重点项目,将其

与财务明细账记录的数据进行核对;做到账、表一致;

     2、对资产清查评估明细表所列示的资产,到现场以全查的方式进行数量核实,并

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 与账面记录进行核对;同时,对在建工程、土地进行现场查勘,形成详尽的查勘记录;

 对在建工程现场查看形象进度,了解施工质量,掌握工程款实际支付情况;

       3、对照土地资料,实地查看地形、地貌,了解四至范围、环境、交通及土地开发

 利用程度、实际用途等情况;

      (四)通过座谈会、走访等方式,听取被评估单位有关人员对企业、重点资产、和

 现状的介绍,了解企业的生产、经营、管理状况,并形成访谈记录。

      (五)开展被评估单位外部的调研活动,走访土地管理部门和房地产市场,掌握别

 墅、接待中心、建筑材料价格等方面的信息、资料;进行电话询问、现场咨询等形式的

 市场调查,。

      四、收集整理评估资料

     评估专业人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市场等渠

道独立获取的资料,从委托方、被评估单位等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、

各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要的分析、归纳

和整理,形成评定估算的依据。

      五、展开评定估算

     对归纳整理后的各类评估资料所反映的信息进行提炼,通过分析测算得到评估所需

要的而在评估过程中又无法直接获取的各种数据、参数。然后,分别采用一定的评估方法

进行评定估算。

      六、形成评估结论

      对成本法(资产基础法)中各类资产及负债的初步评估结果进行复查,必要时对个

 别资产项目的估算过程和估算结果进行适当修改,在确认单项资产、负债评估结果基本

 合规、合理和资产、负债无重评漏评的情况下,进行汇总,得出成本法(资产基础法)

 的评估结果。

      七、编制出具评估报告

      根据评估工作情况,起草资产评估报告,经过本评估机构内部三级复核后,形成初

 步报告。就初步评估报告向委托人征求意见,并对涉及的相关事项与委托人进行必要沟

 通。在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判断的前提下,采纳委托人对报告的

 合理意见或建议。然后,资产评估机构及其资产评估专业人员完成上述资产评估程序后,



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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



由资产评估机构出具并提交资产评估报告。

       八、整理归集评估档案

       对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理归集, 形成资产评估档案。

                                   第五章        评估假设

       资产评估的基本目标要求评估结论必须公允,而所有公允的评估结论都是有条件约

束的。资产评估假设正是表现资产评估条件约束的重要形式。

       一、本次评估采用的假设

       (一)基本假设

       1、交易假设

       交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的

交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假

设。

       2、公开市场假设

       公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易

双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、

用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基

础。

       3、资产不改变用途假设

       资产不改变用途假设是指评估范围内的资产在评估基准日后仍按照原来的安排和

用途使用。

       (二) 一般假设

       1、假设评估基准日后被评估单位所处国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观

经济形势无重大变化。

       2、假设评估基准日后被评估单位的经营者是负责的,并且公司管理层有能力担当

其职务;

       3、假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规;

       4、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评

估基准日后不发生重大变化;


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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



       5、假设评估基准日后无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不

利影响。

       (三) 具体假设

       1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会

计政策在重要方面基本一致;

       2、本次评估假设委托人及被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完

整。

       二、评估假设对评估结论的影响

       本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假设条件发生

较大变化时,签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评

估结论的责任。

                                     第六章      评估结论

       在实施了上述资产评估程序和方法后,我们的评估结论是:在前述评估目的下,在

不改变用途等假设条件下,桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产于评估基日 2017 年

12 月 31 日所表现的公允市场价值为 21,350.84 万元,增值额为 3246.10 万元,增值率

为 17.93%。

       评估结果汇总表如下:                                           金额单位:万元

            项        目            账面价值    评估价值    增减值       增值率%
                                          A           B          C=B-A   D=C/A×100%
        1         在建工程            17,961.28 20,765.84     2,804.56       15.61
        2         无形资产             143.45      585.00      441.55      307.81
                  合计                18,104.73   21,350.84     3,246.11     17.93

                             评估结果详细情况见资产评估明细表。

                                   第七章     特别事项说明

       一、在对评估范围内的资产进行评估时,我们未对资产的评估增值额作任何纳税考

虑;未考虑资产可能承担的抵押、担保、诉讼事项、或有负债及特殊的交易方式可能追

加付出的价格等对评估结论的影响。
     二、依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36 号),
自 2016 年 5 月 1 日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,被评估单位进
行资产购置、建设时,增值税可以抵扣,故本次在建工程的评估值不含增值税。


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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告


   三、评估过程中,评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌,在尽可能的情况下察看了建

筑物内部装修情况和使用情况,未进行任何结构和材质测试。

   四、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料,委托方及被评

估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
  五、在建工程“接待中心”的建筑面积系根据其建设工程规划许可证确定;“酒店别墅”
的建筑面积系根据建设工程规划许可证和建设工程设计方案审查意见书确定。在评估报告有
效期内办理权属证书,若证载建筑面积与评估中采用的建筑面积不一致,应根据证载建筑面
积对评估值进行相应调整。
    六、2017 年 1 月 12 日,桂林罗山湖旅游发展有限公司营业执照法定代表人由喻向东变

更为秦晓东,该事项发生于本次评估报告出报告日之前,特此说明。

                        第八章     资产评估报告的使用限制说明

     一、本资产评估报告仅用于资产评估报告载明的评估目的,由委托人、资产评估委

托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人

使用。

     二、本资产评估结论有效期一年,即自二O一七年十二月三十一日起至二O一八年

十二月三十日止。但在此期间,若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动,

本评估结论即失效。我们不对委托人、约定的其他评估报告使用人和法律、行政法规规

定的资产评估报告使用人超出有效期使用评估报告或者虽在有效期内但评估对象状况

已发生较大变化或市场已发生较大波动时仍然使用评估报告承担责任。

     三、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报

告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任;

     四、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政

法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使

用人;

     五、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实

现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

     六、未征得我公司同意,委托人不得将资产评估报告的内容被摘抄、引用或者披露

于公开媒体,法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



                                   第九章   评估报告日及其他

     一、本评估报告日为二○一七年一月二十日,评估报告日是评估结论形成的日期。

     二、本资产评估报告含有若干附件(见附件目录),附件是本资产评估报告的重要

组成部分。




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



(本页无正文)




                 资产评估师:             张峰




                 资产评估师:              潘葵




                 法 定 代 表 人:            周国章




                                          中京民信(北京)资产评估有限公司

                                                  二○一八年一月二十日




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



     资产评估报告附件:


     一、    与评估目的对应的经济行为文件;

     二、    被评估单位评估基准日财务报表

     三、    委托人暨被评估单位企业法人营业执照;

     四、    建设工程规划许可证;

     五、    土地使用证;

     六、    委托人暨被评估单位的承诺函;

     七、    签字资产评估师的承诺函;

     八、    资产评估机构资格证书;

     九、    资产评估机构法人营业执照;

     十、    签字资产评估师资格登记卡;

     十一、资产评估委托合同;

     十二、其他有关说明。




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告




     桂林罗山湖旅游发展有限公司拟核实资产价值涉及的
         桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值
                     资产评估明细表
                              京信评报字(2018)第 021 号




                      中京民信(北京)资产评估有限公司
                                   二○一八年一月二十日




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



                                                 资产评估结果汇总表
                                                  评估基准日:2017 年 12 月 31 日
                                                                                                                                表1
被评估单位:桂林罗山湖旅游发展有限公司                                                                        金额单位:人民币万元
                                                     账面价值          评估价值             增减值                    增值率%
                   项              目
                                                         A                 B                C=B-A                   D=C/A×100%
  1     流动资产
  2     非流动资产                                        18,104.74         21,350.84            3,246.10                          17.93
  3       其中:可供出售金融资产
  4       持有至到期投资
  5       长期应收款
  6       长期股权投资
  7       投资性房地产
  8       固定资产
  9       在建工程                                        17,991.58         20,765.84            2,774.26                          15.42
 10       工程物资
 11       固定资产清理
 12       生产性生物资产
 13       油气资产
 14       无形资产                                          113.16              585.00               471.85                       416.99
 15       开发支出
 16       商誉
 17       长期待摊费用
 18       递延所得税资产
 19       其他非流动资产
 20     资产总计                                          18,104.74         21,350.84            3,246.10                          17.93
 21     流动负债
 22     非流动负债
 23     负债合计
 24     净资产(所有者权益)                              18,104.74         21,350.84
                                                                                     评估机构:中京民信(北京)资产评估有限公司


中京民信(北京)资产评估有限公司                                         -19-
桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



                                                 资产评估结果分类汇总表
                                                   评估基准日:2017 年 12 月 31 日
                                                                                                                                表2
被评估单位:桂林罗山湖旅游发展有限公司                                                                       金额单位:人民币元
  序号                      科目名称                  账面价值                     评估价值           增减值             增值率%
     1    一、流动资产合计
     2      货币资金
     3      交易性金融资产
     4      应收票据
     5      应收账款
     6      预付款项
     7      应收利息
     8      应收股利
     9      其他应收款
    10      存货
    11      一年内到期的非流动资产
    12      其他流动资产
    13    二、非流动资产合计                             181,047,350.85              213,508,365.91    32,461,015.06          17.93
    14      可供出售金融资产
    15      持有至到期投资
    16      长期应收款
    17      长期股权投资
    18      投资性房地产
    19      固定资产
    20      在建工程                                     179,915,794.27              207,658,353.69    27,742,559.42          15.42
    21      工程物资
    22      固定资产清理
    23      生产性生物资产
    24      油气资产
    25      无形资产                                       1,131,556.58                5,850,012.22     4,718,455.64         416.99
    26      开发支出
    27      商誉
    28      长期待摊费用
    29      递延所得税资产
    30      其他非流动资产
    31    三、资产总计                                   181,047,350.85              213,508,365.91    32,461,015.06          17.93

中京民信(北京)资产评估有限公司                                            -20-
桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



                                                 资产评估结果分类汇总表
                                                   评估基准日:2017 年 12 月 31 日
                                                                                                                        表2
被评估单位:桂林罗山湖旅游发展有限公司                                                               金额单位:人民币元
  序号                      科目名称                  账面价值                     评估价值   增减值             增值率%
    32    四、流动负债合计
    33      短期借款
    34      交易性金融负债
    35      应付票据
    36      应付账款
    37      预收款项
    38      应付职工薪酬
    39      应交税费
    40      应付利息
    41      应付股利
    42      其他应付款
    43      一年内到期的非流动负债
    44      其他流动负债
    45    五、非流动负债合计
    46      长期借款
    47      应付债券
    48      长期应付款
    49      专项应付款
    50      预计负债
    51      递延所得税负债
    52      其他非流动负债
    53    六、负债总计
    54    七、净资产(所有者权益)




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



                                                 在建工程评估汇总表
                                                 评估基准日:2017 年 12 月 31 日
                                                                                                                               表 4-7
被评估单位:桂林罗山湖旅游发展有限公司                                                                           金额单位:人民币元
  编号                      科目名称                账面价值                      评估价值           增减值              增值率%
  4-7-1     在建工程—土建工程                         179,915,794.27               207,658,353.69     27,742,559.42           15.42
  4-7-2     在建工程—设备安装工程




                     在建工程合计                      179,915,794.27               207,658,353.69     27,742,559.42           15.42
                 减:在建工程减值准备
                     在建工程合计                      179,915,794.27               207,658,353.69     27,742,559.42           15.42

    被评估单位填表人:李芳                                              评估人员:潘葵、张峰

    填表日期:2017 年 12 月 31 日




中京民信(北京)资产评估有限公司                                           -22-
桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



                                                 在建工程—土建工程评估明细表
                                                             评估基准日:2017 年 12 月 31 日
                                                                                                                                              表 4-7-1
被评估单位:桂林罗山湖旅游发展有限公司                                                                                            金额单位:人民币元

序号            项目名称           结构    建筑面积/容积     开工日期       调整后账面价值       评估价值 2        增减值           增值率%      备注

1.00      接待中心                 混合           6,375.86       2013.7         12,325,544.41     19,230,972.32
2.00      别墅酒店                 混合           4,551.66      2013.10         13,572,907.94     35,660,755.28

3.00      体育休闲项目工程                                       2014.8           1,250,715.83             0.00

4.00      体育休闲项目土地                                      2013.11        152,766,626.09    152,766,626.09




               合      计                                                      179,915,794.27    207,658,353.69
        减:在建土建工程减值准备
               合      计                                                      179,915,794.27    207,658,353.69   27,742,559.42          15.42

       被评估单位填表人:李芳                                                       评估人员:张峰、潘葵




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桂林罗山湖旅游发展有限公司部分资产价值评估报告



                                                 无形资产评估汇总表
                                                  评估基准日:2017 年 12 月 31 日
                                                                                                                                  表 4-12
被评估单位:桂林罗山湖旅游发展有限公司                                                                               金额单位:人民币元
  编号                    科目名称                  账面价值                  评估价值             增减值                  增值率%
  4-12-1     无形资产-土地使用权                          1,131,556.58              5,850,012.22      4,718,455.64                 416.99
  4-12-2     无形资产-矿业权
  4-12-3     无形资产-其他无形资产




                    合         计                         1,131,556.58              5,850,012.22      4,718,455.64                 416.99
               减:无形资产减值准备
                      合     计                           1,131,556.58              5,850,012.22      4,718,455.64                 416.99

    被评估单位填表人:李芳                                                 评估人员:张峰、潘葵

    填表日期:2017 年 12 月 31 日




中京民信(北京)资产评估有限公司                                             -24-
                                                   无形资产—土地使用权评估明细表
                                                             评估基准日:2017 年 12 月 31 日
                                                                                                                                               表 4-12-1
      被评估单位:桂林罗山湖旅游发展有限公司                                                                                          金额单位:人民币
      元
序   土地权证编   宗地                             用地   土地   准用   开发                原始入                                                       增值   备
                           土地位置    取得日期                                面积(m2)               账面价值          评估价值         增减值
号         号     名称                             性质   用途   年限   程度                账价值                                                       率%    注
      临国用              临桂区两江
                                                          文体          五通
     (2014)第           镇高妙村委   2012.1.31   出让          50             1,762.05                               1,272,200.10
                                                          娱乐          一平
      7676 号             罗山村
                                                                                                     1,131,556.58
      临国用              临桂区两江
                                                          文体          五通
     (2014)第           镇高妙村委   2012.1.31   出让          50             6,340.46                               4,577,812.12
                                                          娱乐          一平
      7777 号             罗山村




            合       计                                                         8,102.51              1,131,556.58     5,850,012.22     4,718,455.64   416.99

      被评估单位填表人:李芳                                                                                         评估人员:张峰、潘葵




                                                                                     -25-